Immobilier locatif vs placements financiers : comparaison

RefinancePro.club

L'immobilier locatif et les placements financiers (actions, obligations, fonds communs, FNB) sont deux véhicules d'enrichissement aux caractéristiques fondamentalement différentes. L'immobilier offre un effet de levier considérable : avec 20 % de mise de fonds, vous contrôlez 100 % de l'actif et bénéficiez de l'appréciation sur la totalité de sa valeur. Les revenus locatifs mensuels procurent un flux de trésorerie régulier, et l'amortissement du capital hypothécaire constitue une épargne forcée. Sur le plan fiscal, l'investisseur immobilier au Canada peut déduire les intérêts hypothécaires, les taxes foncières, les assurances, l'entretien et l'amortissement comptable (déduction pour amortissement ou DPA) de ses revenus locatifs. En contrepartie, l'immobilier est illiquide, exige une gestion active et comporte des risques de concentration géographique. Les placements financiers offrent une liquidité immédiate, une diversification simple et des frais de gestion réduits avec les FNB indiciels. Le CELI et le REER procurent des avantages fiscaux significatifs. Au Québec, les revenus de placement sont imposés au taux marginal, tandis que les gains en capital ne sont imposés qu'à 50 % (taux d'inclusion). La décision entre les deux approches dépend de votre situation personnelle, de votre tolérance au risque et de vos objectifs à long terme. Un courtier hypothécaire certifié par l'AMF peut vous aider à évaluer l'option de financement la plus avantageuse si vous il est courant d'opter pour l'immobilier.

Immobilier locatif vs placements financiers : une comparaison éclairée

Investir son argent est une décision qui mérite une analyse rigoureuse. Au Québec comme ailleurs au Canada, les deux grandes catégories de placement s'offrant aux particuliers sont l'immobilier locatif et les placements financiers traditionnels (actions, obligations, fonds communs de placement, fonds négociés en bourse). Chacune présente des avantages et des inconvénients distincts. Une comparaison objective est essentielle pour faire un choix éclairé en fonction de votre situation.

L'effet de levier : l'avantage unique de l'immobilier

L'atout le plus puissant de l'investissement immobilier est l'effet de levier hypothécaire. Avec une mise de fonds de 20 %, les institutions financières canadiennes, encadrées par le BSIF, vous prêtent les 80 % restants. Vous contrôlez ainsi un actif qui vaut cinq fois votre investissement initial. Si cet immeuble prend 5 % de valeur en un an, votre rendement sur le capital investi est de 25 %, un résultat impossible à reproduire avec des placements financiers non levierés. Ce rendement se calcule sur trois composantes : le cashflow net, le remboursement du capital hypothécaire (payé par vos locataires) et l'appréciation de la valeur marchande.

Liquidité et accessibilité

Les placements financiers brillent par leur liquidité. Vous pouvez vendre des actions ou des FNB en quelques secondes pendant les heures de marché. À l'inverse, vendre un immeuble au Québec est un processus qui prend plusieurs semaines, voire plusieurs mois, impliquant un courtier immobilier, un notaire et des délais légaux encadrés par le CCQ. De plus, les marchés financiers sont accessibles dès quelques dollars grâce aux plateformes de courtage en ligne, alors que l'immobilier exige un capital initial substantiel.

Fiscalité comparée au Québec

La fiscalité joue un rôle déterminant dans le rendement net de tout investissement. Au Québec, les revenus locatifs sont imposés au taux marginal combiné fédéral-provincial (jusqu'à 53,31 % pour la tranche la plus élevée), mais de nombreuses déductions réduisent considérablement le revenu imposable : intérêts hypothécaires, taxes foncières, assurances, entretien, frais de gestion et déduction pour amortissement (DPA). Les placements financiers bénéficient d'avantages spécifiques : le CELI offre une croissance et des retraits entièrement libres d'impôt, le REER permet une déduction immédiate avec report d'impôt au retrait, et les gains en capital ne sont imposés qu'à 50 % du taux d'inclusion. Les dividendes canadiens profitent du crédit d'impôt pour dividendes.

Gestion active vs gestion passive

L'immobilier locatif exige une gestion active : trouver et sélectionner les locataires, gérer l'entretien, respecter les obligations du CCQ et du Tribunal administratif du logement (TAL), et suivre l'évolution du marché. Certains investisseurs apprécient ce contrôle direct, tandis que d'autres préfèrent la simplicité d'un portefeuille de FNB indiciels diversifiés qui nécessite un rééquilibrage annuel minimal. Le recours à un gestionnaire immobilier professionnel réduit la charge de travail mais entame le rendement de 5 % à 10 % des revenus bruts.

Immobilier : effet de levier puissant, cashflow régulier, avantages fiscaux importants, contrôle direct, mais illiquide et gestion active requise
Actions et FNB : liquidité immédiate, diversification simple, frais minimes, abris fiscaux (CELI, REER), mais pas d'effet de levier accessible et volatilité à court terme
Obligations et CPG : capital garanti (CPG), revenu prévisible, mais rendement historiquement plus faible et érosion par l'inflation
Approche combinée : la stratégie la plus robuste associe immobilier pour le levier et le cashflow, et placements financiers pour la liquidité et la diversification

Questions fréquentes

Quel est le rendement historique de l'immobilier locatif au Québec?

Le rendement total de l'immobilier locatif combiné le cashflow, le remboursement du capital hypothécaire et l'appréciation de la valeur. Historiquement au Québec, l'appréciation immobilière résidentielle se situe entre 3 % et 5 % par année. Avec l'effet de levier hypothécaire, le rendement sur le capital investi (mise de fonds) peut atteindre 10 % à 20 % ou plus annuellement.

Les actions offrent-elles un meilleur rendement que l'immobilier?

Le rendement annuel moyen du S&P/TSX composé se situe historiquement autour de 7 % à 9 % avec dividendes réinvestis. Sans levier, les actions tendent à offrir un rendement brut supérieur à l'immobilier. Toutefois, l'effet de levier hypothécaire permet à l'immobilier de surpasser le rendement boursier sur le capital investi, à condition que le cashflow soit positif et que le marché ne décline pas.

Quels sont les avantages fiscaux de l'immobilier locatif au Canada?

Les investisseurs peuvent déduire de leurs revenus locatifs : les intérêts hypothécaires, les taxes foncières, les assurances, les frais d'entretien et de réparation, les frais de gestion, les frais juridiques et comptables, et la déduction pour amortissement (DPA). Ces déductions réduisent le revenu locatif imposable, parfois à zéro.

Puis-je combiner immobilier et placements financiers?

Absolument, et c'est d'ailleurs la stratégie recommandée par la plupart des planificateurs financiers. L'immobilier apporte l'effet de levier et le cashflow, tandis que les placements financiers dans un CELI ou un REER assurent la liquidité et la diversification. L'équilibre idéal dépend de votre situation personnelle.

Qu'est-ce que l'effet de levier en immobilier?

L'effet de levier consiste à utiliser l'argent emprunté (l'hypothèque) pour amplifier votre rendement. Avec une mise de fonds de 20 %, vous contrôlez un actif qui vaut 5 fois votre investissement. Si l'immeuble prend 5 % de valeur, votre rendement sur la mise de fonds est de 25 % (5 % multiplié par 5). Attention, le levier amplifie aussi les pertes en cas de baisse.