Droit de magasiner au renouvellement hypothécaire sans pénalité

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Au Canada, tout emprunteur hypothécaire a le droit fondamental de magasiner son taux et de changer de prêteur au renouvellement de son terme, sans aucune pénalité. Ce droit, souvent méconnu ou sous-exploité, constitue l'un des leviers les plus puissants dont dispose l'emprunteur pour obtenir des conditions avantageuses. À l'approche de l'échéance du terme (habituellement 30 à 120 jours avant), le prêteur actuel envoie un avis de renouvellement proposant un nouveau taux. Trop souvent, les emprunteurs signent cette offre sans la comparer au marché, acceptant un taux parfois supérieur à ce qu'ils pourraient obtenir ailleurs. Le processus de transfert à un nouveau prêteur est relativement simple lorsque l'hypothèque est enregistrée comme charge conventionnelle : il s'agit d'une cession (switch) qui n'engendre pas de frais de mainlevée. Pour une hypothèque collatérale, le transfert nécessite une radiation et un nouvel enregistrement, avec des frais de notaire, mais ces frais sont souvent absorbés par le nouveau prêteur. La portabilité hypothécaire permet également de transférer les conditions de votre prêt actuel vers une nouvelle propriété si vous déménagez pendant le terme. Au Québec, les courtiers hypothécaires certifiés par l'AMF jouent un rôle essentiel dans ce processus en comparant les offres de multiples prêteurs et en négociant les meilleures conditions. La Loi sur la distribution de produits et services financiers (LDPSF) oblige le courtier à agir dans le meilleur intérêt du client, incluant au moment du renouvellement.

Le droit de magasiner au renouvellement : votre meilleur levier de négociation

Le renouvellement hypothécaire est un moment charnière dans la vie de votre prêt. C'est la seule occasion où vous pouvez changer de prêteur, renégocier votre taux et ajuster les conditions de votre hypothèque sans subir de pénalité de remboursement anticipé. Pourtant, un nombre surprenant d'emprunteurs signent l'offre de renouvellement de leur prêteur actuel sans la comparer au marché, laissant potentiellement des milliers de dollars sur la table.

Ce que dit la loi

Au Canada, le cadre juridique est clair : à l'échéance du terme hypothécaire, l'emprunteur n'est lié à aucun prêteur. La Loi sur les banques, pour les institutions sous réglementation fédérale, et le Code civil du Québec (CCQ) pour les aspects contractuels, garantissent cette liberté. L'avis de renouvellement que vous recevez de votre prêteur actuel est une offre, pas une obligation. Vous avez le droit de la décliner et de chercher de meilleures conditions ailleurs, que ce soit auprès d'une autre banque, d'une caisse populaire ou d'un prêteur monoligne.

Comment magasiner efficacement son renouvellement

Notez la date d'échéance de votre terme: Inscrivez cette date dans votre calendrier au moins 120 jours à l'avance. La plupart des prêteurs offrent des garanties de taux de 90 à 120 jours, ce qui vous permet de bloquer un taux avantageux tout en continuant à chercher.
Contactez votre courtier hypothécaire: Un courtier certifié AMF a accès à des dizaines de prêteurs et peut obtenir des taux qui ne sont pas disponibles directement au comptoir. Il comparera les offres en tenant compte non seulement du taux, mais aussi des privilèges de remboursement anticipé, des conditions de portabilité et du type de charge (conventionnelle ou collatérale).
Obtenez des offres concurrentes: Demandez à votre courtier de vous présenter au moins trois offres de prêteurs différents. Utilisez ces offres comme levier pour négocier avec votre prêteur actuel. Les études montrent qu'un simple appel de négociation peut réduire le taux offert de 0,10 % à 0,30 %.
Évaluez le coût total du transfert: Si votre hypothèque est conventionnelle, le transfert est généralement gratuit. Si elle est collatérale, demandez au nouveau prêteur s'il absorbe les frais de mainlevée et de réenregistrement. Comparez le coût du transfert avec les économies en intérêts sur la durée du nouveau terme.

La portabilité hypothécaire

Portabilité hypothécaire

Questions fréquentes

Quand dois-je commencer à magasiner mon renouvellement hypothécaire?

Idéalement, commencez 120 jours (4 mois) avant l'échéance de votre terme. La plupart des prêteurs permettent de bloquer un taux de 90 à 120 jours à l'avance. Cela vous donne le temps de comparer les offres du marché et de négocier avec votre prêteur actuel. Contactez votre courtier hypothécaire dès la réception de l'avis de renouvellement, voire avant.

Mon prêteur actuel peut-il refuser de me laisser partir au renouvellement?

Non. À l'échéance du terme, vous êtes libre de quitter votre prêteur sans aucune pénalité. Le prêteur ne peut pas vous empêcher de transférer votre hypothèque ailleurs. C'est un droit fondamental de l'emprunteur au Canada, que votre prêt soit sous réglementation fédérale (Loi sur les banques) ou provinciale.

Le transfert à un nouveau prêteur entraîne-t-il des frais?

Pour une hypothèque conventionnelle, le transfert (cession) est généralement gratuit ou à faible coût, et les frais sont souvent absorbés par le nouveau prêteur. Pour une hypothèque collatérale, une mainlevée et un nouvel enregistrement sont requis, avec des frais de notaire de 1 000 $ à 2 000 $. Demandez au nouveau prêteur s'il offre un remboursement de ces frais.

Qu'est-ce que la portabilité hypothécaire?

La portabilité vous permet de transférer votre hypothèque actuelle (avec son taux et ses conditions) vers une nouvelle propriété si vous déménagez pendant le terme. Cela évite la pénalité de remboursement anticipé. Les conditions de portabilité varient selon les prêteurs, et un délai limité (souvent 90 jours) est accordé pour compléter le transfert.

Dois-je me requalifier pour changer de prêteur au renouvellement?

Oui, dans la plupart des cas. Le nouveau prêteur exigera une vérification de votre solvabilité, incluant votre cote de crédit, vos revenus et le test de résistance (stress test) du BSIF. Si votre situation financière s'est détériorée depuis l'obtention du prêt initial, la requalification pourrait poser problème. Un courtier hypothécaire peut vous aider à préparer votre dossier.