Les taux baissent : est-ce le moment de refinancer votre hypothèque?

Une baisse des taux hypothécaires suscite toujours l'enthousiasme des emprunteurs, et à juste titre. Un taux plus bas signifie des économies potentiellement substantielles sur la durée de votre hypothèque. Toutefois, profiter de cette baisse en refinançant votre hypothèque actuelle n'est pas toujours la meilleure décision. Le calcul du seuil de rentabilité est essentiel pour déterminer si les économies justifient les coûts.

Le calcul du seuil de rentabilité

Le seuil de rentabilité est le moment à partir duquel les économies d'intérêts générées par votre nouveau taux plus bas surpassent le total des coûts de refinancement. Ces coûts incluent la pénalité de remboursement anticipé, les frais d'évaluation, les frais juridiques et notariaux au Québec, et les frais de mainlevée hypothécaire. Si votre hypothèque actuelle est à taux fixe, la pénalité sera le facteur dominant de cette équation.

Différentiel de taux d'intérêt (DTI)

Méthode de calcul de la pénalité de remboursement anticipé pour les hypothèques à taux fixe. Il représente la différence entre votre taux contractuel et le taux actuel du prêteur pour un terme équivalent au temps restant, appliquée au solde et multipliée par les mois restants. Le DTI peut être très élevé en période de baisse de taux marquée.

Critères de décision pour le refinancement

• Différence de taux : un écart d'au moins 0,50 % à 1,00 % entre votre taux actuel et le nouveau taux disponible est généralement nécessaire pour justifier les coûts de refinancement d'une hypothèque fixe.
• Temps restant au terme : plus il reste de temps, plus les économies potentielles sont élevées. Si votre renouvellement est dans moins de 18 mois, attendre est souvent plus judicieux.
• Type d'hypothèque actuel : une hypothèque variable est beaucoup moins coûteuse à briser (trois mois d'intérêts) qu'une hypothèque fixe (DTI potentiellement très élevé).
• Prêteur actuel : certains prêteurs calculent le DTI en utilisant le taux affiché (posted rate) plutôt que le taux consenti (discounted rate), ce qui augmente considérablement la pénalité. Les prêteurs monoline utilisent généralement le taux consenti, résultant en des pénalités plus équitables.
• Objectifs additionnels : si le refinancement sert aussi à consolider des dettes à taux élevé, financer des rénovations ou retirer de l'équité, ces bénéfices additionnels peuvent justifier les coûts même si l'économie de taux seule ne suffit pas.

Alternatives au refinancement complet

Avant de briser votre hypothèque, explorez ces alternatives avec votre courtier hypothécaire certifié AMF. Le mélange de taux (blend-and-extend) est une option où votre prêteur actuel combine votre taux existant avec le taux actuel pour créer un taux hybride, tout en prolongeant votre terme. Cette approche évite la pénalité complète et peut offrir un compromis intéressant. Le renouvellement anticipé est une autre possibilité, offerte par certains prêteurs dans les 90 à 120 derniers jours du terme, sans pénalité significative.

1. Étape 1 : Obtenir votre relevé de pénalité: Contactez votre prêteur pour obtenir par écrit le montant exact de votre pénalité de remboursement anticipé. Au Québec, la Loi sur la protection du consommateur oblige les prêteurs à fournir cette information sur demande.
2. Étape 2 : Comparer les taux disponibles: Votre courtier hypothécaire AMF comparera les taux de dizaines de prêteurs pour trouver la meilleure offre. N'oubliez pas que le taux le plus bas n'est pas toujours l'option généralement privilégiée; les conditions du contrat (privilèges de remboursement, transférabilité, clause de conversion) comptent aussi.
3. Étape 3 : Calculer le seuil de rentabilité: Additionnez tous les coûts (pénalité + évaluation + frais juridiques + mainlevée) et divisez par les économies mensuelles. Le résultat est le nombre de mois nécessaires pour récupérer les coûts. Si ce délai est significativement plus court que la durée de votre nouveau terme, le refinancement est avantageux.
4. Étape 4 : Explorer le blend-and-extend: Demandez à votre courtier de vérifier si votre prêteur actuel offre un mélange de taux. Cette option est souvent sous-utilisée et peut offrir des économies sans les coûts élevés d'un refinancement complet.
5. Étape 5 : Prendre une décision éclairée: Avec toutes les données en main, prenez votre décision en collaboration avec votre courtier AMF. Documentez l'analyse pour référence future et assurez-vous de comprendre tous les termes du nouveau contrat avant de signer.

La décision de refinancer est l'une des plus importantes de votre parcours hypothécaire. En travaillant avec un courtier hypothécaire certifié par l'AMF, vous avez accès à une analyse objective basée sur vos chiffres réels, et non sur les promesses publicitaires des prêteurs. Le bon courtier vous dira honnêtement si le refinancement en vaut la peine ou si patience est la meilleure stratégie.