Financer un immeuble à revenus au Québec | Guide hypothécaire

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Le financement d'un immeuble à revenus au Canada comporte des exigences distinctes de celles d'une résidence principale. La mise de fonds minimale dépend du nombre de logements et du statut d'occupation du propriétaire. Pour un immeuble de 1 à 4 logements occupé par le propriétaire, la mise de fonds minimale est de 5 % pour un unifamilial ou duplex et de 10 % pour un triplex ou quadruplex, conformément aux lignes directrices de la SCHL et du BSIF. Pour un immeuble locatif non occupé par le propriétaire (1 à 4 logements), la mise de fonds minimale passe à 20 %, et l'assurance prêt hypothécaire n'est pas disponible. L'admissibilité au financement repose sur plusieurs ratios clés. Le ratio d'amortissement brut de la dette (ABD) et le ratio d'amortissement total de la dette (ATD) sont calculés en tenant compte des revenus locatifs de l'immeuble. Les prêteurs utilisent généralement un facteur de compensation de 50 % à 80 % des revenus locatifs bruts pour le calcul de l'ABD, selon les politiques internes de l'institution. Le taux de qualification utilisé est le plus élevé entre le taux contractuel majoré de 2 % ou le taux plancher du test de résistance du BSIF (actuellement 5,25 %). Au Québec, les revenus locatifs doivent être validés par les baux en vigueur et les relevés du Tribunal administratif du logement (TAL). Le courtier hypothécaire spécialisé en immobilier locatif doit maîtriser ces calculs et guider ses clients investisseurs à travers un processus d'approbation plus exigeant que celui d'une résidence principale.

Financer un immeuble à revenus : exigences de mise de fonds

L'acquisition d'un immeuble à revenus au Québec représente une stratégie d'investissement populaire, mais le financement comporte des exigences plus strictes que pour une résidence principale. La mise de fonds minimale varie considérablement selon le statut d'occupation du propriétaire et le nombre de logements. La Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL) et le Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF) établissent les règles de base que tous les prêteurs fédéraux doivent respecter.

Propriétaire-occupant: Un emprunteur qui habite l'un des logements de l'immeuble à revenus comme résidence principale. Ce statut donne accès à des conditions de financement plus avantageuses, incluant une mise de fonds réduite et l'accès à l'assurance prêt hypothécaire.

Duplex (propriétaire-occupant) : mise de fonds minimale de 5 % (prêt assuré SCHL/Sagen/CG)
Triplex ou quadruplex (propriétaire-occupant) : mise de fonds minimale de 10 % (prêt assuré)
1 à 4 logements (non-occupant) : mise de fonds minimale de 20 % (prêt conventionnel non assuré)
5 logements et plus : financement commercial, mise de fonds typique de 25 % et plus

Calcul des ratios d'admissibilité avec revenus locatifs

L'admissibilité au financement d'un immeuble à revenus repose sur les ratios d'amortissement brut de la dette (ABD) et d'amortissement total de la dette (ATD). Le ratio ABD ne doit généralement pas excéder 39 % et le ratio ATD ne doit pas dépasser 44 %, bien que certains prêteurs acceptent des ratios légèrement supérieurs pour les prêts assurés. Les revenus locatifs sont intégrés au calcul par l'ajout d'un pourcentage des loyers bruts aux revenus de l'emprunteur. Ce facteur de compensation varie selon le prêteur : certains utilisent 50 % des loyers bruts (approche conservatrice), tandis que d'autres reconnaissent jusqu'à 80 % pour des immeubles avec un historique locatif documenté et des baux stables.

Documentation requise au Québec

Le dossier de financement d'un immeuble à revenus est plus volumineux que celui d'une résidence principale. En plus des documents personnels habituels (confirmations d'emploi, talons de paie, avis de cotisation T1/TP1, relevés bancaires démontrant la mise de fonds), le prêteur exigera les baux en vigueur pour chaque logement, les relevés du Tribunal administratif du logement (TAL) le cas échéant, les états de revenus et dépenses de l'immeuble des deux dernières années, le compte de taxes municipales, le certificat de localisation à jour et, dans la plupart des cas, une évaluation agréée par un évaluateur membre de l'Ordre des évaluateurs agréés du Québec (OEAQ).

Stratégies pour maximiser l'admissibilité

Plusieurs stratégies peuvent améliorer vos chances d'approbation pour un immeuble à revenus. Privilégier le statut de propriétaire-occupant donne accès à une mise de fonds réduite et à un bassin de prêteurs plus large grâce à l'assurance prêt hypothécaire. Constituer une mise de fonds supérieure au minimum réduit le ratio prêt-valeur et rassure le prêteur. Maintenir un excellent dossier de crédit (cote de 680 ou plus) est essentiel, car les prêteurs sont plus exigeants pour les immeubles locatifs. Enfin, travailler avec un courtier hypothécaire spécialisé en immobilier locatif permet d'accéder à des prêteurs qui comprennent ce type de financement et offrent des conditions compétitives pour les investisseurs.

Questions fréquentes

Quelle est la mise de fonds minimale pour un immeuble à revenus au Québec?

Pour un propriétaire-occupant : 5 % pour un unifamilial ou duplex, 10 % pour un triplex ou quadruplex. Pour un non-occupant : 20 % minimum pour tout immeuble de 1 à 4 logements. Au-delà de 4 logements, le financement devient commercial avec des exigences de mise de fonds généralement de 25 % ou plus.

Comment les revenus locatifs sont-ils considérés dans le calcul d'admissibilité?

Les prêteurs utilisent un facteur de compensation qui varie de 50 % à 80 % des revenus locatifs bruts confirmés par les baux. Ce pourcentage est ajouté aux revenus de l'emprunteur pour le calcul des ratios ABD et ATD. Certains prêteurs utiliseront 50 % si l'immeuble n'a pas d'historique locatif documenté, et jusqu'à 80 % pour un immeuble avec des baux stables et un historique vérifiable.

Puis-je utiliser l'assurance SCHL pour un immeuble locatif?

L'assurance prêt hypothécaire SCHL/Sagen/CG est disponible uniquement pour les immeubles de 1 à 4 logements occupés par le propriétaire. Si vous n'occupez pas l'immeuble, vous devez fournir un minimum de 20 % de mise de fonds et le prêt ne sera pas assuré. Cela signifie que vous aurez accès à un bassin de prêteurs plus restreint.

Quels documents sont nécessaires pour financer un immeuble à revenus au Québec?

En plus des documents standards (preuves de revenus, relevés bancaires, rapport de crédit), vous devrez fournir les baux actuels de tous les logements, les relevés du Tribunal administratif du logement (TAL) s'il y a lieu, les états financiers de l'immeuble (revenus et dépenses), le certificat de localisation récent, l'évaluation municipale et potentiellement une évaluation agréée.

Le test de résistance s'applique-t-il aux immeubles à revenus?

Oui. Le test de résistance du BSIF (ligne directrice B-20) s'applique à tous les prêts hypothécaires résidentiels, y compris les immeubles à revenus de 1 à 4 logements. L'emprunteur doit se qualifier au taux le plus élevé entre le taux contractuel majoré de 2 % et le taux plancher de 5,25 %.