Défaut hypothécaire et conséquences au Québec : délais et recours

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Le défaut hypothécaire survient lorsque l'emprunteur ne respecte pas les conditions de son contrat de prêt, le plus souvent en cessant d'effectuer ses paiements mensuels. Au Québec, le processus de recouvrement hypothécaire est encadré par le Code civil du Québec (CCQ) et offre des protections importantes à l'emprunteur, notamment des délais obligatoires avant que le prêteur puisse exercer ses droits. La première étape est la mise en demeure, par laquelle le prêteur avise formellement l'emprunteur de son défaut et lui accorde un délai raisonnable pour y remédier. Si le défaut persiste, le prêteur doit signifier un préavis d'exercice d'un droit hypothécaire, document juridique formel qui doit être inscrit au Registre foncier du Québec. Pour un immeuble résidentiel, le CCQ accorde un délai de 60 jours à compter de l'inscription du préavis avant que le prêteur puisse exercer son recours. Ce délai de 60 jours est une protection fondamentale pour l'emprunteur, lui permettant de trouver une solution : rembourser les arrérages, vendre la propriété, ou négocier un arrangement avec le prêteur. Les recours du créancier hypothécaire incluent la prise en paiement, la vente sous contrôle de justice, la vente par le créancier et la prise de possession à des fins d'administration. Le choix du recours dépend de la situation et de la stratégie du prêteur. Un courtier hypothécaire certifié AMF peut aider l'emprunteur en difficulté à explorer des options de refinancement avant que la situation ne se dégrade davantage.

Défaut hypothécaire au Québec : comprendre le processus et vos droits

Le défaut hypothécaire est une situation que tout emprunteur souhaite éviter, mais qu'il est essentiel de comprendre. Au Québec, le processus de recouvrement est rigoureusement encadré par le Code civil du Québec, offrant des protections significatives à l'emprunteur tout en permettant au prêteur de protéger ses intérêts. Le défaut survient le plus souvent en raison de paiements manqués, mais il peut aussi résulter du non-respect d'autres conditions du contrat, comme le défaut de maintenir une assurance habitation ou la détérioration volontaire du bien.

Les étapes du processus de recouvrement

Avis de retard et communication initiale: Après un ou deux paiements manqués, le prêteur communiquera avec l'emprunteur par téléphone ou par écrit pour comprendre la situation et tenter de trouver une solution amiable. C'est le moment idéal pour être proactif et discuter d'un plan de remboursement.
Mise en demeure formelle: Si le défaut persiste, le prêteur envoie une mise en demeure, un avis juridique formel qui précise le montant en souffrance, les intérêts accumulés et le délai accordé pour remédier au défaut. La mise en demeure est généralement envoyée par lettre recommandée ou signifiée par huissier.
Préavis d'exercice d'un droit hypothécaire: Si l'emprunteur ne remédie pas au défaut après la mise en demeure, le prêteur signifie un préavis d'exercice d'un droit hypothécaire. Ce document juridique formel doit être inscrit au Registre foncier du Québec et préciser le recours que le prêteur entend exercer.
Délai de 60 jours (immeuble): À compter de l'inscription du préavis au Registre foncier, le CCQ accorde un délai de 60 jours pour un immeuble résidentiel. Pendant ce délai, l'emprunteur peut remédier au défaut en payant la totalité des arrérages, intérêts et frais, ce qui met fin au processus.
Exercice du recours hypothécaire: Si le délai de 60 jours expire sans que le défaut soit corrigé, le prêteur peut exercer le recours annoncé dans le préavis. Le tribunal intervient dans la plupart des cas pour protéger les droits de l'emprunteur et s'assurer que le processus respecte les exigences du CCQ.

Les quatre recours du créancier hypothécaire

Prise en paiement: Le créancier hypothécaire demande au tribunal de lui attribuer la propriété du bien en satisfaction totale de la dette. Une fois la prise en paiement accordée, le prêteur devient propriétaire et l'emprunteur est libéré du solde de la dette, même si la valeur du bien est inférieure au montant dû.

Vente sous contrôle de justice: Le tribunal ordonne la vente de la propriété et le produit de la vente est distribué selon l'ordre de priorité des créanciers. Si le produit de la vente est insuffisant pour couvrir la dette, l'emprunteur pourrait demeurer responsable du solde dans certaines circonstances.

Protéger vos droits en situation de défaut

Le CCQ offre des protections importantes à l'emprunteur en situation de défaut. Le droit de remédier au défaut pendant le délai de 60 jours est fondamental et ne peut être écarté par le contrat hypothécaire. De plus, l'emprunteur peut contester le recours du prêteur devant le tribunal s'il estimé que le processus n'a pas été respecté. En cas de prise en paiement, l'emprunteur est libéré du solde de la dette, ce qui constitue une protection contre un déficit si la valeur du bien est inférieure au montant dû. Il est fortement recommandé de consulter un avocat ou un notaire spécialisé en droit hypothécaire au Québec si vous recevez un préavis d'exercice, afin de bien comprendre vos options et de protéger vos droits.

Questions fréquentes

Quel est le délai avant qu'un prêteur puisse saisir une propriété au Québec?

Au Québec, le prêteur doit d'abord envoyer une mise en demeure, puis signifier un préavis d'exercice d'un droit hypothécaire inscrit au Registre foncier. À compter de l'inscription du préavis, un délai de 60 jours s'appliqué pour un immeuble résidentiel avant que le prêteur puisse exercer son recours. Ce délai peut être plus long selon les circonstances et les négociations.

Qu'est-ce qu'une mise en demeure hypothécaire?

La mise en demeure est un avis formel envoyé par le prêteur qui informe l'emprunteur de son défaut de paiement et lui accorde un délai raisonnable pour y remédier. C'est la première étape du processus de recouvrement. La mise en demeure peut être envoyée par lettre recommandée ou par huissier et doit préciser la nature du défaut et le montant dû.

Quels sont les recours du prêteur en cas de défaut hypothécaire au Québec?

Le CCQ prévoit quatre recours pour le créancier hypothécaire : la prise en paiement (le prêteur prend le bien en satisfaction de la dette), la vente sous contrôle de justice (vente ordonnée par le tribunal), la vente par le créancier (le prêteur vend le bien lui-même), et la prise de possession à des fins d'administration (le prêteur administre le bien pour percevoir les revenus).

Puis-je remédier au défaut pendant le délai de 60 jours?

Oui. Pendant le délai de 60 jours suivant l'inscription du préavis d'exercice, l'emprunteur peut remédier au défaut en payant les arrérages, les intérêts accumulés et les frais encourus par le prêteur. Si le défaut est corrigé dans ce délai, le préavis cesse de produire ses effets et le contrat hypothécaire reprend son cours normal.

Le défaut hypothécaire affecté-t-il mon dossier de crédit?

Oui. Les retards de paiement hypothécaire sont signalés aux agences de crédit (Equifax et TransUnion au Canada) et peuvent réduire considérablement votre cote de crédit. Un défaut inscrit au dossier peut y rester jusqu'à 6 ou 7 ans et rendre difficile l'obtention de crédit futur, y compris un nouveau prêt hypothécaire.

Est-il possible de négocier avec le prêteur avant la saisie?

Absolument. La plupart des prêteurs préfèrent trouver un arrangement plutôt que d'exercer leurs recours hypothécaires. Les options incluent un plan de remboursement des arrérages, une prolongation du terme, une modification du taux ou de l'amortissement, ou même un refinancement. Contactez votre prêteur ou un courtier hypothécaire AMF dès les premiers signes de difficulté financière.