Pénalités hypothécaires des Big 5 : RBC, TD, BMO, Scotia, CIBC

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Pénalités hypothécaires des cinq grandes banques canadiennes

Au Canada, les cinq grandes banques (RBC, TD, BMO, Banque Scotia et CIBC) détiennent environ 70 % du marché hypothécaire résidentiel. Bien qu'elles soient toutes réglementées par le Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF) au niveau fédéral, leurs méthodes de calcul de pénalité de bris différent considérablement. Pour un emprunteur québécois, comprendre ces différences peut représenter une économie de plusieurs milliers de dollars.

Le principe commun : le plus élevé de deux montants

Toutes les grandes banques appliquent la même règle de base pour les hypothèques à taux fixé : la pénalité est le montant le plus élevé entre trois mois d'intérêts sur le solde restant et le différentiel de taux d'intérêt (DTI ou IRD en anglais). Pour les prêts à taux variable, la pénalité est presque toujours limitée à trois mois d'intérêts. C'est dans le calcul du DTI que les divergences apparaissent et que les emprunteurs peuvent subir des pénalités démesurément élevées.

Différentiel de taux d'intérêt (DTI/IRD): La différence entre le taux d'intérêt contractuel de l'emprunteur et le taux de comparaison du prêteur pour la durée la plus proche de la durée restante au terme. Ce différentiel est appliqué au solde restant et multiplié par le nombre de mois restants au terme, puis divisé par 12 pour obtenir la pénalité annualisée.

Le piège du taux affiche et du rabais

La subtilité la plus coûteuse pour les emprunteurs des grandes banques réside dans l'utilisation du taux affiche. Les grandes banques maintiennent des taux affiches bien au-dessus des taux réels négociés. Quand un client obtient un taux de 4,50 % alors que le taux affiche est de 6,00 %, la banque enregistre un rabais de 1,50 %. Au moment du calcul de la pénalité, la banque prend le taux affiche actuel pour la durée restante et en soustrait le rabais initial. Si le taux affiche pour 2 ans (durée restante) est de 5,00 %, le taux de comparaison devient 3,50 % (5,00 % - 1,50 %). Le DTI est alors de 1,00 % (4,50 % - 3,50 %), ce qui peut générer une pénalité considérable sur un gros solde.

Comparaison banque par banque

RBC : utilise le taux affiche pour le terme le plus proche de la durée restante. Le rabais initial est déduit du taux de comparaison. Le calcul se fait mois par mois sur le solde dégressif. RBC offre des calculateurs en ligne pour estimer la pénalité.
TD : similaire à RBC mais utilise systématiquement l'hypothèque collatérale, rendant le transfert à un autre prêteur plus coûteux (décharge obligatoire). Le taux de comparaison peut arrondir au terme supérieur, augmentant parfois la pénalité.
BMO : méthode comparable aux autres Big 5 avec taux affiche. BMO propose cependant des termes de 3 ans qui offrent plus de flexibilité pour limiter la pénalité. Le calcul utilise le taux affiche pour le terme résiduel.
Banque Scotia : utilise également les taux affiches mais sa méthode de détermination du terme comparable peut varier. Scotia offre des hypothèques avec privilège de remboursement anticipé de 20 % par année, ce qui peut aider à réduire le solde avant de briser.
CIBC : méthode similaire aux autres Big 5. CIBC est reconnue pour son programme de portabilité hypothécaire qui peut permettre d'éviter la pénalité lors d'un déménagement. Le calcul du DTI suit la formule standard avec taux affiche.

Ce que le courtier hypothécaire AMF doit vérifier

Avant de recommander un prêteur à son client, le courtier hypothécaire certifié par l'AMF au Québec doit examiner attentivement les clauses de pénalité dans l'offre de prêt. En vertu de la Loi sur la distribution de produits et services financiers (LDPSF), le courtier a l'obligation d'agir dans le meilleur intérêt du client, ce qui inclut la considération des pénalités potentielles en cas de bris avant terme. Le Code de conduite fédéral sur les prêts hypothécaires exige aussi que les prêteurs fournissent des exemples clairs de calcul de pénalité. Le courtier doit s'assurer que le client comprend la méthode de calcul spécifique de son prêteur et les conséquences financières d'un bris anticipé.

Questions fréquentes

Pourquoi les pénalités des grandes banques sont-elles souvent plus élevées?

Les grandes banques utilisent des taux affiches gonfles comme base de référence pour le calcul du DTI. Comme les taux affiches sont toujours plus élevés que les taux réels négociés, le rabais consenti est déduit du taux de comparaison, ce qui élargit artificiellement le différentiel et augmente la pénalité. Les prêteurs monoline et alternatifs utilisent généralement leurs taux réels, ce qui donne des pénalités plus basses.

Comment RBC calcule-t-elle sa pénalité de bris?

RBC utilise son taux d'intérêt affiche pour déterminer le taux de comparaison. Elle soustrait le rabais initialement accordé au client du taux affiche actuel correspondant à la durée restante. Le DTI est ensuite calculé sur le solde restant pour chaque mois restant au terme. La pénalité est le plus élevé entre ce montant et trois mois d'intérêts.

La pénalité chez TD est-elle différente des autres Big 5?

TD utilise une méthode similaire aux autres grandes banques mais se distingue par son utilisation systématique de l'hypothèque collatérale, ce qui complique le transfert ou la subrogation. De plus, le taux de comparaison de TD est basé sur son taux affiche pour la durée la plus proche de la durée restante, arrondissant parfois au terme supérieur, ce qui peut augmenter la pénalité.

Est-ce que le BSIF réglementé les méthodes de calcul de pénalité?

Le BSIF exige que les institutions financières fédérales divulguent clairement leur méthode de calcul de pénalité dans le contrat hypothécaire et dans la déclaration annuelle. Depuis 2024, le Code de conduite fédéral sur les prêts hypothécaires renforce les exigences de transparence. Cependant, le BSIF n'impose pas une méthode de calcul unique, laissant chaque banque libre de sa formule tant qu'elle est divulguée.

Puis-je négocier la pénalité avec ma grande banque?

Les pénalités sont généralement calculées selon une formule contractuelle non négociable. Toutefois, dans certaines circonstances (transfert à un autre produit de la même banque, situation financière difficile, relation de longue date), les directeurs de succursale ont parfois un pouvoir discrétionnaire pour offrir un crédit ou une réduction. Votre courtier hypothécaire AMF peut aussi explorer des alternatives comme le blend-and-extend.

Comment comparer les pénalités entre les Big 5 avant de signer?

Demandez à chaque banque de vous fournir un exemple de calcul de pénalité basé sur un scénario identique (même solde, même taux, même durée restante). Lisez attentivement la section sur les pénalités dans l'offre de prêt. Votre courtier hypothécaire certifié AMF peut effectuer ces comparaisons pour vous, car il a accès aux politiques de multiples prêteurs.