Les questions essentielles à poser à votre courtier

Un courtier hypothécaire certifié par l'Autorité des marchés financiers (AMF) est votre meilleur allié dans le processus de bris d'hypothèque au Québec. Contrairement à un conseiller bancaire qui représente les intérêts de sa banque, le courtier hypothécaire est tenu par la Loi sur la distribution de produits et services financiers (LDPSF) d'agir dans votre meilleur intérêt et de vous présenter les options les plus avantageuses parmi l'ensemble des prêteurs du marché. Cependant, pour tirer le maximum de cette relation professionnelle, vous devez poser les bonnes questions et comprendre les réponses. Voici les questions organisées par thème qui vous permettront de prendre la décision la plus éclairée possible.

Questions sur la pénalité et le prêteur actuel

• Quel est le montant exact de ma pénalité de rupture, et comment a-t-il été calculé? Demandez au courtier de vérifier le calcul fourni par votre prêteur actuel. Les erreurs de calcul de pénalité sont fréquentes et peuvent représenter des milliers de dollars. Le courtier peut identifier si le prêteur utilise le taux affiché ou contractuel dans le calcul DTI, une distinction qui peut doubler la pénalité.
• Ma pénalité est-elle basée sur le taux affiché ou le taux contractuel? Cette question est cruciale car les grandes banques canadiennes utilisent généralement le taux affiché (plus élevé) dans leur calcul DTI, ce qui gonfle considérablement la pénalité. Les prêteurs monoline utilisent souvent le taux contractuel, produisant une pénalité nettement inférieure.
• Y a-t-il des frais supplémentaires au-delà de la pénalité? Les frais de mainlevée, les frais administratifs et parfois des frais de « préavis insuffisant » peuvent s'ajouter à la pénalité. Votre courtier devrait vous fournir un portrait complet de tous les coûts.
• Mon prêteur actuel offre-t-il un blend-and-extend? Si oui, quel taux mixte est proposé? Demandez à votre courtier de calculer si le blend-and-extend est plus avantageux que le bris complet dans votre situation spécifique.

Questions sur le nouveau financement

• Quel est le meilleur taux disponible pour mon profil, et de quel prêteur? Le courtier devrait vous présenter les 2 ou 3 meilleures options de prêteurs avec leurs taux et conditions respectives, pas seulement le taux le plus bas. Un taux légèrement plus élevé avec de meilleures conditions contractuelles peut être globalement plus avantageux.
• Quels sont les privilèges de remboursement anticipé du nouveau contrat? Comparez les pourcentages annuels de remboursement permis (10 % à 25 %), les possibilités d'augmentation des versements, et les dates limites pour effectuer les paiements additionnels.
• Comment le nouveau prêteur calcule-t-il sa pénalité de rupture? Posez cette question maintenant pour protéger votre futur, car vous pourriez vouloir briser à nouveau cette hypothèque dans quelques années. Un prêteur qui utilise le taux contractuel pour le calcul DTI vous protège contre des pénalités excessives.
• Y a-t-il des incitatifs de transfert? Demandez si le nouveau prêteur offre des remises en argent, la couverture des frais juridiques, ou d'autres incitatifs qui réduisent le coût net de la transaction.

Questions sur la rentabilité et le timing

• Quel est mon point mort exact avec les chiffres réels? Le courtier devrait pouvoir vous donner un calcul précis incluant tous les coûts (pénalité, frais juridiques, évaluation, mainlevée) et les économies mensuelles exactes basées sur les taux confirmés.
• Combien vais-je économiser sur la totalité du nouveau terme après le point mort? Ce chiffre représente votre gain net réel et devrait être suffisamment significatif pour justifier le temps et les efforts du processus de refinancement.
• Devrais-je attendre que les taux baissent davantage? Le courtier peut vous informer des tendances du marché et de la politique monétaire de la Banque du Canada. Cependant, personne ne peut prédire les taux avec certitude — si les conditions actuelles sont favorables, il peut être risqué d'attendre.
• Combien de temps prend le processus complet? Demandez un échéancier réaliste pour planifier la coordination entre l'approbation, l'évaluation, le notaire et la date de financement.

Questions sur votre qualification

Assurez-vous également de discuter de votre admissibilité au nouveau financement. Votre courtier devrait vérifier si vous passez le test de résistance B-20 du BSIF au taux actuel (le plus élevé entre 5,25 % et le taux contractuel +2 %). Si votre ratio d'endettement total est proche de la limite de 44 %, discutez des stratégies pour améliorer votre dossier : remboursement partiel de certaines dettes, ajout d'un coemprunteur, ou sélection d'un prêteur avec des critères de qualification plus flexibles. Le courtier peut également identifier si votre situation de travailleur autonome, de salarié récemment promu ou de personne en congé parental nécessite une approche particulière auprès de certains prêteurs.

Devoir de conseil (LDPSF)

Obligation légale imposée aux courtiers hypothécaires au Québec par la Loi sur la distribution de produits et services financiers. Cette obligation exige que le courtier agisse avec honnêteté, loyauté, compétence et professionnalisme dans le meilleur intérêt de son client, qu'il recueille suffisamment d'information sur la situation financière du client pour formuler des recommandations appropriées, et qu'il divulgue tout conflit d'intérêt potentiel. Le non-respect de ce devoir peut entraîner des sanctions disciplinaires de la Chambre de la sécurité financière.