Briser vs attendre : une analyse comparative chiffrée
La question de savoir s'il est préférable de briser votre hypothèque maintenant ou d'attendre l'échéance de votre terme est l'un des dilemmes financiers les plus fréquents chez les propriétaires québécois. La réponse ne peut pas être basée sur l'intuition ou les conseils génériques — elle exige une analyse chiffrée personnalisée qui tient compte de votre solde, de votre taux actuel, des taux disponibles, de votre type de pénalité et de l'ensemble des frais associés. Cette capsule vous fournit le cadre analytique et les exemples concrets nécessaires pour prendre une décision éclairée, qu'il s'agisse d'un taux fixe ou variable, d'une grande banque ou d'un prêteur monoline.
Les coûts de la rupture anticipée
Briser une hypothèque au Québec entraîne plusieurs catégories de coûts qu'il faut quantifier précisément. La pénalité de rupture est le poste le plus important et varie considérablement selon le type de taux et le prêteur. Pour un taux variable, la pénalité est presque toujours trois mois d'intérêt : sur un solde de 350 000 $ à 5,5 %, cela représente environ 4 812 $. Pour un taux fixe, le calcul du différentiel de taux d'intérêt (DTI) peut produire une pénalité nettement supérieure — souvent entre 8 000 $ et 25 000 $ selon l'écart entre votre taux et les taux actuels du prêteur, multiplié par le solde et le nombre de mois restants. Les frais juridiques pour la nouvelle hypothèque se situent entre 1 200 $ et 2 500 $, incluant les honoraires du notaire, les frais d'inscription au Registre foncier du Québec et les recherches de titres. Les frais d'évaluation de la propriété varient de 350 $ à 500 $, tandis que les frais de mainlevée de l'hypothèque existante coûtent entre 250 $ et 350 $.
Tableau comparatif : trois scénarios typiques
- Scénario A — Taux variable, écart important : Solde 300 000 $, taux actuel variable 6,2 %, nouveau taux fixe 4,5 %, 42 mois restants. Pénalité 3 mois = 4 650 $. Frais totaux = 6 900 $. Économie mensuelle = 310 $. Point mort = 22 mois. Gain net sur 42 mois = 6 120 $. Verdict : avantageux, procédez au bris.
- Scénario B — Taux fixe, grande banque : Solde 400 000 $, taux actuel fixe 5,5 %, nouveau taux fixe 4,5 %, 30 mois restants. Pénalité DTI (taux affiché) = 16 500 $. Frais totaux = 19 200 $. Économie mensuelle = 280 $. Point mort = 69 mois. Gain net sur 30 mois = -10 800 $. Verdict : défavorable, attendez l'échéance.
- Scénario C — Taux fixe, prêteur monoline : Solde 400 000 $, taux actuel fixe 5,5 %, nouveau taux fixe 4,5 %, 30 mois restants. Pénalité DTI (taux contractuel) = 10 000 $. Frais totaux = 12 700 $. Économie mensuelle = 280 $. Point mort = 45 mois. Gain net sur 30 mois = -4 300 $. Verdict : marginal, considérez les privilèges de remboursement anticipé comme alternative.
Les avantages financiers de l'attente
Attendre l'échéance de votre terme comporte plusieurs avantages financiers souvent sous-estimés. Premièrement, vous évitez complètement la pénalité de rupture et tous les frais associés, ce qui représente souvent entre 7 000 $ et 25 000 $ d'économies immédiates. Deuxièmement, vous conservez l'option de magasiner librement votre taux auprès de tous les prêteurs du marché 120 jours avant l'échéance, maximisant ainsi votre pouvoir de négociation. Troisièmement, si les taux continuent de baisser durant la période d'attente, vous bénéficierez d'un taux encore meilleur au renouvellement. Quatrièmement, vous pouvez utiliser vos privilèges de remboursement anticipé (10 % à 20 % du montant original par année) pour réduire votre solde sans pénalité, diminuant ainsi votre exposition au taux actuel. Finalement, attendre préserve votre relation avec votre prêteur actuel, ce qui peut faciliter les négociations de renouvellement et donner accès à des taux de rétention préférentiels.
Facteurs de décision au-delà des chiffres
La décision ne repose pas uniquement sur les chiffres. Votre situation personnelle joue un rôle déterminant. Si vous prévoyez vendre dans les deux prochaines années, ni le bris ni l'attente ne sera optimal — la portabilité pourrait être la meilleure option. Si votre emploi est instable, maintenir votre hypothèque actuelle peut être plus prudent, car un nouveau financement exige de passer le test de résistance B-20 du BSIF. Si vous avez des dettes à taux élevé, le bris avec consolidation peut être avantageux même avec une pénalité importante. Si votre conjoint ou conjointe prévoit un congé parental, le refinancement maintenant avec un taux plus bas pourrait réduire la pression financière pendant cette période. Chaque situation est unique et mérite l'analyse personnalisée d'un courtier hypothécaire certifié AMF qui a accès aux conditions réelles de plus de 30 prêteurs.
- Taux de rétention
- Taux préférentiel offert par un prêteur à ses clients existants au moment du renouvellement pour les inciter à rester plutôt que de transférer leur hypothèque chez un concurrent. Les taux de rétention sont généralement inférieurs aux taux affichés mais peuvent être supérieurs aux meilleurs taux du marché. Un courtier hypothécaire peut obtenir des offres concurrentes pour forcer votre prêteur à améliorer son taux de rétention.