Accéder à l'équité de sa propriété par le refinancement

Pour de nombreux propriétaires québécois, la valeur nette accumulée dans leur propriété représente un actif important mais souvent inaccessible. Le refinancement hypothécaire pour accéder à cette équité, aussi appelé cash-out refinancing, est une stratégie de financement qui permet de convertir une partie de cette valeur en liquidités utilisables. Que ce soit pour financer des rénovations majeures, investir dans l'immobilier locatif, consolider des dettes ou démarrer un projet d'entreprise, l'équité de votre maison peut devenir un outil financier puissant lorsqu'elle est utilisée judicieusement.

Comprendre l'équité disponible

L'équité disponible pour le refinancement est déterminée par la valeur marchande de votre propriété et les limites réglementaires canadiennes. La ligne directrice B-20 du BSIF fixe le ratio prêt-valeur maximal à 80 % pour le refinancement conventionnel. Par exemple, si votre maison est évaluée à 450 000 $ et que votre solde hypothécaire est de 250 000 $, l'équité brute est de 200 000 $, mais l'équité accessible par refinancement est limitée à 110 000 $ (450 000 $ x 80 % = 360 000 $, moins 250 000 $). Il faut ensuite soustraire les frais de refinancement pour obtenir le montant net réellement disponible.

Équité (valeur nette)

La différence entre la valeur marchande d'une propriété et le solde total des emprunts garantis par celle-ci. L'équité augmente à mesure que le solde hypothécaire diminue par les paiements réguliers et que la valeur de la propriété s'apprécie. Au Québec, l'équité accessible par refinancement est plafonnée à 80 % de la valeur marchande moins le solde hypothécaire actuel.

Utilisations courantes du cash-out

1. Rénovations résidentielles: Les rénovations sont l'une des raisons les plus populaires pour accéder à l'équité. Elles peuvent augmenter la valeur de la propriété et améliorer la qualité de vie. Certaines rénovations énergétiques peuvent même donner accès à des programmes incitatifs gouvernementaux.
2. Investissement immobilier: Utiliser l'équité comme mise de fonds pour un immeuble à revenus est une stratégie d'investissement répandue au Québec. Les intérêts sur la portion empruntée pour générer un revenu locatif sont généralement déductibles d'impôt, selon les règles de l'Agence du revenu du Canada.
3. Consolidation de dettes: Regrouper des dettes à taux élevé (cartes de crédit, prêts personnels) dans l'hypothèque permet de réduire le taux d'intérêt global. Toutefois, l'amortissement sur une longue période peut augmenter le coût total en intérêts.
4. Projets personnels ou professionnels: Financement d'études, démarrage d'entreprise, achat d'un chalet ou d'un véhicule récréatif : les fonds dégagés par refinancement peuvent servir à tout projet. Le taux hypothécaire est généralement inférieur aux autres formes de financement.

Le processus au Québec

Le refinancement pour accéder à l'équité suit un processus bien défini au Québec. Votre courtier hypothécaire certifié AMF analysera d'abord votre situation financière complète, incluant vos revenus, vos dettes, votre cote de crédit et la valeur estimée de votre propriété. Le prêteur exigera une évaluation professionnelle pour confirmer la valeur marchande. Vous devrez requalifier selon les critères actuels, incluant le test de stress du BSIF (taux contractuel + 2 % ou 5,25 %, selon le plus élevé). En vertu du CCQ, un notaire doit préparer et publier le nouvel acte hypothécaire au Registre foncier du Québec. L'ensemble du processus prend généralement de 3 à 6 semaines.

Coûts et considérations

• Pénalité de remboursement anticipé : le coût le plus variable et potentiellement le plus élevé. Sur un taux fixe, le DTI peut représenter des milliers de dollars.
• Frais de notaire : entre 1 000 $ et 2 000 $ au Québec pour l'acte hypothécaire de refinancement.
• Évaluation de la propriété : 300 $ à 500 $ pour une évaluation certifiée.
• Frais de mainlevée : si vous changez de prêteur, comptez 400 $ à 800 $ pour la radiation de l'ancienne hypothèque.
• Test de stress : vous devez qualifier au taux contractuel + 2 % ou 5,25 % (le plus élevé), ce qui peut réduire le montant accessible si vos revenus sont limités.

Avant de procéder, discutez avec votre courtier AMF des alternatives possibles. Selon votre situation, une marge de crédit hypothécaire (HELOC) ou un prêt de deuxième rang pourrait mieux répondre à vos besoins, surtout si votre hypothèque actuelle bénéficie d'un taux avantageux que vous ne souhaitez pas perdre. L'obligation déontologique du courtier en vertu de la LDPSF est de vous présenter l'option la plus avantageuse pour votre situation particulière.