Utiliser l'équité de votre propriété pour investir | Guide hypothécair

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L'équité accumulée dans une propriété résidentielle constitue l'un des leviers financiers les plus puissants pour les investisseurs immobiliers au Canada. Au Québec, deux mécanismes principaux permettent d'accéder à cette équité : le refinancement hypothécaire et la marge de crédit garantie par l'hypothèque (MCGH), aussi appelée HELOC. Le refinancement consiste à remplacer l'hypothèque existante par un nouveau prêt d'un montant supérieur, permettant de retirer la différence en liquidités. Selon les lignes directrices B-20 du Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF), le ratio prêt-valeur maximal pour un refinancement résidentiel est de 80 %. La MCGH fonctionne différemment : elle offre une ligne de crédit renouvelable garantie par la propriété, dont la limite combinée avec l'hypothèque ne peut dépasser 80 % de la valeur de la propriété, et la portion MCGH elle-même ne peut excéder 65 % de la valeur selon les règles du BSIF. Le taux d'intérêt de la MCGH est variable, habituellement le taux préférentiel plus une marge. L'emprunteur doit se qualifier selon le test de résistance (stress test) au taux contractuel plus 2 % ou au taux plancher de 5,25 %, selon le plus élevé. Pour les investisseurs, cette stratégie permet de mobiliser des fonds pour une mise de fonds sur un immeuble locatif sans avoir à vendre la propriété existante. Cependant, elle augmente l'endettement total et les risques financiers en cas de baisse du marché immobilier.

L'équité immobilière : un levier d'investissement puissant

Chaque paiement hypothécaire que vous effectuez et chaque hausse de la valeur marchande de votre propriété augmentent votre équité, soit la différence entre la valeur de votre propriété et le solde de votre hypothèque. Pour les investisseurs immobiliers au Québec, cette équité accumulée représente une source de capital accessible sans avoir à vendre la propriété. Deux véhicules financiers permettent d'y accéder : le refinancement hypothécaire et la marge de crédit garantie par l'hypothèque (MCGH).

Le refinancement hypothécaire

Le refinancement consiste à remplacer votre hypothèque actuelle par un nouveau prêt d'un montant plus élevé. La différence entre le nouveau prêt et le solde de l'ancienne hypothèque vous est versée en liquidités. Selon la ligne directrice B-20 du Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF), applicable aux institutions financières fédérales, le ratio prêt-valeur maximal pour un refinancement est de 80 %. L'emprunteur doit se qualifier au taux d'intérêt le plus élevé entre le taux contractuel plus 2 % et le taux plancher de qualification (5,25 % en vigueur depuis juin 2021). Le refinancement peut entraîner une pénalité de remboursement anticipé si le terme actuel n'est pas échu.

La marge de crédit garantie par l'hypothèque (MCGH)

La MCGH, aussi connue sous le nom de HELOC (Home Equity Line of Credit), est une ligne de crédit renouvelable adossée à la valeur de votre propriété. Selon les règles du BSIF, la composante MCGH ne peut excéder 65 % de la valeur de la propriété, et l'ensemble des produits de crédit garantis (hypothèque + MCGH) ne peut dépasser 80 % de la valeur. Le taux d'intérêt est variable, habituellement le taux préférentiel de la banque plus 0,50 % à 1,00 %. L'avantage principal de la MCGH est sa flexibilité : vous n'empruntez que ce dont vous avez besoin, quand vous en avez besoin, et vous ne payez des intérêts que sur le montant utilisé.

Stratégie : financer la mise de fonds d'un immeuble locatif

La stratégie la plus courante consiste à utiliser l'équité de sa résidence principale pour constituer la mise de fonds nécessaire à l'achat d'un immeuble locatif. Par exemple, si votre résidence vaut 600 000 $ et que votre solde hypothécaire est de 300 000 $, vous disposez de 300 000 $ d'équité. En refinançant à 80 % de la valeur (480 000 $), vous pouvez libérer jusqu'à 180 000 $ de liquidités. Ce montant pourrait servir de mise de fonds de 25 % pour un immeuble locatif de 720 000 $. Il est crucial de vérifier que vos revenus totaux permettent de prendre en charge les deux prêts hypothécaires et de prévoir des réserves pour la vacance locative et les imprévus.

Avantage fiscal : la déductibilité des intérêts

Un avantage fiscal significatif découle de cette stratégie. Au Canada, les intérêts payés sur un emprunt contracté dans le but de gagner un revenu de placement ou d'entreprise sont déductibles d'impôt en vertu de l'alinéa 20(1)(c) de la Loi de l'impôt sur le revenu (L.R.C. 1985, ch. 1, 5e suppl.). Si les fonds retirés par refinancement sont utilisés exclusivement pour acquérir un immeuble locatif, les intérêts correspondants deviennent déductibles des revenus de location. Il est primordial de maintenir une séparation claire entre les fonds utilisés pour l'investissement et ceux utilisés à des fins personnelles. Consultez un comptable ou un fiscaliste pour structurer correctement cette opération et conserver la documentation adéquate.

Questions fréquentes

Quelle est la différence entre refinancement et MCGH pour accéder à l'équité?

Le refinancement remplace votre hypothèque actuelle par un nouveau prêt plus élevé et vous recevez la différence en liquidités, à un taux fixe ou variable selon votre choix. La MCGH est une ligne de crédit renouvelable garantie par votre propriété, à taux variable, qui vous permet d'emprunter et de rembourser de façon flexible. Le refinancement convient mieux pour un montant unique important, tandis que la MCGH offre plus de flexibilité pour des retraits progressifs.

Combien d'équité puis-je retirer de ma propriété?

Selon les règles du BSIF (ligne directrice B-20), vous pouvez refinancer jusqu'à 80 % de la valeur marchande de votre propriété. Si votre maison vaut 500 000 $ et votre solde hypothécaire est de 250 000 $, vous pourriez théoriquement refinancer jusqu'à 400 000 $ et retirer jusqu'à 150 000 $ en liquidités, sous réserve de votre admissibilité au test de résistance.

Y a-t-il des pénalités pour refinancer avant l'échéance du terme?

Oui, si vous refinancez avant la fin de votre terme hypothécaire actuel, une pénalité de remboursement anticipé s'applique. Pour un prêt à taux fixe, la pénalité est le plus élevé de trois mois d'intérêts ou du différentiel de taux d'intérêt (DTI). Pour un prêt à taux variable, la pénalité est généralement de trois mois d'intérêts. Attendez le renouvellement si possible pour éviter ces frais.

Les intérêts sur l'équité retirée pour investir sont-ils déductibles?

Au Canada, les intérêts payés sur un emprunt utilisé pour gagner un revenu de placement ou d'entreprise sont généralement déductibles d'impôt, conformément à l'alinéa 20(1)(c) de la Loi de l'impôt sur le revenu. Si vous utilisez les fonds retirés pour acheter un immeuble locatif, les intérêts correspondants sont déductibles de vos revenus locatifs. Il est essentiel de garder une trace claire de l'utilisation des fonds.

Quels sont les risques d'utiliser l'équité pour investir?

Les principaux risques incluent l'augmentation de l'endettement total, l'exposition à une baisse de valeur des propriétés (votre résidence et l'investissement), la hausse potentielle des taux d'intérêt (surtout avec une MCGH à taux variable), et la difficulté à couvrir deux hypothèques en cas de vacance locative prolongée. Une planification rigoureuse et des réserves de liquidités sont essentielles.