Refinancer pour réduire son taux : quand est-ce vraiment rentable?

La baisse des taux d'intérêt est souvent l'élément déclencheur qui pousse les propriétaires québécois à envisager un refinancement hypothécaire. L'attrait d'un taux inférieur peut sembler irrésistible, surtout lorsque l'écart entre le taux contractuel actuel et les taux disponibles sur le marché est significatif. Toutefois, briser son hypothèque avant terme entraîne des coûts importants, et la rentabilité de l'operation dépend entièrement du calcul du point mort, aussi appelé break-even.

Le calcul du point mort : la clé de la décision

Le point mort représente le nombre de mois nécessaires pour que les économies d'intérêt réalisées grâce au nouveau taux compensent l'ensemble des coûts du refinancement. La formule de base est simple : divisez le coût total du refinancement par l'économie mensuelle nette. Par exemple, si un emprunteur a un solde de 300 000 $ à 5,50 % et qu'il peut obtenir un taux de 4,25 %, l'économie mensuelle en intérêt est d'environ 312 $. Si la pénalité de bris et les frais totalisent 8 500 $, le point mort se situe à environ 27 mois. Si le nouveau terme est de 5 ans (60 mois), l'emprunteur bénéficiera de 33 mois d'économies nettes après avoir atteint le point mort.

Comprendre la pénalité de remboursement anticipé

Au Canada, pour une hypothèque à taux fixe, la pénalité est le plus élevé entre trois mois d'intérêt et le différentiel de taux d'intérêt (DTI ou IRD en anglais). Le DTI compare votre taux contractuel au taux actuel du prêteur pour un terme équivalent à la durée restante de votre contrat. Plus l'écart est grand et plus il reste de mois au terme, plus la pénalité DTI sera élevée. Pour un prêt à taux variable, la pénalité est presque toujours limitée à trois mois d'intérêt, ce qui la rend généralement beaucoup moins coûteuse.

Différentiel de taux d'intérêt (DTI/IRD)

Méthode de calcul de la pénalité hypothécaire qui représente la différence entre le taux contractuel de l'emprunteur et le taux actuel du prêteur pour un terme correspondant à la durée restante du contrat, appliquée au solde et multipliée par le nombre de mois restants au terme. C'est généralement la méthode qui produit la pénalité la plus élevée sur un prêt à taux fixe.

Les coûts complets à considérer au Québec

• Pénalité de remboursement anticipé : le coût le plus important, pouvant représenter des milliers voire des dizaines de milliers de dollars sur un taux fixe.
• Frais de notaire : au Québec, le CCQ exige l'intervention d'un notaire pour toute hypothèque immobilière. Prévoyez entre 1 000 $ et 2 000 $ pour l'acte de refinancement.
• Frais d'évaluation : le nouveau prêteur exigera souvent une évaluation professionnelle de la propriété, coûtant entre 300 $ et 500 $.
• Frais de mainlevée ou de quittance : si vous changez de prêteur, l'hypothèque actuelle doit être radiée au Registre foncier du Québec. Ces frais de notaire supplémentaires varient de 400 $ à 800 $.
• Frais de dossier ou d'administration : certains prêteurs facturent des frais de traitement, bien que plusieurs les absorbent pour attirer de nouveaux clients.

Quand le refinancement vaut la peine

1. Écart de taux suffisant: Un écart d'au moins 0,75 % à 1,00 % entre votre taux actuel et le nouveau taux offre généralement une marge suffisante pour compenser les coûts, surtout si le solde hypothécaire est élevé (200 000 $ et plus).
2. Durée restante au terme longue: Plus il reste de mois au terme actuel, plus la pénalité DTI sera élevée mais aussi plus vous aurez de temps pour récupérer les coûts du refinancement sur le nouveau terme. Idéalement, au moins 24 à 36 mois devraient rester pour que le refinancement ait du sens.
3. Solde hypothécaire important: Un solde de 300 000 $ avec un écart de 1 % génère une économie annuelle de 3 000 $ en intérêt, tandis qu'un solde de 150 000 $ avec le même écart ne génère que 1 500 $. Le solde amplifie l'impact de l'écart de taux.
4. Vérification du ratio prêt-valeur: Le BSIF exige un ratio prêt-valeur maximal de 80 % pour le refinancement. Assurez-vous que votre propriété a une valeur suffisante pour respecter ce seuil avant d'entamer les démarches.

Conseil pratique pour les emprunteurs québécois

Avant de contacter votre courtier hypothécaire certifié AMF, rassemblez les informations suivantes : votre relevé hypothécaire récente montrant le solde, le taux et la date d'échéance du terme, ainsi qu'un relevé de pénalité auprès de votre prêteur actuel. Votre courtier pourra alors effectuer une analyse de point mort précise en tenant compte de tous les frais. N'oubliez pas que la pénalité peut varier d'un jour à l'autre, car elle est fonction du solde dégressif et des taux en vigueur. En vertu de la LDPSF, votre courtier a l'obligation de vous présenter une analyse complète et transparente de la rentabilité du refinancement.