Le gain en capital lors de la vente d'un immeuble locatif
Lorsque vous vendez un immeuble locatif au Canada, la différence positive entre le produit de disposition et le prix de base rajusté (PBR) constitue un gain en capital. Le produit de disposition correspond au prix de vente réel moins les frais de disposition (commissions de courtage immobilier, frais juridiques, frais de quittance hypothécaire). Le PBR correspond au coût d'acquisition original plus les dépenses en capital (améliorations permanentes comme un nouveau toit, une rénovation majeure de la plomberie ou l'ajout d'un logement), moins toute DPA réclamée au fil des années.
Taux d'inclusion : les règles de 2024
Depuis le 25 juin 2024, le gouvernement fédéral a modifié les taux d'inclusion du gain en capital. Pour les particuliers, la première tranche de 250 000 $ de gains en capital nets réalisés dans une année demeure incluse à 50 %. L'excédent au-delà de 250 000 $ est inclus à 66,67 %. Pour les sociétés par actions et les fiducies, le taux d'inclusion est de 66,67 % dès le premier dollar de gain. Seule la portion incluse du gain est ajoutée au revenu imposable et soumise au taux marginal d'imposition du contribuable.
- Calculer le produit de disposition: Prix de vente de l'immeuble moins les frais de vente (commission du courtier immobilier, honoraires du notaire, frais de quittance hypothécaire, ajustements).
- Déterminer le prix de base rajusté (PBR): Coût d'acquisition original + améliorations capitalisées (rénovations majeures, ajouts) - DPA réclamée au cours des années de détention.
- Calculer le gain en capital: Produit de disposition - PBR = gain en capital (ou perte en capital si le résultat est négatif).
- Appliquer le taux d'inclusion: Particuliers : 50 % sur les premiers 250 000 $, 66,67 % sur l'excédent. Sociétés : 66,67 % sur la totalité.
- Ajouter au revenu imposable: Le gain en capital imposable est ajouté à votre revenu et imposé à votre taux marginal combiné fédéral-Québec.
La récupération d'amortissement
Si vous avez réclamé de la DPA pendant les années de détention, la vente de l'immeuble peut entraîner une récupération d'amortissement. Cette récupération survient lorsque le moindre du coût original et du produit de disposition dépasse la FNACC du bien. La récupération est imposée à 100 % comme un revenu ordinaire — ce n'est pas un gain en capital. Par exemple, si vous avez acheté un bâtiment à 400 000 $ (excluant le terrain), réclamé 80 000 $ de DPA (FNACC restante de 320 000 $), et que vous vendez le bâtiment pour 450 000 $, la récupération sera de 80 000 $ (400 000 $ - 320 000 $), imposée comme revenu ordinaire, et le gain en capital sera de 50 000 $ (450 000 $ - 400 000 $).
Stratégies de report du gain en capital
L'article 40(1)(a)(iii) de la Loi de l'impôt sur le revenu permet au vendeur de réclamer une provision lorsqu'une partie du produit de disposition n'est pas reçue dans l'année de la vente. C'est le cas typique du solde de prix de vente (vendor take-back mortgage), où l'acheteur paie une partie du prix au fil du temps. Le vendeur peut alors étaler la reconnaissance du gain en capital sur un maximum de cinq ans, en déclarant chaque année la proportion du gain correspondant aux montants reçus. Cette stratégie permet de réduire l'impact fiscal en gardant le revenu annuel sous des seuils d'imposition plus avantageux.