Co-emprunteur et garant hypothécaire : rôles, risques et alternatives

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Co-emprunteur et garant hypothécaire : comprendre les différences

Lorsqu'un acheteur ne peut pas qualifier seul pour le montant hypothécaire souhaité, l'ajout d'un co-emprunteur ou d'un garant constitue une solution courante. Cependant, ces deux options comportent des implications juridiques, financières et relationnelles très différentes que toutes les parties doivent comprendre avant de s'engager. Au Québec, le cadre légal est défini par le Code civil du Québec (CCQ), et le courtier hypothécaire certifié AMF a l'obligation de s'assurer que chaque partie comprend pleinement ses responsabilités.

Le rôle du co-emprunteur

Le co-emprunteur est un partenaire à part entière dans le prêt hypothécaire. Son nom figure sur l'acte hypothécaire et habituellement sur le titre de propriété. Son revenu, son crédit et ses actifs sont utilisés dans le calcul de qualification. En contrepartie, il assume une responsabilité solidaire pour la totalité de la dette. En vertu du CCQ, la solidarité entre co-emprunteurs signifie que le prêteur peut réclamer le remboursement intégral du prêt à n'importe lequel des co-emprunteurs, indépendamment de la proportion de propriété détenue. Le co-emprunteur le plus courant est le conjoint, mais il peut aussi s'agir d'un parent, d'un frère ou d'une soeur, ou d'un ami.

Le rôle du garant (caution)

Le garant s'engage à assumer les obligations de paiement si l'emprunteur principal fait défaut, sans nécessairement être inscrit sur le titre de propriété. Au Québec, le cautionnement est régi par les articles 2333 à 2366 du CCQ. Les prêteurs canadiens exigent presque toujours un cautionnement solidaire (article 2352 CCQ), ce qui signifie que le garant peut être poursuivi directement par le prêteur, sans que celui-ci ait à démontrer l'insolvabilité de l'emprunteur principal au préalable. Le garant doit satisfaire les mêmes critères de crédit et de revenu que s'il était lui-même emprunteur.

Implications financières pour le co-emprunteur et le garant

La dette hypothécaire complète apparaît au dossier de crédit du co-emprunteur ou du garant, réduisant sa capacité d'emprunt pour ses propres projets.
Tout retard de paiement de l'emprunteur principal est inscrit au dossier de crédit du co-emprunteur ou du garant.
En cas de défaut, le prêteur peut saisir la propriété et poursuivre le co-emprunteur ou le garant pour le solde résiduel après la vente.
Le co-emprunteur doit payer les droits de mutation immobilière (taxe de bienvenue) proportionnellement à sa part au Québec.
Les gains en capital sur une résidence secondaire (si le co-emprunteur n'y habite pas) seront imposables lors de la vente.

Alternatives à considérer

Augmenter la mise de fonds: Une mise de fonds plus importante réduit le montant du prêt et les ratios d'endettement, ce qui peut permettre la qualification sans co-emprunteur. Les dons familiaux sont acceptés par la majorité des prêteurs, accompagnés d'une lettre de don confirmant qu'aucun remboursement n'est attendu.
Réduire le prix d'achat visé: Revoir à la baisse le budget d'achat pour rester dans les limites des ratios ABD (39 %) et ATD (44 %) du BSIF peut éliminer le besoin d'un co-emprunteur.
Explorer les programmes de B-lenders: Certains prêteurs alternatifs offrent des ratios d'endettement plus généreux ou des programmes à revenu déclaré qui peuvent faciliter la qualification individuelle, moyennant un taux légèrement plus élevé.
Consolider les dettes existantes: Réduire ou éliminer les dettes de consommation avant la demande hypothécaire améliore directement les ratios d'endettement et peut permettre la qualification sans aide extérieure.

Questions fréquentes

Quelle est la différence entre un co-emprunteur et un garant hypothécaire?

Le co-emprunteur est co-propriétaire du bien immobilier et co-responsable du prêt dès le premier jour. Il est inscrit sur le titre de propriété et sur l'acte hypothécaire. Le garant ne détient pas de droit de propriété sur le bien, mais s'engage à rembourser si l'emprunteur principal fait défaut. Au Québec, le cautionnement solidaire permet au prêteur de réclamer le paiement directement au garant sans passer d'abord par l'emprunteur principal.

Le fait d'être co-emprunteur ou garant affecte-t-il mon propre crédit?

Oui. Dans les deux cas, le prêt hypothécaire apparaît à votre dossier de crédit (Equifax et TransUnion). Cela augmente votre ratio d'endettement total et peut limiter votre capacité à obtenir votre propre financement hypothécaire ou d'autres emprunts. Tout retard de paiement de l'emprunteur principal sera également inscrit à votre dossier.

Un garant peut-il se retirer de son engagement?

Il est très difficile de se retirer d'un cautionnement hypothécaire. Le retrait nécessite généralement que l'emprunteur principal se requalifie seul auprès du prêteur, ou que le prêt soit refinancé sans la garantie. Le prêteur n'a aucune obligation d'accepter le retrait du garant si cela affaiblit la garantie du prêt. La planification préalable avec un courtier AMF est essentielle.

Quelles sont les alternatives à l'ajout d'un co-emprunteur ou garant?

Les alternatives incluent : augmenter la mise de fonds pour réduire le montant du prêt et les ratios d'endettement, choisir un prix d'achat inférieur, utiliser un programme de B-lender avec des critères plus flexibles, améliorer le crédit et réduire les dettes existantes avant de faire la demande, ou explorer les programmes d'accession à la propriété comme le RAP (Régime d'accession à la propriété) pour bonifier la mise de fonds.

Que se passe-t-il si le co-emprunteur veut vendre sa part?

La vente de la part du co-emprunteur nécessite soit le consentement de l'autre copropriétaire et le refinancement de l'hypothèque au nom de l'emprunteur restant (qui doit se qualifier seul), soit la vente de la propriété dans son ensemble. En cas de désaccord, le recours judiciaire au Québec passe par une demande de partage en vertu du CCQ. Les frais juridiques et notariaux peuvent être considérables.