Aider un enfant à acheter sa première maison | Guide Québec

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Avec les prix de l'immobilier au Québec qui rendent l'accès à la propriété plus difficile pour les jeunes acheteurs, de nombreux parents cherchent des moyens d'aider leurs enfants à accéder au marché. Plusieurs options existent, chacune avec ses implications hypothécaires et fiscales distinctes. Le don de mise de fonds est la méthode la plus courante : les prêteurs canadiens acceptent les dons de membres de la famille immédiate (parents, grands-parents, frères et soeurs) à condition qu'une lettre de don confirmant qu'aucun remboursement n'est attendu soit fournie. L'Agence du revenu du Canada (ARC) ne taxe pas les dons entre membres de la famille, et il n'y a pas de limite au montant qui peut être donné au Canada. La co-signature implique que le parent devient co-emprunteur ou garant de l'hypothèque de l'enfant. Le parent est alors pleinement responsable du remboursement si l'enfant fait défaut, et la dette apparaîtra sur son propre dossier de crédit, affectant sa capacité d'emprunt pour d'autres projets. Le prêt familial est une option où le parent prête directement les fonds à l'enfant. Les prêteurs exigent généralement que ce prêt soit déclaré et que les paiements soient inclus dans le calcul des ratios d'endettement de l'enfant. Le Compte d'épargne libre d'impôt pour l'achat d'une première propriété (CELIAPP), introduit en 2023, permet à l'enfant d'épargner jusqu'à 8 000 $ par année (maximum à vie de 40 000 $) avec une déduction fiscale, et les retraits pour l'achat d'une première habitation admissible sont libres d'impôt. Le Régime d'accession à la propriété (RAP) permet de retirer jusqu'à 60 000 $ du REER pour l'achat d'une première maison, remboursable sur 15 ans.

Aider son enfant à devenir propriétaire : les options au Québec

L'accès à la propriété est devenu un défi de taille pour la jeune génération au Québec. Selon les données de l'Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec (APCIQ), le prix médian des propriétés a considérablement augmenté au cours des dernières années, rendant la mise de fonds initiale particulièrement difficile à accumuler. De nombreux parents souhaitent aider leurs enfants, mais les options disponibles comportent chacune des implications financières et juridiques qu'il faut bien comprendre.

Le don de mise de fonds

Le don est la méthode la plus simple et la plus courante. Au Canada, il n'y a pas d'impôt sur les dons entre particuliers, contrairement aux États-Unis. Vous pouvez donner n'importe quel montant à votre enfant sans conséquence fiscale directe. Les prêteurs et assureurs hypothécaires (SCHL, Sagen, Canada Guaranty) acceptent les dons de la famille immédiate comme mise de fonds, mais exigent une lettre de don signée par le donateur. Cette lettre doit confirmer le montant du don, le lien de parenté et le fait qu'aucun remboursement n'est attendu.

La co-signature et le cautionnement

Si votre enfant n'a pas les revenus suffisants pour se qualifier seul, vous pouvez co-signer l'hypothèque en tant que co-emprunteur ou agir comme garant. En tant que co-emprunteur, vous êtes inscrit sur l'acte hypothécaire et solidairement responsable de la totalité du prêt. En tant que garant, vous vous engagez à couvrir les paiements en cas de défaut de votre enfant, sans nécessairement être inscrit sur le titre de propriété. Dans les deux cas, la dette apparaît à votre dossier de crédit et réduit votre propre capacité d'emprunt pour d'autres projets hypothécaires.

Les programmes gouvernementaux

CELIAPP (Compte d'épargne libre d'impôt pour l'achat d'une première propriété) : permet d'épargner jusqu'à 8 000 $ par année (maximum 40 000 $ à vie) avec déduction fiscale, retraits libres d'impôt pour un premier achat admissible
RAP (Régime d'accession à la propriété) : retrait de jusqu'à 60 000 $ du REER sans impôt pour l'achat d'une première maison, remboursable sur 15 ans à partir de la deuxième année suivant le retrait
Crédit d'impôt pour l'achat d'une première habitation (fédéral) : crédit non remboursable de 10 000 $ (valeur de 1 500 $ de réduction d'impôt au taux de 15 %)
Incitatif à l'achat d'une première propriété : vérifiez la disponibilité actuelle de ce programme auprès de la SCHL, car ses conditions ont évolué depuis son lancement

Le prêt familial : à considérer avec prudence

Le prêt familial consiste à avancer des fonds à votre enfant avec une entente de remboursement. Contrairement au don, les prêteurs considèrent ce montant comme une dette que l'enfant doit rembourser. Les paiements mensuels estimés du prêt familial sont inclus dans le calcul du ratio ATD de l'enfant, réduisant le montant hypothécaire pour lequel il se qualifie. De plus, les fonds empruntés ne sont généralement pas acceptés comme mise de fonds par les assureurs hypothécaires (SCHL, Sagen, Canada Guaranty). Si vous optez pour cette voie, faites rédiger une convention de prêt notariée pour protéger les deux parties et clarifier les conditions de remboursement.

Questions fréquentes

Faut-il payer de l'impôt sur un don de mise de fonds au Canada?

Non. Au Canada, il n'existe pas d'impôt sur les dons entre particuliers, contrairement aux États-Unis. Le parent peut donner n'importe quel montant à son enfant pour l'achat d'une propriété sans conséquence fiscale. Toutefois, le prêteur exigera une lettre de don signée par le donateur confirmant que l'argent est un don pur et simple, sans obligation de remboursement.

Quels sont les risques de co-signer l'hypothèque de mon enfant?

En co-signant, vous devenez solidairement responsable de l'intégralité du prêt. La dette apparaît à votre dossier de crédit et est incluse dans vos ratios d'endettement, réduisant votre propre capacité d'emprunt. En cas de défaut de paiement de votre enfant, le prêteur peut se retourner contre vous. Votre cote de crédit sera aussi affectée par tout retard de paiement.

Un prêt familial est-il accepté comme mise de fonds?

Généralement non. La plupart des prêteurs et des assureurs hypothécaires (SCHL, Sagen, Canada Guaranty) n'acceptent pas les fonds empruntés comme mise de fonds. Les paiements mensuels du prêt familial sont toutefois ajoutés aux dettes de l'emprunteur dans le calcul du ratio ATD, réduisant le montant hypothécaire admissible.

Comment fonctionne le CELIAPP pour aider mon enfant?

Le CELIAPP permet à votre enfant d'épargner jusqu'à 8 000 $ par année (40 000 $ à vie) avec une déduction fiscale. Les retraits pour l'achat d'une première habitation admissible sont libres d'impôt. Le parent peut aussi contribuer au CELIAPP de l'enfant, mais seul le titulaire du compte bénéficiera de la déduction fiscale. Le CELIAPP peut être combiné avec le RAP.

Puis-je utiliser ma marge de crédit hypothécaire pour aider mon enfant?

Techniquement oui, mais les fonds provenant d'une marge de crédit ne sont pas acceptés comme mise de fonds par les prêteurs. Ils sont considérés comme des fonds empruntés. Si vous avez les liquidités par ailleurs, vous pouvez faire un don de vos propres économies tout en utilisant votre marge de crédit pour vos autres besoins.

Le RAP a-t-il changé récemment?

Oui. Le plafond de retrait du Régime d'accession à la propriété (RAP) a été augmenté à 60 000 $ (contre 35 000 $ auparavant) dans le budget fédéral de 2024. Le délai de remboursement reste de 15 ans, débutant à la deuxième année suivant le retrait. Chaque conjoint admissible peut retirer jusqu'à 60 000 $ de son propre REER.