Hypothèque assurée : comprendre l'assurance prêt hypothécaire au Canada
L'hypothèque assurée est le mécanisme qui permet aux Canadiens d'accéder à la propriété avec une mise de fonds inférieure à 20 %. En contrepartie, la loi exige que le prêt soit couvert par une assurance prêt hypothécaire auprès de l'un des trois assureurs autorisés au Canada : la SCHL, Sagen ou Canada Guaranty. Cette assurance protège le prêteur contre le risque de défaut et permet aux institutions financières d'offrir des taux compétitifs malgré le ratio prêt-valeur élevé.
Les trois assureurs hypothécaires autorisés au Canada
- SCHL (Société canadienne d'hypothèques et de logement) : société d'État fédérale, la SCHL est le plus important assureur hypothécaire au Canada. Elle est garantie par le gouvernement du Canada et offre divers programmes incluant l'assurance pour les achats, les refinancements admissibles et les immeubles locatifs.
- Sagen (anciennement Genworth Canada) : assureur privé qui offre des produits d'assurance hypothécaire comparables à ceux de la SCHL. Sagen se distingue parfois par une plus grande flexibilité sur certains dossiers atypiques.
- Canada Guaranty : deuxième assureur privé du marché canadien, Canada Guaranty complète l'offre en proposant des produits concurrentiels et un service personnalisé aux courtiers hypothécaires.
Barème des primes d'assurance
Les primes d'assurance prêt hypothécaire sont standardisées et identiques chez les trois assureurs. Elles sont calculées en pourcentage du montant emprunté et varient selon le ratio prêt-valeur. Pour un RPV de 80,01 % à 85 %, la prime est de 2,80 %. Pour un RPV de 85,01 % à 90 %, elle est de 3,10 %. Pour un RPV de 90,01 % à 95 %, la prime atteint 4,00 %. La prime est habituellement ajoutée au solde hypothécaire et remboursée sur la durée de l'amortissement, ce qui signifie que l'emprunteur paie également des intérêts sur la prime.
Portabilité de l'assurance : un avantage méconnu
La portabilité de l'assurance prêt hypothécaire est un avantage important mais souvent méconnu des emprunteurs. Lorsqu'un propriétaire vend sa résidence et en achète une nouvelle, la prime d'assurance déjà payée peut être transférée au nouveau prêt hypothécaire, évitant ainsi le paiement d'une deuxième prime sur le montant déjà assuré. Pour bénéficier de cette portabilité, la transaction doit généralement être complétée dans un délai prescrit par l'assureur (habituellement 120 jours chez la SCHL), et l'emprunteur doit requalifier selon les critères en vigueur. Si le nouveau prêt est supérieur au montant initialement assuré, une prime supplémentaire ne s'applique que sur la portion additionnelle.
Conditions d'admissibilité au Québec
- Mise de fonds minimale de 5 %: La mise de fonds minimale est de 5 % pour les propriétés de 500 000 $ ou moins. Au-delà de 500 000 $, la portion excédentaire exige 10 % de mise de fonds. Les propriétés de 1 500 000 $ et plus ne sont pas admissibles à l'assurance.
- Occupation par le propriétaire: L'hypothèque assurée est réservée aux propriétés occupées par le propriétaire à titre de résidence principale. Les immeubles de placement purs ne sont pas admissibles, bien que certains multiplex (2 à 4 logements) dont l'un est occupé par le propriétaire puissent se qualifier.
- Amortissement maximal de 25 ans: Contrairement aux hypothèques conventionnelles qui peuvent s'amortir sur 30 ans, les hypothèques assurées sont limitées à un amortissement maximal de 25 ans. Cette restriction augmente le paiement mensuel mais permet de rembourser le prêt plus rapidement.
- Test de résistance et ratios d'endettement: L'emprunteur doit se qualifier au taux contractuel majoré de 2 % ou au taux plancher de 5,25 %, et respecter les ratios ABD (39 %) et ATD (44 %) établis par les assureurs.