Calcul du point mort : pénalité vs économies d'intérêts

RefinancePro.club

Le calcul du point mort : l'outil essentiel avant de briser votre hypothèque

Briser une hypothèque avant la fin du terme est une décision financière majeure qui ne devrait jamais reposer sur l'instinct ou les conseils informels de l'entourage. Le calcul du point mort (break-even) est l'outil analytique qui transforme cette décision émotionnelle en décision rationnelle et chiffrée. Que vous envisagiez de refinancer pour obtenir un meilleur taux, de consolider des dettes ou de vendre votre propriété, le point mort vous indique précisément quand l'opération commencera à vous faire économiser de l'argent.

La formule de base expliquée

Point mort (break-even): Le nombre de mois nécessaires pour que les économies d'intérêts cumulées compensent l'ensemble des frais engagés pour briser et remplacer une hypothèque. Une fois ce seuil atteint, chaque mois supplémentaire représente une économie nette pour l'emprunteur.

La formule simplifiée est : Point mort en mois = Coût total de sortie / Économie mensuelle nette. Le coût total de sortie inclut la pénalité de remboursement anticipé (DTI ou 3 mois d'intérêts), les frais de notaire, les frais d'évaluation, les frais de mainlevée et tout autre coût connexe. L'économie mensuelle nette est la différence entre le paiement d'intérêts actuel et le paiement d'intérêts avec le nouveau taux, calculée sur le même solde.

Exemple concret pour un emprunteur québécois

Situation actuelle: Hypothèque de 350 000 $ à taux fixe de 5,50 %, terme 5 ans dont il reste 36 mois. Paiement mensuel d'intérêts : environ 1 604 $. Le prêteur actuel est une grande banque canadienne.
Nouveau scénario: Nouveau taux fixe offert de 4,25 % sur 3 ans. Paiement mensuel d'intérêts : environ 1 240 $. Économie mensuelle : environ 364 $ en intérêts purs.
Coûts de sortie: Pénalité DTI estimée : 6 800 $. Frais de notaire : 1 500 $. Frais d'évaluation : 450 $. Frais de mainlevée : 350 $. Total : 9 100 $.
Calcul du point mort: 9 100 $ / 364 $ par mois = 25 mois. Puisque le nouveau terme est de 36 mois, l'emprunteur économisera pendant 11 mois après avoir atteint le point mort, soit environ 4 004 $ d'économie nette.

Les pièges du calcul simplifié

Plusieurs emprunteurs commettent l'erreur de ne considérer que la pénalité dans leur calcul, en omettant les frais accessoires qui peuvent représenter 2 000 $ à 3 000 $ additionnels. D'autres oublient que l'économie mensuelle n'est pas constante — elle diminue légèrement chaque mois au fur et à mesure que le solde principal est remboursé. Enfin, le calcul devrait idéalement prendre en compte le fait que l'argent utilisé pour payer la pénalité aurait pu être investi ailleurs (coût d'opportunité).

Quand le point mort indique-t-il de ne pas briser?

Lorsque le point mort dépasse le nombre de mois restants au terme actuel : vous ne récupérerez pas les frais avant le prochain renouvellement.
Lorsque le point mort est supérieur à votre horizon de détention : si vous prévoyez vendre dans 18 mois et le point mort est de 24 mois, le bris n'est pas rentable.
Lorsque l'écart de taux est faible (moins de 0,50 %) : les frais fixes (notaire, évaluation) rendent le refinancement peu avantageux sur les petits écarts.
Lorsque vous êtes près de la fin du terme (6 mois ou moins) : l'attente du renouvellement élimine complètement la pénalité.

Le rôle du courtier hypothécaire dans l'analyse break-even

Au Québec, le courtier hypothécaire certifié par l'AMF en vertu de la LDPSF à l'obligation professionnelle de vous fournir une analyse objective avant de recommander un refinancement. Cette analyse doit inclure le calcul du point mort, l'estimation de toutes les pénalités et tous les frais, et une comparaison entre le scénario de refinancement et celui de l'attente au renouvellement. Le courtier doit aussi documenter cette analyse dans son dossier client. Si votre courtier vous pousse à refinancer sans avoir préparé cette analyse, il manque à ses obligations réglementaires. N'hésitez pas à demander les chiffres par écrit avant de prendre votre décision.

Questions fréquentes

Comment calculer mon point mort si je brise mon hypothèque?

Additionnez tous les coûts de sortie (pénalité, notaire, évaluation, mainlevée) pour obtenir le coût total. Calculez l'économie mensuelle d'intérêts en comparant votre paiement d'intérêts actuel avec celui du nouveau taux. Divisez le coût total par l'économie mensuelle. Le résultat est le nombre de mois nécessaires pour rentabiliser l'opération. Si ce nombre est inférieur au nombre de mois restants à votre terme, le bris est rentable.

Mon courtier peut-il faire ce calcul pour moi?

Oui, et il devrait le faire. En vertu de la LDPSF au Québec, le courtier hypothécaire certifié AMF a l'obligation de vous informer complètement avant de recommander un refinancement. La plupart des courtiers utilisent des logiciels spécialisés qui intègrent tous les coûts et produisent une analyse break-even détaillée incluant les frais souvent oubliés.

Le calcul du point mort tient-il compte de la fiscalité?

Le calcul de base ne tient généralement pas compte de l'impact fiscal. Cependant, si votre hypothèque est sur un immeuble locatif, les intérêts hypothécaires sont déductibles d'impôt au Canada. Un changement de taux modifie donc aussi votre déduction fiscale, ce qui peut affecter le point mort réel. Consultez un comptable pour les situations impliquant des immeubles à revenus.

Que faire si mon point mort dépasse la durée restante de mon terme?

Si le point mort dépasse le nombre de mois restants à votre terme actuel, le bris n'est généralement pas rentable. Il est alors préférable d'attendre le renouvellement pour changer de taux ou de prêteur sans pénalité. Votre courtier pourrait aussi explorer des alternatives comme le blend-and-extend ou la portabilité.

Le point mort change-t-il si je fais un versement forfaitaire avant de briser?

Oui. Effectuer un versement forfaitaire (en utilisant votre privilège de remboursement anticipé) avant de briser réduit le solde sur lequel la pénalité est calculée, ce qui diminue le coût total de sortie et raccourcit le point mort. Cette stratégie est particulièrement efficace avec les pénalités de type DTI sur les taux fixes.