Le paiement des taxes foncières dans le cadre de votre hypothèque
Les taxes foncières représentent une obligation financière continue pour tout propriétaire immobilier au Québec. Dans le contexte d'un prêt hypothécaire, cette obligation prend une dimension particulière puisque le prêteur à un intérêt direct à s'assurer que les taxes sont payées à temps. Un défaut de paiement de taxes foncières peut créer un privilège fiscal qui aurait priorité même sur l'hypothèque du prêteur, mettant en péril sa garantie. C'est pourquoi la gestion des taxes foncières est intégrée dans la relation hypothécaire.
Le fonctionnement du compte de taxes
Le compte de taxes foncières, aussi appelé compte de retenues, est un mécanisme par lequel le prêteur perçoit mensuellement une fraction des taxes annuelles estimées et les versé à la municipalité en votre nom. Concrètement, votre versement hypothécaire mensuel comprend deux composantes : le capital et les intérêts de votre prêt, plus la retenue pour les taxes foncières. Ces retenues sont déposées dans un compte en fiducie et les paiements sont effectués aux dates d'exigibilité fixées par la municipalité.
Pourquoi le prêteur insiste sur le paiement des taxes
Au Québec, en vertu du Code municipal et de la Loi sur les cités et villes, les municipalités disposent d'une hypothèque légale sur les immeubles pour les taxes impayées. Ce privilège fiscal a priorité sur toutes les autres hypothèques, incluant celle de votre prêteur. Cela signifie que si la propriété était vendue pour défaut de paiement de taxes, la municipalité serait payée en premier, avant le prêteur hypothécaire. Cette hiérarchie de priorité explique pourquoi les prêteurs sont particulièrement vigilants quant àu paiement des taxes foncières.
Gérer vous-même le paiement de vos taxes
- Vérifiez les conditions d'admissibilité: Certains prêteurs permettent aux emprunteurs de gérer eux-mêmes le paiement des taxes foncières si le ratio prêt-valeur est inférieur à 65 % et si l'emprunteur à un excellent historique de paiement. Consultez les conditions de votre contrat hypothécaire.
- Faites une demande écrite à votre prêteur: Si vous êtes admissible, soumettez une demande écrite demandant le retrait du compte de taxes. Le prêteur peut exiger que vous fournissiez une preuve de paiement de vos taxes chaque année.
- Maintenez vos paiements à jour: Si vous gérez vos propres taxes, assurez-vous de payer chaque versement avant la date d'échéance municipale. Conservez vos reçus de paiement comme preuve à fournir à votre prêteur sur demande.
- Profitez des options de versements: La plupart des municipalités québécoises offrent des plans de versements (deux à quatre fois par an). Certaines offrent aussi des préautorisations bancaires avec un rabais. Ces options facilitent la gestion budgétaire sans compte de taxes prêteur.
Composantes des taxes foncières au Québec
- Taxe foncière générale : basée sur la valeur inscrite au rôle d'évaluation municipale et le taux de taxation fixé annuellement par le conseil municipal.
- Taxe scolaire : prélevée par le centre de services scolaire local. Son taux a été considérablement réduit et uniformisé à travers le Québec ces dernières années.
- Taxes spéciales : certaines municipalités imposent des taxes supplémentaires pour des services spécifiques comme l'eau, les égouts, la collecte des matières résiduelles ou l'amélioration locale.
- Droits de mutation (taxe de bienvenue) : payables lors du transfert de propriété et non récurrents. Ces droits ne sont pas inclus dans le compte de taxes du prêteur.
- Compte de taxes foncières (compte de retenues)
- Compte en fiducie géré par le prêteur hypothécaire dans lequel sont accumulées les retenues mensuelles prélevées sur le versement hypothécaire de l'emprunteur, destinées au paiement des taxes foncières municipales et scolaires. Le prêteur effectué les paiements aux échéances fixées par la municipalité, s'assurant ainsi que les taxes sont payées à temps et que sa garantie hypothécaire n'est pas mise en péril par un privilège fiscal.