Revenus admissibles pour un prêt hypothécaire au Canada

RefinancePro.club

Revenus admissibles pour un prêt hypothécaire : ce que les prêteurs évaluent

L'évaluation des revenus est au cœur du processus de qualification hypothécaire au Canada. Le prêteur doit s'assurer que l'emprunteur dispose d'un revenu suffisant et stable pour assumer ses paiements hypothécaires ainsi que l'ensemble de ses obligations financières. Cette évaluation s'effectue au moyen des ratios d'amortissement brut de la dette (ABD) et d'amortissement total de la dette (ATD), encadrés par la ligne directrice B-20 du BSIF. Le ratio ABD ne doit pas dépasser 39 % du revenu brut, tandis que le ratio ATD est plafonné à 44 %.

Revenu d'emploi salarié

Le revenu d'un salarié à temps plein permanent est le type de revenu le plus simple à documenter et celui que les prêteurs considèrent comme le plus fiable. L'emprunteur doit fournir une lettre d'emploi récente confirmant le poste, le salaire annuel brut, la date d'entrée en fonction et le statut d'emploi (permanent, probation, contractuel). Les deux derniers talons de paie sont également requis. Pour les revenus variables tels que les heures supplémentaires, les commissions et les primes, le prêteur exige généralement un historique de deux ans et utilise la moyenne pour le calcul de qualification.

Revenu de travail autonome

Les travailleurs autonomes, les propriétaires d'entreprise individuelle et les actionnaires de société font face à des exigences documentaires plus rigoureuses. Le prêteur demande habituellement les deux dernières déclarations de revenus T1 avec les états financiers (T2125 pour les entreprises individuelles ou T2 pour les sociétés) ainsi que les Avis de cotisation correspondants de l'ARC. Le revenu retenu est généralement la moyenne du revenu net sur deux ans. Les déductions fiscales qui réduisent le revenu imposable (amortissement, dépenses d'entreprise) peuvent pénaliser la capacité d'emprunt, même si le flux de trésorerie réel de l'entreprise est solide.

Revenus locatifs, de placement et autres sources

Revenus locatifs : les prêteurs acceptent typiquement entre 50 % et 80 % du revenu locatif brut des propriétés existantes. Un bail signé et un historique de revenus locatifs sont exigés. Pour une propriété achetée comme immeuble à revenus, le revenu locatif projeté peut être utilisé s'il est appuyé par une évaluation de la valeur locative.
Revenus de dividendes et de placements : admissibles si récurrents sur au moins deux ans, confirmés par les déclarations de revenus et les Avis de cotisation de l'ARC.
Revenus de pension et de retraite : les pensions publiques (RRQ, SV), les pensions d'employeur et les retraits de FERR sont admissibles sur présentation des feuillets fiscaux T4A ou T4RIF.
Pension alimentaire et allocation de soutien : admissible si documentée par une ordonnance du tribunal ou une entente notariée au Québec, avec un historique de réception d'au moins 12 mois.
Revenus de commissions : la moyenne sur deux ans est utilisée, et les commissions doivent représenter une composante régulière de la rémunération confirmée par l'employeur.

Le taux de qualification (stress test) et son impact

Quel que soit le type de revenu, tous les emprunteurs canadiens doivent être qualifiés au taux de qualification du BSIF, soit le plus élevé entre le taux contractuel majoré de 2 % ou le taux plancher de 5,25 %. Ce taux de qualification réduit le montant maximal pour lequel l'emprunteur peut se qualifier, car les paiements hypothécaires sont calculés à un taux supérieur au taux réel du contrat. Cette mesure, imposée par la ligne directrice B-20, vise à s'assurer que les emprunteurs pourront absorber une hausse de taux d'intérêt au renouvellement.

Questions fréquentes

Comment les prêteurs calculent-ils le revenu d'un salarié pour un prêt hypothécaire?

Pour un salarié à temps plein permanent, le prêteur utilise le revenu annuel brut confirmé par une lettre d'emploi récente et les deux derniers talons de paie. Les heures supplémentaires régulières, les commissions et les primes peuvent être incluses si l'emprunteur peut démontrer un historique stable d'au moins deux ans. Le prêteur calculera ensuite les ratios ABD et ATD pour déterminer le montant maximal de prêt admissible.

Comment un travailleur autonome peut-il qualifier pour un prêt hypothécaire?

Le travailleur autonome doit généralement fournir ses deux derniers Avis de cotisation de l'ARC et les déclarations de revenus T1 correspondantes. Le prêteur utilise la moyenne du revenu net (ligne 15000) sur deux ans. Certains prêteurs offrent des programmes à « revenu déclaré majoré » pour les travailleurs autonomes ayant une cote de crédit de 680+ et une mise de fonds de 10 % ou plus, leur permettant d'utiliser un revenu supérieur au revenu déclaré.

Les revenus locatifs comptent-ils pour la qualification hypothécaire?

Oui, mais partiellement. La plupart des prêteurs acceptent entre 50 % et 80 % du revenu locatif brut pour le calcul des ratios d'endettement. Certains prêteurs ajoutent le revenu locatif au revenu de l'emprunteur, tandis que d'autres le déduisent des charges. Les baux signés et l'historique de location sont requis comme preuves.

Les revenus de dividendes sont-ils admissibles?

Oui, les revenus de dividendes sont admissibles s'ils sont récurrents et documentés par les déclarations de revenus et les Avis de cotisation de l'ARC sur au moins deux ans. Le prêteur voudra s'assurer que ces revenus sont stables et prévisibles. Les dividendes provenant d'une société contrôlée par l'emprunteur sont traités dans le cadre de l'analyse du revenu de travail autonome.

Le revenu de probation ou d'emploi temporaire est-il accepté?

Cela dépend du prêteur. Certains prêteurs acceptent le revenu d'un employé en probation si la lettre d'emploi confirme un poste permanent après la probation. D'autres exigent que la période de probation soit terminée. Pour les contrats temporaires, un historique de deux ans dans le même domaine avec des revenus stables peut suffire chez certains prêteurs.