Frais de notaire au refinancement hypothécaire au Québec

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Les frais de notaire lors d'un refinancement au Québec

Au Québec, le notaire joue un rôle central et obligatoire dans toute transaction hypothécaire. Contrairement aux provinces de common law ou un avocat effectue le travail juridique, le Code civil du Québec (CCQ) exige que les actes d'hypothèque immobilière soient reçus en forme notariée (article 2693 CCQ). Le notaire est un officier public dont les actes ont une force probante et exécutoire supérieure, ce qui confère une sécurité juridique importante aux parties.

Les interventions du notaire au refinancement

Lors d'un refinancement, le notaire effectue plusieurs interventions essentielles. Il ne s'agit pas simplement de signer un document, mais d'un processus juridique complet qui protège à la fois l'emprunteur et le prêteur.

Vérification des titres: Le notaire examine le certificat de localisation (s'il a moins de 10 ans ou si aucun changement n'a été apporté à la propriété), le registre foncier du Québec pour vérifier les charges existantes, les servitudes, et les droits de tiers. Il confirme que le propriétaire est bien le titulaire du droit de propriété.
Préparation de l'acte d'hypothèque: Le notaire rédige le nouvel acte d'hypothèque selon les instructions du prêteur. L'acte précise le montant garanti, les conditions du prêt, les obligations de l'emprunteur et les recours du prêteur en cas de défaut. Pour une hypothèque conventionnelle, le montant garanti correspond au prêt. Pour une charge collatérale, il peut être supérieur.
Obtention de la mainlevée (quittance): Le notaire communique avec le prêteur actuel pour obtenir le montant de remboursement exact à la date de clôture, incluant la pénalité de bris. Il prépare ensuite l'acte de mainlevée et obtient la signature du prêteur sortant pour libérer la propriété de l'ancienne hypothèque.
Publication au Registre foncier: Le notaire publie le nouvel acte d'hypothèque et la mainlevée de l'ancien au Registre foncier du Québec. Cette publication rend les droits opposables aux tiers et confirme officiellement le changement de prêteur.
Décaissement des fonds: Une fois toutes les vérifications complétées, le notaire procède au décaissement. Il rembourse l'ancien prêteur (incluant la pénalité), verse le montant cash-out à l'emprunteur si applicable, et paie les frais connexes à même les fonds du nouveau prêt.

Ventilation typique des frais

Honoraires professionnels du notaire : 700 $ à 1 200 $ (plus élevés pour les dossiers complexes ou les immeubles à revenus)
Frais de publication au Registre foncier du Québec : 200 $ à 300 $ (pour le nouvel acte d'hypothèque et la mainlevée)
Frais de recherche de titres et vérifications : 100 $ à 200 $
Debourses divers (copies, certifications, communications) : 50 $ à 150 $
Certificat de localisation (si requis) : 1 500 $ à 2 500 $ supplémentaires (par un arpenteur-géomètre, non un frais de notaire proprement dit)

Charge collatérale vs hypothèque conventionnelle

Le type d'hypothèque que vous détenez actuellement à un impact direct sur les frais de notaire au refinancement. Si votre hypothèque actuelle est de type conventionnel, la mainlevée est relativement simple et peu coûteuse. Si elle est de type collatéral (charge collatérale), la procédure de mainlevée est plus complexe et coûteuse, car la charge collatérale garantit souvent un montant supérieur au prêt réel et peut être liée à d'autres produits financiers du prêteur. Certaines grandes banques, notamment TD et BMO, utilisent systématiquement la charge collatérale, ce qui augmente les frais de transfert vers un autre prêteur.

Questions fréquentes

Combien coûtent les frais de notaire pour un refinancement au Québec?

Les frais totaux varient entre 1 000 $ et 2 000 $ selon la complexité du dossier. Cela comprend les honoraires du notaire (700 $ à 1 200 $), les frais de publication au Registre foncier (environ 200 $ à 300 $), les frais de recherche de titres (100 $ à 200 $), et les déboursés divers. Un refinancement impliquant une mainlevée de charge collatérale ou plusieurs créanciers coûtera davantage.

Pourquoi faut-il un notaire au Québec mais un avocat dans les autres provinces?

Le Québec est régi par le Code civil du Québec (CCQ), un système de droit civil distinct du common law des autres provinces. Le CCQ exige que les actes hypothécaires soient reçus en forme notariée, c'est-à-dire signés devant un notaire qui confère l'authenticite à l'acte. Cette exigence découle des articles 2693 et suivants du CCQ sur les hypothèques immobilières.

Quelle est la différence entre mainlevée et quittance?

Dans la pratique, les deux termes sont souvent utilisés de manière interchangeable au Québec. La mainlevée (ou quittance) est l'acte par lequel le prêteur confirme que l'hypothèque précédente est remboursée et consent à sa radiation au Registre foncier du Québec. Cette radiation libère officiellement la propriété de l'ancienne charge hypothécaire.

Le prêteur paie-t-il une partie des frais de notaire?

Certains prêteurs offrent une contribution aux frais juridiques, généralement entre 300 $ et 500 $, comme incitatif lors du refinancement. Cette contribution est souvent conditionnelle à certains produits ou montants minimaux. Votre courtier AMF peut identifier les prêteurs offrant cette bonification.

Puis-je choisir mon propre notaire pour le refinancement?

Oui, vous avez généralement le droit de choisir votre notaire au Québec. Cependant, le prêteur peut avoir des exigences spécifiques quant aux qualifications ou à l'expérience du notaire en droit hypothécaire. Assurez-vous que le notaire choisi est familier avec les procédures du prêteur concerné pour éviter des délais.

Les frais de notaire sont-ils déductibles d'impôt?

Pour une résidence principale, les frais de notaire liés au refinancement ne sont généralement pas déductibles. Pour un immeuble locatif, les frais de notaire et de mainlevée peuvent être déductibles comme frais de financement, amortis sur 5 ans selon les règles de l'ARC et de Revenu Québec. Consultez un professionnel en fiscalité pour votre situation.