Le paysage réglementaire hypothécaire au Canada
Le marché hypothécaire canadien est encadré par plusieurs organismes qui peuvent modifier les règles du jeu à tout moment. Le Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF) supervise les institutions financières fédérales et émet des lignes directrices comme la B-20, qui régit la souscription des prêts hypothécaires résidentiels. La Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL), en tant qu'assureur hypothécaire public, fixe les critères d'assurance prêt hypothécaire. Le ministère des Finances du Canada peut également intervenir par voie législative ou réglementaire. Au Québec, l'Autorité des marchés financiers (AMF) encadre la distribution de produits hypothécaires en vertu de la Loi sur la distribution de produits et services financiers (LDPSF).
La Ligne directrice B-20 : le test de résistance
Depuis janvier 2018, la Ligne directrice B-20 du BSIF exige que tous les emprunteurs hypothécaires non assurés se qualifient au taux le plus élevé entre le taux contractuel majoré de 2 points de pourcentage et le taux plancher de qualification fixé par la Banque du Canada. Ce test de résistance (stress test) vise à s'assurer que les emprunteurs peuvent prendre en charge une hausse des taux d'intérêt. Pour les hypothèques assurées (mise de fonds inférieure à 20 %), un test de résistance similaire était déjà en vigueur depuis 2016. L'impact est significatif : un emprunteur qui se qualifierait pour 500 000 $ sans le test de résistance pourrait être limité à environ 400 000 $ avec le test, selon les taux en vigueur.
Les changements d'assurance hypothécaire (SCHL)
La SCHL, Genworth (maintenant Sagen) et Canada Guaranty sont les trois assureurs hypothécaires au Canada. L'assurance est obligatoire pour toute mise de fonds inférieure à 20 % du prix d'achat. Les règles d'assurance peuvent être modifiées par le gouvernement fédéral ou par les assureurs eux-mêmes. Les changements possibles incluent les critères de cote de crédit minimale, les ratios d'amortissement brut de la dette (ABD) et d'amortissement total de la dette (ATD), la période d'amortissement maximale admissible et les types de propriétés admissibles. En 2020, la SCHL avait resserré ses critères (cote de crédit minimale de 680, ABD de 35 %, ATD de 42 %) tandis que Sagen et Canada Guaranty maintenaient des critères plus souples, créant un décalage dans le marché.
- Ratio ABD (amortissement brut de la dette) : pourcentage du revenu brut affecté aux frais d'habitation (hypothèque, taxes, chauffage, frais de condo le cas échéant)
- Ratio ATD (amortissement total de la dette) : pourcentage du revenu brut affecté à toutes les dettes, incluant l'habitation, les prêts auto, cartes de crédit et autres obligations
- Amortissement maximal : la durée maximale de remboursement (généralement 25 ans pour les hypothèques assurées, 30 ans pour les non assurées)
- Cote de crédit minimale : le pointage de crédit minimum requis pour l'approbation (varie selon l'assureur et le prêteur)
Anticiper et se préparer : stratégies proactives
- Restez informé des consultations réglementaires: Le BSIF publie ses projets de modification en consultation publique sur son site web. Abonnez-vous aux bulletins d'information du BSIF et de la SCHL, ou demandez à votre courtier de vous tenir informé des changements qui pourraient vous affecter.
- Évaluez votre situation avant un changement annoncé: Si un resserrement est annoncé (par exemple, une augmentation du taux plancher de qualification), faites évaluer votre capacité d'emprunt sous les règles actuelles. Si un refinancement ou un achat est dans vos plans, envisagez de soumettre votre demande avant la date d'entrée en vigueur.
- Maintenez votre profil de crédit optimal: Un bon dossier de crédit vous donne plus de marge de manoeuvre lorsque les critères sont resserrés. Gardez vos ratios d'endettement bas, effectuez vos paiements à temps et évitez d'ouvrir de nouvelles lignes de crédit inutilement avant une demande hypothécaire.
- Considérez les prêteurs non fédéraux si nécessaire: La Ligne directrice B-20 s'applique aux institutions financières fédérales. Les caisses populaires Desjardins, régies par l'AMF au Québec, ne sont pas techniquement assujetties au B-20, bien qu'elles appliquent souvent des critères similaires. Certains prêteurs alternatifs peuvent offrir plus de flexibilité dans des cas spécifiques.
Le cas particulier du Québec
Au Québec, le cadre juridique hypothécaire comporte des particularités importantes. L'hypothèque est régie par le Code civil du Québec (articles 2660 à 2802 CCQ), contrairement au reste du Canada qui fonctionne sous le régime de common law. De plus, le Mouvement Desjardins, en tant qu'institution financière provinciale supervisée par l'AMF, n'est pas directement assujetti aux lignes directrices du BSIF, bien qu'il adopte généralement des pratiques similaires. Les courtiers hypothécaires au Québec doivent être titulaires d'un permis de l'AMF en vertu de la LDPSF. Cette double réglementation (fédérale et provinciale) crée parfois des décalages qui peuvent offrir des opportunités aux emprunteurs bien conseillés.
Historique des changements réglementaires majeurs au Canada
Le paysage réglementaire hypothécaire canadien a évolué considérablement au fil des ans. En 2008, l'amortissement maximal a été réduit de 40 à 35 ans. En 2012, il a été réduit à 25 ans pour les hypothèques assurées. En 2016, le test de résistance a été introduit pour les hypothèques assurées. En 2018, la B-20 a étendu le test de résistance aux hypothèques non assurées. En 2024, le gouvernement fédéral a annoncé des assouplissements incluant des amortissements de 30 ans pour les premiers acheteurs de propriétés neuves. Chaque changement a eu des répercussions significatives sur la capacité d'emprunt des Canadiens et démontre l'importance de rester vigilant et bien conseillé.