La publication de l'hypothèque : rendre la sûreté opposable aux tiers
La signature de l'acte hypothécaire chez le notaire ne constitue que la première étape de la constitution d'une hypothèque valide. Pour que cette sûreté soit pleinement efficace, elle doit être publiée au Registre foncier du Québec. La publication, régie par les articles 2934 à 2940 du Code civil du Québec (CCQ), est le mécanisme qui rend l'hypothèque opposable aux tiers — c'est-à-dire invocable contre toute personne autre que les parties contractantes.
Le Registre foncier du Québec
Le Registre foncier est un registre public tenu par le Bureau de la publicité des droits, un organisme relevant du ministère de la Justice du Québec. Il contient l'historique de tous les droits inscrits sur chaque immeuble de la province : hypothèques, servitudes, droits de passage, baux à long terme, et autres charges. Le registre est organisé par lots (numéros cadastraux) et est consultable en ligne. Cette transparence permet à tout acquéreur ou créancier potentiel de vérifier l'état des droits sur un immeuble avant de procéder à une transaction.
Le droit de suite : suivre le bien entre toutes les mains
Le droit de suite est l'un des attributs les plus puissants de l'hypothèque publiée. Prévu à l'article 2660 du CCQ, il permet au créancier hypothécaire de suivre l'immeuble grevé entre les mains de tout acquéreur subséquent. Concrètement, si un emprunteur vend sa propriété sans rembourser son hypothèque, le créancier conserve son droit sur l'immeuble. Le nouveau propriétaire acquiert alors un bien grevé d'une hypothèque et pourrait faire face àux recours du créancier s'il ne rembourse pas la dette. C'est pourquoi le notaire effectué systématiquement des recherches au Registre foncier avant toute transaction immobilière.
- Droit de suite
- Attribut du droit réel hypothécaire qui permet au créancier de suivre le bien grevé entre les mains de tout détenteur subséquent, indépendamment des transferts de propriété. Ce droit est conditionnel à la publication de l'hypothèque au Registre foncier (art. 2660 et 2941 CCQ).
Le droit de préférence : priorité entre les créanciers
Le droit de préférence, également prévu à l'article 2660 du CCQ, accorde au créancier hypothécaire publié une priorité de paiement lors de la réalisation de la garantie. Si l'immeuble est vendu sous autorité de justice, le produit de la vente est distribué selon l'ordre des rangs hypothécaires. Le créancier de premier rang est payé en premier, puis le créancier de deuxième rang, et ainsi de suite. Les créanciers ordinaires (chirographaires) ne sont payés qu'après que tous les créanciers hypothécaires ont été satisfaits. Ce mécanisme explique pourquoi les prêteurs accordent une grande importance au rang de leur hypothèque.
- Droit de préférence
- Attribut du droit réel hypothécaire qui accorde au créancier publié une priorité de paiement sur les créanciers ordinaires et sur les créanciers de rang inférieur lors de la distribution du produit de la vente de l'immeuble. Le rang est déterminé par la date de publication au Registre foncier (art. 2945 CCQ).
Le processus de publication
- Signature de l'acte hypothécaire: L'emprunteur et le prêteur (ou leurs représentants) signent l'acte hypothécaire devant le notaire instrumentant.
- Réquisition d'inscription: Le notaire prépare et transmet une réquisition d'inscription au Bureau de la publicité des droits. Ce document demande l'inscription de l'hypothèque au Registre foncier.
- Examen par l'officier de la publicité: L'officier de la publicité des droits vérifie que la réquisition est conforme aux exigences légales et procède à l'inscription si tout est en ordre.
- Inscription au registre: L'hypothèque est inscrite au Registre foncier avec une date et une heure précises. Cette date détermine le rang de l'hypothèque par rapport aux autres sûretés inscrites sur le même immeuble.
- Confirmation de la publication: Le notaire reçoit une confirmation de l'inscription et la transmet au prêteur, qui détient désormais une hypothèque publiée et opposable aux tiers.
Impact sur le refinancement et le renouvellement
La publication joue un rôle déterminant lors du refinancement ou du transfert de prêteur. Lorsqu'un emprunteur change de prêteur, l'hypothèque de l'ancien prêteur doit être radiée (mainlevée) et une nouvelle hypothèque doit être publiée au profit du nouveau prêteur. Cette opération engendre des frais de notaire et de publication supplémentaires. Certains prêteurs acceptent la cession d'hypothèque, qui permet de transférer l'hypothèque existante au nouveau prêteur sans la radier et en publier une nouvelle, ce qui réduit les frais. Le BSIF exigé que les prêteurs fédéraux détiennent une hypothèque de premier rang pour les prêts conventionnels, ce qui influence les options disponibles lors du refinancement.