Mise de fonds minimale au Canada : comprendre les seuils obligatoires
La mise de fonds constitue la portion du prix d'achat que l'acheteur verse de ses propres ressources lors de l'acquisition d'une propriété. Au Canada, les exigences de mise de fonds minimale sont encadrées par des règles fédérales strictes établies par le BSIF et appliquées par les trois assureurs hypothécaires : la SCHL, Sagen et Canada Guaranty. Ces seuils visent à protéger à la fois le système financier et les emprunteurs en s'assurant qu'ils disposent d'un intérêt financier suffisant dans leur propriété.
Les trois paliers de mise de fonds au Canada
- Prix d'achat inférieur à 500 000 $: La mise de fonds minimale est de 5 % du prix d'achat. Par exemple, pour une propriété de 400 000 $, la mise de fonds minimale est de 20 000 $. L'emprunteur doit obligatoirement souscrire une assurance prêt hypothécaire puisque la mise de fonds est inférieure à 20 %.
- Prix d'achat entre 500 000 $ et 999 999 $: La mise de fonds minimale est de 5 % sur la première tranche de 500 000 $ (soit 25 000 $) plus 10 % sur la portion excédentaire. Pour une propriété de 750 000 $, le calcul donne : 25 000 $ + 25 000 $ (10 % de 250 000 $) = 50 000 $ de mise de fonds minimale.
- Prix d'achat de 1 000 000 $ et plus: La mise de fonds minimale est de 20 % du prix d'achat. L'assurance prêt hypothécaire n'est pas offerte pour les propriétés de 1 M$ et plus, de sorte que l'emprunteur doit financer l'achat avec un prêt hypothécaire conventionnel non assuré.
L'assurance prêt hypothécaire : un coût incontournable sous 20 %
Lorsque la mise de fonds est inférieure à 20 %, le prêteur exige une assurance prêt hypothécaire pour se protéger en cas de défaut de paiement de l'emprunteur. La prime d'assurance est calculée en pourcentage du montant du prêt et varie selon le ratio prêt-valeur : 4,00 % pour un ratio de 95 % (mise de fonds de 5 %), 3,10 % pour un ratio de 90 % (mise de fonds de 10 %), et 2,80 % pour un ratio de 85 % (mise de fonds de 15 %). Cette prime est habituellement ajoutée au solde du prêt hypothécaire et amortie sur la durée complète de l'amortissement.
Sources de mise de fonds admissibles au Québec
- Épargne personnelle : la source la plus courante. Les prêteurs exigent des relevés bancaires de 90 jours démontrant l'accumulation progressive des fonds.
- Don familial : accepté par la plupart des prêteurs à condition qu'une lettre de don signée confirme qu'aucun remboursement n'est attendu. Le donateur doit également fournir une preuve de capacité financière.
- Régime d'accession à la propriété (RAP) : permet de retirer jusqu'à 60 000 $ par personne de son REER pour l'achat d'une première habitation, sans retenue d'impôt immédiate.
- CELIAPP : le compte d'épargne libre d'impôt pour l'achat d'une première propriété permet de contribuer jusqu'à 8 000 $ par année (maximum à vie de 40 000 $), avec déduction fiscale et retrait libre d'impôt.
- Programmes municipaux : certaines villes du Québec offrent des subventions ou des prêts à taux préférentiel pour aider les premiers acheteurs à constituer leur mise de fonds.
Planifier stratégiquement sa mise de fonds
La décision entre verser le minimum de 5 % ou accumuler 20 % de mise de fonds dépend de plusieurs facteurs : le marché immobilier local, votre capacité d'épargne, le coût de la prime d'assurance hypothécaire et le coût d'opportunité de la location pendant la période d'accumulation. Dans les marchés où les prix augmentent rapidement, attendre pour accumuler 20 % peut signifier que la valeur de la propriété visée augmente plus vite que votre épargne. Un courtier hypothécaire certifié par l'AMF peut vous aider à analyser ces facteurs et à déterminer le montant de mise de fonds optimal pour votre situation financière.