Vendre ou refinancer pour croître : arbre de décision

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Quand vendre vs refinancer pour croître

Arbre de décision pour choisir entre vendre et réinvestir ou refinancer pour acquérir

Décision d’investissement4 min de lecture11 février 2026

La croissance d'un portefeuille immobilier locatif au Québec repose sur une décision stratégique fondamentale : faut-il vendre une propriété existante pour réinvestir le produit de la vente, ou refinancer pour extraire l'équité accumulée et acquérir de nouvelles propriétés? Chaque option comporte des avantages et des inconvénients distincts sur les plans fiscal, financier et opérationnel. La vente libère l'intégralité de l'équité mais déclenche un gain en capital imposable (avec un taux d'inclusion de 66,67 % pour les gains excédant 250 000 $ depuis juin 2024) et une récupération potentielle d'amortissement. Le refinancement permet d'accéder à l'équité sans vendre, préservant ainsi le flux de revenus locatifs et évitant l'impact fiscal immédiat, mais il augmente l'endettement total et les paiements mensuels. L'arbre de décision tient compte de plusieurs facteurs clés : le ratio prêt-valeur actuel, le potentiel d'appréciation restant de la propriété, l'état physique de l'immeuble, la rentabilité locative nette, le coût fiscal d'une vente, la capacité d'endettement résiduelle selon les critères du BSIF et la disponibilité d'opportunités d'acquisition intéressantes sur le marché. Un courtier hypothécaire certifié AMF peut modéliser les deux scénarios avec des projections financières détaillées pour guider l'investisseur vers la décision optimale.

Vendre ou refinancer pour croître : un arbre de décision pour l'investisseur immobilier

Tout investisseur immobilier qui réussit fait face à un moment charnière : sa propriété a pris de la valeur, l'équité s'est accumulée, et des opportunités d'acquisition se présentent. La question devient alors : vendre l'immeuble actuel pour réinvestir le capital libéré, ou refinancer pour extraire l'équité et acquérir sans vendre? Cette décision a des ramifications profondes sur la fiscalité, le flux de trésorerie et la trajectoire de croissance du portefeuille.

L'option vente : libérer le capital

La vente d'un immeuble locatif permet de récupérer la totalité de l'équité accumulée, incluant l'apport initial, le remboursement du capital hypothécaire et l'appréciation de la valeur marchande. L'avantage principal est la disponibilité immédiate d'un capital important pour réinvestir. Cependant, la vente entraîne des conséquences fiscales significatives au Québec.

Gain en capital imposable : la différence entre le prix de vente net et le prix de base rajusté est un gain en capital. Depuis juin 2024, le taux d'inclusion est de 66,67 % pour les gains excédant 250 000 $ pour les particuliers (66,67 % dès le premier dollar pour les sociétés).
Récupération d'amortissement : si la DPA a été réclamée, la différence entre le coût en capital et la FNACC est ajoutée au revenu ordinaire, imposée au taux marginal complet.
Frais de disposition : commissions de courtage immobilier (4 % à 5 %), frais de notaire, pénalité de remboursement anticipé hypothécaire, ajustements de taxes et autres frais de clôture.
Perte du flux de revenus : la propriété vendue cesse de générer des revenus locatifs, créant un vide qui doit être comblé rapidement par un réinvestissement.

L'option refinancement : accéder à l'équité sans vendre

Le refinancement consiste à remplacer votre hypothèque actuelle par un nouveau prêt d'un montant supérieur, libérant ainsi une partie de l'équité accumulée en argent. Pour un immeuble locatif, les prêteurs permettent généralement un refinancement jusqu'à 80 % de la valeur marchande actuelle. L'avantage fiscal majeur est qu'il n'y a pas de gain en capital à déclarer puisque la propriété n'est pas vendue. De plus, si les fonds sont utilisés pour acquérir un autre immeuble locatif, les intérêts sur la portion refinancée sont déductibles.

