La ligne directrice B-20 du BSIF : cadre réglementaire
Le Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF) est l'organisme fédéral qui réglemente et supervise les banques à charte, les sociétés d'assurance et les sociétés de fiducie au Canada. Sa ligne directrice B-20, intitulée « Pratiques et procédures de souscription de prêts hypothécaires résidentiels », établit les normes minimales que les institutions financières fédérales doivent respecter pour l'octroi de prêts hypothécaires non assurés (mise de fonds de 20 % ou plus). Bien que les caisses Desjardins au Québec soient réglementées par l'AMF plutôt que par le BSIF, elles appliquent volontairement les principes de B-20 et sont tenues de respecter le test de résistance pour les prêts assurés par les trois assureurs hypothécaires (SCHL, Sagen, Canada Guaranty).
Le test de résistance (stress test)
Le test de résistance oblige les emprunteurs à démontrer qu'ils peuvent assumer les paiements hypothécaires à un taux supérieur à leur taux contractuel réel. Depuis juin 2021, le taux de qualification est le plus élevé entre le taux contractuel majoré de 2 % ou le taux plancher de 5,25 % établi par le BSIF. Par exemple, si un emprunteur obtient un taux contractuel de 5,00 %, il doit se qualifier à 7,00 % (5,00 % + 2,00 %), puisque 7,00 % est supérieur à 5,25 %. Si le taux contractuel est de 3,00 %, la qualification se fait à 5,25 % (le plancher), puisque 5,00 % (3,00 % + 2,00 %) est inférieur à 5,25 %. Ce mécanisme protège les emprunteurs et le système financier contre les risques de défaillance en cas de hausse des taux.
Les ratios d'endettement maximaux
B-20 fixe deux ratios d'endettement maximaux calculés au taux de qualification (avec le test de résistance). L'ABD (amortissement brut de la dette) inclut le versement hypothécaire, les taxes foncières, les frais de chauffage et 50 % des frais de copropriété le cas échéant, divisés par le revenu brut. Le maximum est de 39 %. L'ATD (amortissement total de la dette) ajoute à l'ABD toutes les autres obligations financières : prêts auto, cartes de crédit (3 % du solde), prêts étudiants, marges de crédit et pensions alimentaires. Le maximum est de 44 %. Certains prêteurs peuvent avoir des seuils plus stricts, notamment pour les travailleurs autonomes ou les emprunteurs avec un historique de crédit limité.
- ABD (GDS) : [versement hypothécaire + taxes foncières + chauffage + 50 % frais de copropriété] ÷ revenu brut ≤ 39 %
- ATD (TDS) : [ABD + toutes autres dettes mensuelles] ÷ revenu brut ≤ 44 %
- Le calcul se fait au taux de qualification (avec le test de résistance), pas au taux contractuel
- Les dettes de carte de crédit sont calculées à 3 % du solde, même si le paiement minimum est inférieur
- Les marges de crédit sont calculées au taux contractuel avec un amortissement théorique
Exceptions et cas particuliers
B-20 prévoit certaines exceptions importantes. Les renouvellements auprès du même prêteur ne sont pas soumis au test de résistance. Depuis les modifications de 2024, les changements de prêteur au renouvellement sont également exemptés, une mesure issue de la Charte hypothécaire canadienne. Les prêts hypothécaires inversés et certains prêts de rénovation peuvent être exemptés selon les politiques internes du prêteur. Il est important de noter que B-20 s'applique aux prêts non assurés octroyés par les institutions fédérales, mais le test de résistance s'applique aussi aux prêts assurés en vertu des règles des assureurs hypothécaires, couvrant ainsi la totalité du marché hypothécaire canadien.
Il est crucial de comprendre l'évolution historique de B-20 pour contextualiser les règles actuelles. La première version de 2012 imposait des tests de résistance uniquement pour les prêts assurés par la SCHL. En 2016, le BSIF a étendu l'obligation aux prêts à ratio élevé auprès de tous les assureurs. Le tournant majeur est survenu en 2018 avec l'extension aux prêts non assurés (conventionnels), touchant ainsi même les emprunteurs avec une mise de fonds de 20 % ou plus. En 2023-2024, le BSIF a également ajusté les attentes concernant la gestion du risque lié aux marges de crédit hypothécaires (HELOC), resserrant les critères d'admissibilité et de renouvellement. Ces évolutions successives reflètent la volonté du régulateur de renforcer la résilience du système financier face aux fluctuations du marché immobilier canadien.
Impact pratique pour le courtier hypothécaire au Québec
Pour le courtier hypothécaire, B-20 doit être intégrée dès le premier entretien avec le client. Le courtier doit calculer la capacité d'emprunt au taux de qualification (et non au taux contractuel) pour fournir une estimation réaliste du budget d'achat. Il doit aussi identifier les stratégies pour maximiser la qualification dans le cadre du test : réduction des dettes à la consommation avant la demande, ajout d'un coemprunteur, choix d'un amortissement de 30 ans pour les prêts conventionnels, et utilisation de revenus locatifs le cas échéant. Le courtier qui maîtrise les subtilités de B-20 et les présente clairement au client se positionne comme un professionnel compétent et indispensable.