Plus-value immobilière et impôt sur le gain en capital au Canada

La plus-value immobilière, soit l'augmentation de la valeur d'un bien entre son acquisition et sa vente, est l'un des principaux moteurs d'enrichissement pour les propriétaires canadiens. Toutefois, cette appréciation peut générer une obligation fiscale importante au moment de la vente, selon le type de propriété détenue. Les règles fiscales canadiennes établissent une distinction fondamentale entre la résidence principale, entièrement exonérée, et les propriétés d'investissement, assujetties à l'impôt sur le gain en capital.

L'exemption pour résidence principale : un avantage majeur

L'exemption pour résidence principale est l'un des avantages fiscaux les plus importants offerts aux contribuables canadiens. Prévue aux articles 40(2)(b) et 54 de la Loi de l'impôt sur le revenu (LIR), cette exemption permet d'éliminer entièrement le gain en capital réalisé lors de la vente de la résidence du contribuable. Pour qu'une propriété se qualifie comme résidence principale, elle doit être normalement habitée par le contribuable, son conjoint ou ses enfants pendant chaque année de désignation.

La formule d'exemption est précise : gain exonéré = gain total multiplié par (1 + nombre d'années de désignation) divisé par le nombre total d'années de propriété. Le facteur « 1 + » est un bonus qui permet de couvrir l'année d'achat et l'année de vente sans pénalité. Chaque unité familiale (contribuable et conjoint) ne peut désigner qu'une seule résidence principale par année, ce qui requiert une planification stratégique lorsque la famille possède plusieurs propriétés.

L'imposition des propriétés d'investissement

Pour les propriétés qui ne sont pas désignées comme résidence principale, le gain en capital est imposable. Cela inclut les immeubles locatifs, les terrains non bâtis, les chalets non désignés et les propriétés commerciales. Le calcul du gain en capital commence par la détermination du prix de base rajusté (PBR), qui comprend le coût d'acquisition original plus les dépenses capitalisables : frais de notaire, droits de mutation, améliorations majeures (mais pas l'entretien courant), commissions payées à l'achat et certains frais juridiques.

Le gain en capital net est obtenu en soustrayant le PBR et les frais de disposition (commissions de vente, frais légaux de la vente) du produit de disposition (prix de vente). Ce gain est ensuite multiplié par le taux d'inclusion pour déterminer le gain en capital imposable, qui est ajouté au revenu ordinaire du contribuable et imposé à son taux marginal combiné (fédéral et provincial).

Taux d'inclusion depuis le 25 juin 2024

• Particuliers : 50 % pour les premiers 250 000 $ de gains en capital annuels, 66,67 % pour la portion excédentaire.
• Sociétés par actions : 66,67 % dès le premier dollar de gain en capital.
• Fiducies : 66,67 % dès le premier dollar, sauf exceptions pour certaines fiducies testamentaires.
• Au Québec, le taux marginal combiné maximal (fédéral + provincial) atteint environ 53,31 %. Avec un taux d'inclusion de 66,67 %, le taux d'imposition effectif maximal sur le gain en capital peut atteindre environ 35,54 %.

Stratégies de planification fiscale légales

Plusieurs stratégies permettent de réduire légalement l'impact fiscal de la vente d'une propriété d'investissement. Premièrement, maximisez votre PBR en conservant méticuleusement les reçus de toutes les améliorations apportées au bien (rénovations, agrandissements, remplacement de systèmes majeurs). Deuxièmement, planifiez le timing de la vente : si possible, étalez les dispositions sur plusieurs années fiscales pour profiter du seuil de 250 000 $ à taux réduit. Troisièmement, la réserve pour gain en capital (article 40(1)(a)(iii) de la LIR) permet de reporter une partie du gain sur 5 ans si l'acheteur paie en versements.

Pour les investisseurs détenant plusieurs propriétés, l'optimisation de la désignation de résidence principale entre les époux peut générer des économies fiscales significatives. Chaque conjoint peut être propriétaire d'un bien, et le choix de désigner l'un ou l'autre comme résidence principale pour différentes années doit être fait en fonction de l'appréciation respective de chaque propriété. Un comptable fiscaliste spécialisé en immobilier peut modéliser les différents scénarios pour identifier la stratégie optimale.