Documents spécifiques pour un prêt hypothécaire locatif au Québec

L'investissement immobilier locatif au Québec implique des exigences documentaires bien plus complexes qu'un achat résidentiel classique. Les prêteurs, qu'il s'agisse d'institutions financières réglementées par le BSIF ou de prêteurs alternatifs, doivent évaluer non seulement la capacité financière de l'emprunteur, mais également la viabilité économique de l'immeuble lui-même. Comprendre les documents requis par type de propriété permet à l'investisseur de préparer un dossier solide et d'accélérer le processus d'approbation.

Duplex, triplex et quadruplex (2 à 4 logements)

Les plex de 2 à 4 logements bénéficient encore des programmes résidentiels de financement, ce qui simplifie relativement les exigences. Toutefois, la documentation reste plus détaillée que pour une propriété unifamiliale. Le prêteur doit pouvoir vérifier la capacité de l'immeuble à générer des revenus suffisants pour couvrir les charges hypothécaires.

• Baux en vigueur signés par tous les locataires, incluant le montant du loyer mensuel et la durée du bail selon les dispositions du Code civil du Québec (CCQ, art. 1851 et suivants)
• État des revenus et dépenses de l'immeuble sur les 12 à 24 derniers mois, fourni par le vendeur ou le gestionnaire
• Évaluation agréée par un évaluateur membre de l'Ordre des évaluateurs agréés du Québec (OEAQ)
• Comptes de taxes municipales et scolaires à jour
• Certificat de localisation datant de moins de 10 ans, conforme aux exigences du notaire instrumentant
• Preuve d'assurance habitation couvrant l'immeuble à revenus, incluant la responsabilité civile
• Documents personnels de l'emprunteur : preuves de revenus (T4, avis de cotisation, relevés de paie), relevés bancaires démontrant la mise de fonds, rapport de crédit

Immeubles de 5 logements et plus

Les immeubles de 5 logements et plus sont classés comme des propriétés commerciales par la majorité des prêteurs et la SCHL. Les exigences documentaires augmentent significativement, car l'analyse porte principalement sur les flux de trésorerie de l'immeuble plutôt que sur les revenus personnels de l'emprunteur. Le ratio de couverture du service de la dette (RCD) devient le critère central d'approbation.

1. États financiers de l'immeuble: Fournir les états financiers vérifiés ou préparés par un comptable professionnel agréé (CPA) pour les 2 à 3 dernières années. Ces documents doivent inclure le bilan, l'état des résultats et les flux de trésorerie.
2. Rapport environnemental de phase I: Commander un rapport environnemental de phase I par une firme accréditée. Ce rapport évalue les risques de contamination du sol et du bâtiment, conformément à la Loi sur la qualité de l'environnement du Québec.
3. Évaluation commerciale complète: Obtenir une évaluation commerciale utilisant les trois approches (comparaison, revenus, coût) réalisée par un évaluateur agréé OEAQ. L'approche par les revenus (capitalisation) est la plus importante pour ce type de propriété.
4. Registre des loyers et historique de vacance: Préparer un registre complet des loyers incluant l'historique de vacance sur 2 à 3 ans, le roulement des locataires et les ajustements de loyer appliqués selon les recommandations du Tribunal administratif du logement (TAL).
5. Rapport d'inspection du bâtiment: Soumettre un rapport d'inspection détaillé couvrant la structure, la toiture, la plomberie, l'électricité, le chauffage et l'enveloppe du bâtiment. Les prêteurs peuvent exiger des rapports spécialisés pour des éléments spécifiques.

Propriétés commerciales et à usage mixte

Le financement de propriétés commerciales ou à usage mixte (résidentiel et commercial) au Québec nécessite une documentation encore plus approfondie. Les prêteurs évaluent le risque commercial en analysant la qualité des locataires, la durée des baux commerciaux et la diversification des revenus. Un plan d'affaires détaillé est souvent requis, incluant les projections financières sur 3 à 5 ans. Les baux commerciaux, contrairement aux baux résidentiels régis par le CCQ, sont des contrats librement négociés entre les parties. Les clauses de révision de loyer, les options de renouvellement et les responsabilités d'entretien (bail net, semi-net ou brut) ont un impact direct sur l'évaluation du risque par le prêteur. Une garantie personnelle des emprunteurs est presque toujours exigée par les institutions financières pour ce type de financement.