Comment savoir si votre taux hypothécaire est trop élevé
Déterminer si votre taux hypothécaire est véritablement trop élevé nécessite une analyse méthodique qui va bien au-delà d'une simple comparaison avec les taux affichés dans les publicités. Au Québec, les institutions financières proposent des taux affichés qui servent souvent de point de départ à la négociation, mais les taux réellement consentis aux emprunteurs sont généralement inférieurs de 0,50 % à 1,50 % selon le profil financier du client, le montant du prêt et le ratio prêt-valeur. Pour effectuer une comparaison pertinente, vous devez comparer votre taux contractuel actuel aux taux négociés offerts par les prêteurs aujourd'hui, en tenant compte de votre profil spécifique : cote de crédit, revenu stable, ratio d'endettement brut et total, et montant d'équité dans votre propriété.
Les indicateurs clés pour évaluer votre taux
- Écart de taux : Un différentiel d'au moins 0,50 % entre votre taux actuel et les meilleurs taux disponibles sur le marché peut justifier une analyse plus approfondie. Un écart de 1 % ou plus représente des économies potentielles significatives sur un solde hypothécaire typique de 300 000 $ à 500 000 $.
- Durée restante du terme : Plus il reste de temps à votre terme actuel, plus les économies potentielles d'un taux inférieur sont importantes, mais plus la pénalité de rupture sera élevée pour un taux fixe. Un terme avec moins de 18 mois restants pourrait ne pas justifier le bris.
- Type de pénalité applicable : Les hypothèques à taux variable entraînent généralement une pénalité de trois mois d'intérêt, tandis que les hypothèques à taux fixe utilisent le calcul du différentiel de taux d'intérêt (DTI), qui peut être considérablement plus élevé, surtout en période de baisse des taux.
- Ratio prêt-valeur actuel : Si votre propriété a pris de la valeur depuis l'achat, votre ratio prêt-valeur a diminué, ce qui peut vous qualifier pour de meilleurs taux. Un ratio sous 80 % élimine aussi l'obligation d'assurance hypothécaire SCHL.
- Conditions contractuelles : Vérifiez si votre contrat actuel offre des privilèges de remboursement anticipé, des options de portabilité ou la possibilité de blend-and-extend, qui pourraient constituer des alternatives moins coûteuses au bris complet.
Le calcul du coût réel de votre taux actuel
Pour quantifier l'impact financier de votre taux actuel, calculez d'abord le coût mensuel en intérêts de votre hypothèque. Sur un solde de 400 000 $ à un taux de 5,5 % amorti sur 25 ans, vous payez environ 2 432 $ par mois, dont environ 1 833 $ en intérêts le premier mois. Si un nouveau taux de 4,5 % était disponible, votre paiement mensuel passerait à environ 2 218 $, soit une économie de 214 $ par mois ou 2 568 $ par année. Sur les 36 mois restants d'un terme de 5 ans, cela représente 7 704 $ d'économies potentielles brutes avant pénalités et frais. Toutefois, il est essentiel de soustraire la pénalité de rupture, les frais juridiques (1 000 $ à 2 500 $), les frais d'évaluation (350 $ à 500 $) et les frais de mainlevée (250 $ à 350 $) pour obtenir l'économie nette réelle.
L'impact du test de résistance du BSIF (B-20)
Même si les taux du marché sont significativement inférieurs à votre taux actuel, le Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF) exige que tous les nouveaux emprunteurs se qualifient au taux de résistance, soit le plus élevé entre 5,25 % et le taux contractuel majoré de 2 %. Ce test de résistance, communément appelé la ligne directrice B-20, s'applique même au renouvellement si vous changez de prêteur. Cela signifie que certains emprunteurs qui se qualifiaient lors de l'obtention initiale de leur prêt pourraient ne plus se qualifier aujourd'hui, surtout si leur ratio d'endettement total a augmenté en raison de nouvelles dettes (prêts auto, marges de crédit, cartes de crédit). Ce facteur est crucial dans l'évaluation de votre situation, car il peut limiter vos options même si un bris serait financièrement avantageux.
- Rassemblez vos documents: Récupérez votre contrat hypothécaire actuel, votre dernier relevé de prêt indiquant le solde et le taux, ainsi que votre relevé d'évaluation municipale ou une estimation de la valeur marchande actuelle de votre propriété.
- Calculez votre pénalité estimée: Contactez votre prêteur actuel ou utilisez un calculateur en ligne pour estimer la pénalité de rupture. Pour un taux variable, multipliez votre taux par votre solde et divisez par 4. Pour un taux fixe, comparez le calcul DTI au calcul de trois mois d'intérêt.
- Obtenez des soumissions comparatives: Consultez un courtier hypothécaire certifié AMF qui pourra vous soumettre les meilleurs taux de plus de 30 prêteurs. Comparez les taux pour le même type de produit et la même durée de terme que votre hypothèque actuelle.
- Effectuez l'analyse de rentabilité: Calculez les économies mensuelles projetées multipliées par les mois restants au terme. Soustrayez la pénalité, les frais juridiques, les frais d'évaluation et les frais de mainlevée. Si le résultat est positif et supérieur à 2 000 $, le bris peut être justifié.
- Prenez une décision éclairée: Tenez compte non seulement du calcul financier, mais aussi de votre situation personnelle : stabilité d'emploi, projets de vente à court terme, et tolérance au risque si vous envisagez un passage au taux variable.
- Différentiel de taux d'intérêt (DTI)
- Méthode de calcul de pénalité utilisée pour les hypothèques à taux fixe. Le DTI compare votre taux contractuel au taux actuel offert par votre prêteur pour un terme équivalent à la durée restante de votre contrat, puis applique cet écart au solde restant pour chaque mois restant. Cette pénalité peut être substantiellement plus élevée que trois mois d'intérêt, particulièrement dans un environnement de taux à la baisse.