L'arbre de décision : 5 questions essentielles

Quel est l'état physique de l'immeuble?: Si l'immeuble nécessite des investissements majeurs (toiture, fondation, plomberie, électricité) dans les 3 à 5 prochaines années, la vente peut être préférable pour éviter ces dépenses. Un immeuble en bon état avec un entretien préventif à jour est un meilleur candidat au refinancement, car sa valeur sera maintenue ou en croissance.
Quel est le rendement locatif net actuel?: Si le rendement locatif net de l'immeuble est inférieur au rendement que vous pourriez obtenir sur un nouvel investissement, la vente et le réinvestissement peuvent être plus rentables. Si le rendement est solide (supérieur à 5 à 6 % en capitalisation nette), conserver et refinancer permet de maintenir un actif performant tout en accédant au capital de croissance.
Quel sera l'impact fiscal de la vente?: Calculez précisément l'impôt à payer en cas de vente : gain en capital (au taux d'inclusion de 66,67 %), récupération d'amortissement et frais de disposition. Comparez ce coût fiscal au coût d'intérêt supplémentaire du refinancement sur la durée prévue de détention. Un CPA spécialisé en fiscalité immobilière est essentiel pour cette analyse.
Quelle est votre capacité d'endettement résiduelle?: Vérifiez vos ratios d'amortissement brut de la dette (ABD) et total de la dette (ATD) pour déterminer si vous pouvez assumer un endettement additionnel. Les limites du BSIF (généralement 39 % ABD et 44 % ATD) s'appliquent. Si vous êtes proche de ces limites, la vente peut être nécessaire pour libérer de la capacité d'emprunt.
Le marché présente-t-il des opportunités d'acquisition attrayantes?: Si des occasions d'investissement exceptionnelles se présentent (prix sous la valeur marchande, secteur en forte croissance, immeuble sous-exploité), le refinancement rapide peut vous permettre de saisir l'occasion sans le délai et les coûts d'une vente. Si le marché est tendu sans bonnes occasions, il peut être préférable de reporter toute décision.

Stratégies hybrides et alternatives

Il n'est pas toujours nécessaire de choisir entre vendre et refinancer. Des stratégies hybrides existent. Le roulement fiscal via l'article 85 de la Loi de l'impôt sur le revenu permet de transférer une propriété à une société en reportant le gain en capital. La disposition partielle consiste à vendre une part indivise de l'immeuble à un partenaire tout en conservant une participation. La marge de crédit hypothécaire inversée (pour les investisseurs plus âgés) permet d'accéder à l'équité sans paiement mensuel. Chaque stratégie a ses implications juridiques et fiscales propres et doit être analysée avec des professionnels qualifiés.

Questions fréquentes

Quand est-il préférable de vendre plutôt que de refinancer?

La vente est généralement préférable lorsque la propriété nécessite des réparations majeures coûteuses, que le potentiel d'appréciation est limité, que le taux de rendement est inférieur à ce que vous pourriez obtenir ailleurs, ou que le gain en capital est relativement faible (limitant l'impact fiscal). La vente est aussi judicieuse si le marché est au sommet d'un cycle et que vous anticipez une correction.

Quand le refinancement est-il l'option généralement privilégiée pour croître?

Le refinancement est généralement préférable lorsque l'immeuble génère un bon rendement locatif, que vous souhaitez éviter l'impôt sur le gain en capital, que le taux d'intérêt est favorable, que l'équité accumulée est suffisante pour financer un nouvel achat, et que votre capacité d'endettement selon les critères du BSIF le permet. Le refinancement préserve aussi votre flux de revenus locatifs existant.

Combien d'équité puis-je extraire par refinancement au Québec?

Pour un immeuble locatif, le ratio prêt-valeur maximum au refinancement est généralement de 80 % (soit un ratio d'équité résiduelle de 20 %). Si votre immeuble vaut 500 000 $ et que votre solde hypothécaire est de 300 000 $, vous pourriez potentiellement extraire jusqu'à 100 000 $ (500 000 $ x 80 % - 300 000 $), sous réserve de l'approbation du prêteur et du respect des ratios d'endettement.

Le refinancement pour investir permet-il de déduire les intérêts?

Oui, si les fonds obtenus par refinancement sont utilisés pour acquérir un immeuble locatif productif de revenus, les intérêts sur la portion refinancée sont déductibles fiscalement. Il est essentiel de tracer clairement l'utilisation des fonds pour justifier la déduction auprès de Revenu Québec et de l'ARC. Consultez un comptable pour assurer la conformité.

Comment l'échange fiscal (roulement) peut-il aider à reporter le gain en capital?

L'article 85 de la Loi de l'impôt sur le revenu permet, sous certaines conditions, de transférer une propriété à une société par actions en reportant le gain en capital. L'investisseur reçoit des actions de la société au lieu d'argent comptant, et le gain n'est imposé que lorsqu'il dispose de ces actions. Cette stratégie nécessite une planification juridique et fiscale minutieuse avec des professionnels qualifiés.

Quels sont les frais associés au refinancement d'un immeuble locatif?

Les frais incluent les frais d'évaluation (500 $ à 3 000 $ selon le type d'immeuble), les frais juridiques et notariaux (1 500 $ à 3 000 $), les frais de mainlevée de l'hypothèque existante si changement de prêteur, et une éventuelle pénalité de remboursement anticipé si le refinancement a lieu avant l'échéance du terme actuel. Ces frais doivent être intégrés dans l'analyse de rentabilité.