Coûts totaux vs économies : bilan complet du refinancement

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Bilan complet : coûts totaux vs économies d'un refinancement

Le refinancement hypothécaire peut être une décision financière tres avantageuse, mais uniquement si les économies realisees dépassent l'ensemble des coûts engages. Trop d'emprunteurs se concentrent uniquement sur le nouveau taux d'intérêt sans considérer le portrait complet. Ce guide présenté un cadre d'analyse rigoureux pour évaluer la rentabilite réelle d'un refinancement au Québec.

Tableau des coûts de refinancement

Pénalité de bris hypothécaire : le coût le plus variable et souvent le plus important. Pour un taux fixé, c'est le plus élevé entre trois mois d'intérêts et le différentiel de taux (DTI/IRD). Pour un taux variable, c'est presque toujours trois mois d'intérêts. Fourchette typique : 1 500 $ a 25 000 $.
Honoraires du notaire : pour la préparation de l'acte hypothécaire, la radiation de l'ancienne hypothèque et la publication au registre foncier. Fourchette typique : 700 $ a 1 500 $.
Frais d'évaluation de la propriété : exigée par le prêteur pour confirmer la valeur marchande actuelle. Fourchette typique : 300 $ a 500 $. Certains prêteurs utilisent des évaluations automatisees gratuites.
Frais de decharge et radiation : retrait de l'ancienne hypothèque du registre foncier. Fourchette typique : 250 $ a 600 $. Plus élevé pour les hypothèques collaterales.
Assurance titre : prime unique exigée par plusieurs prêteurs. Fourchette typique : 250 $ a 500 $.
Frais administratifs du prêteur : frais de dossier, de configuration ou de traitement. Fourchette typique : 0 $ a 500 $.

Calcul des économies potentielles

Les économies d'un refinancement proviennent principalement de la réduction du taux d'intérêt. Pour quantifier ces économies, multipliez la différence de paiement mensuel par le nombre de mois restants au nouveau terme. N'oubliez pas de considérer l'impact sur l'amortissement total : un refinancement peut rallonger la période d'amortissement, ce qui génère des intérêts supplémentaires à long terme même si le paiement mensuel est plus bas.

L'analyse du point mort (break-even)

Étape 1 : Calculer le coût total: Additionnez tous les coûts enumeres ci-dessus : pénalité + notaire + évaluation + decharge + titre + frais administratifs. Par exemple : 6 500 $ (pénalité) + 1 200 $ (notaire) + 400 $ (évaluation) + 450 $ (decharge) + 350 $ (titre) = 8 900 $.
Étape 2 : Calculer les économies mensuelles: Comparez le paiement mensuel actuel au paiement projete avec le nouveau taux. Par exemple : ancien paiement de 2 100 $ vs nouveau paiement de 1 875 $ = économie de 225 $ par mois.
Étape 3 : Calculer le point mort: Divisez le coût total par l'économie mensuelle. Exemple : 8 900 $ / 225 $ = 39,6 mois, soit environ 3 ans et 4 mois avant que le refinancement devienne rentable.
Étape 4 : Comparer avec votre horizon: Si vous prevoyez rester dans votre propriété bien au-dela du point mort, le refinancement est financierement justifie. Si vous pensez demenager avant, il vaut probablement mieux attendre le renouvellement.

Facteurs souvent oublies dans le calcul

Plusieurs facteurs sont fréquemment omis de l'analyse de refinancement. L'allongement de l'amortissement génère des intérêts supplémentaires significatifs sur la vie du prêt. La capitalisation des frais dans le nouveau prêt augmente le solde sur lequel les intérêts sont calcules. Le coût d'opportunite des fonds utilises pour payer la pénalité (si payee comptant) doit aussi être considéré. Enfin, l'impact fiscal peut être pertinent si le refinancement sert à investir dans un immeuble locatif, puisque les intérêts hypothécaires sur un immeuble a revenus sont déductibles d'impot au Québec et au fédéral selon les règles de l'ARC et de Revenu Québec.

Questions fréquentes

Quels sont tous les coûts a inclure dans le calcul de refinancement?

Les coûts a inclure sont : la pénalité de bris hypothécaire (le coût le plus important), les honoraires du notaire (700 $ a 1 500 $), les frais d'évaluation (300 $ a 500 $), les frais de decharge/radiation (250 $ a 600 $), l'assurance titre (250 $ a 500 $), la prime SCHL si applicable (2,80 % a 4,00 % du montant emprunte), et tout frais administratif du prêteur. Le total peut facilement dépasser 5 000 $ a 15 000 $.

Comment calculer le point mort (break-even) d'un refinancement?

Divisez le total des coûts de refinancement par les économies mensuelles realisees grâce àu nouveau taux. Par exemple, si vos coûts totaux sont de 8 000 $ et que vous economisez 200 $ par mois, votre point mort est de 40 mois (3 ans et 4 mois). Si vous prevoyez demenager avant cette date, le refinancement n'est probablement pas rentable.

La pénalité de bris peut-elle être ajoutee au nouveau prêt?

Oui, dans la plupart des cas, la pénalité et les frais de refinancement peuvent être capitalises (ajoutes au nouveau solde hypothécaire), a condition que le ratio prêt-valeur ne dépasse pas 80 % pour un refinancement conventionnel. Attention : capitaliser ces coûts signifie que vous paierez des intérêts dessus pendant toute la durée du prêt.

Est-ce qu'un courtier hypothécaire peut m'aider avec cette analyse?

Absolument. Un courtier hypothécaire certifié par l'AMF à l'obligation déontologique d'effectuer cette analyse complete avant de recommander un refinancement. Il dispose d'outils de calcul specialises et peut obtenir des estimations de pénalité aupres de plusieurs prêteurs pour comparer les scénarios. Ce service est généralement sans frais pour l'emprunteur.

Quand un refinancement n'est-il pas rentable?

Un refinancement n'est généralement pas rentable quand : la pénalité de bris est tres élevée (beaucoup de mois restants au terme avec un taux fixé), l'écart de taux est faible (moins de 0,50 %), le solde hypothécaire est petit (économies mensuelles minimes), ou vous prevoyez vendre la propriété dans les 2-3 prochaines annees.

Dois-je inclure la prime SCHL dans le calcul si mon refinancement dépasse 80 %?

Les refinancements au Canada sont plafonnes a 80 % du ratio prêt-valeur par les règles du BSIF (ligne directrice B-20). Au-dela de ce seuil, le refinancement n'est pas permis comme prêt conventionnel. En revanche, si votre prêt actuel est assuré et que le refinancement maintient l'assurance, les conditions de la SCHL s'appliquent. Consultez votre courtier AMF pour les détails spécifiques à votre situation.