Exercice des droits hypothécaires au Québec | Recours

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L'exercice des droits hypothécaires au Québec est encadré par les articles 2748 à 2794 du Code civil du Québec. Lorsqu'un débiteur fait défaut de remplir ses obligations, le créancier hypothécaire doit suivre une procédure rigoureuse avant de pouvoir exercer ses recours. Le processus débute par un préavis d'exercice d'un droit hypothécaire, qui doit être signifié au débiteur et publié au Registre foncier. Le délai est de 60 jours pour un immeuble résidentiel (art. 2758 C.c.Q.) et de 20 jours pour un bien meuble. Durant ce délai, le débiteur peut remédier à son défaut en payant les arrérages et les frais encourus. Les recours disponibles incluent la prise en paiement (dation en paiement), où le créancier devient propriétaire du bien, la vente sous contrôle de justice, la vente par le créancier et la prise de possession à des fins d'administration. Le choix du recours dépend des circonstances et de la stratégie du créancier. Les courtiers hypothécaires jouent un rôle important en informant les emprunteurs de ces mécanismes avant la signature du contrat.

Procédure d'exercice des droits hypothécaires

Lorsqu'un emprunteur fait défaut de remplir ses obligations hypothécaires au Québec, le créancier ne peut pas simplement saisir le bien. Le Code civil du Québec (art. 2748-2794) impose une procédure stricte visant à protéger les droits du débiteur tout en permettant au créancier de recouvrer sa créance. Cette procédure est différente de la foreclosure pratiquée dans les provinces de common law.

Le préavis d'exercice

Le processus commence par la signification d'un préavis d'exercice d'un droit hypothécaire au débiteur. Ce préavis doit indiquer la nature du défaut, le montant réclamé et le recours que le créancier entend exercer. Il doit être publié au Registre foncier. Le délai est de 60 jours pour un immeuble servant de résidence principale (art. 2758 C.c.Q.), offrant ainsi une protection significative à l'emprunteur.

Les recours du créancier hypothécaire

Prise en paiement: Le créancier devient propriétaire du bien, mais la dette est entièrement éteinte, même si la valeur du bien est inférieure au solde dû (art. 2778-2783 C.c.Q.).
Vente sous contrôle de justice: Le tribunal supervise la vente du bien pour assurer un prix équitable et protéger les droits de toutes les parties (art. 2791 C.c.Q.).
Vente par le créancier: Le créancier vend lui-même le bien, généralement aux enchères, en agissant de bonne foi pour obtenir le meilleur prix possible (art. 2784-2790 C.c.Q.).
Prise de possession pour administration: Le créancier prend possession du bien pour le gérer et percevoir les revenus, sans en devenir propriétaire (art. 2773-2777 C.c.Q.).

Rôle du courtier hypothécaire

Le courtier hypothécaire certifié par l'AMF a l'obligation déontologique d'informer ses clients des conséquences d'un défaut de paiement et des recours possibles du créancier. Cette information doit être communiquée clairement avant la signature du contrat hypothécaire. En cas de difficulté financière d'un client, le courtier peut aussi jouer un rôle de facilitateur en orientant l'emprunteur vers des solutions de restructuration ou de refinancement.

Questions fréquentes

Quel est le délai de préavis avant une saisie hypothécaire au Québec?

Le délai de préavis est de 60 jours pour un immeuble résidentiel (art. 2758 C.c.Q.) et de 20 jours pour un bien meuble. Ce préavis doit être signifié au débiteur et publié au Registre foncier. Durant ce délai, le débiteur peut remédier au défaut en payant les arrérages et les frais.

Qu'est-ce que la prise en paiement?

La prise en paiement (art. 2778-2783 C.c.Q.) permet au créancier hypothécaire de devenir propriétaire du bien immobilier en lieu de paiement de la dette. C'est un recours spécifique au droit civil québécois. Le créancier qui exerce la prise en paiement éteint la dette; il ne peut pas réclamer un solde résiduel au débiteur.

Le débiteur peut-il arrêter le processus de saisie?

Oui, durant le délai de préavis (60 jours pour un immeuble), le débiteur peut remédier au défaut en payant les arrérages, les intérêts et les frais raisonnables engagés par le créancier. Le débiteur peut aussi invoquer le tribunal pour contester le recours si les conditions légales ne sont pas respectées.

Quelle est la différence entre la vente sous contrôle de justice et la vente par le créancier?

La vente sous contrôle de justice est supervisée par le tribunal, qui détermine les conditions de vente pour protéger les droits de toutes les parties. La vente par le créancier est effectuée directement par celui-ci, généralement aux enchères. Le créancier doit agir de bonne foi et obtenir un prix raisonnablement correspondant à la valeur marchande du bien.

Le créancier peut-il réclamer un solde après la vente du bien?

Dans le cas d'une vente (sous contrôle de justice ou par le créancier), si le produit de la vente est insuffisant pour couvrir la dette, le créancier peut réclamer le solde résiduel au débiteur. Toutefois, dans le cas d'une prise en paiement, la dette est éteinte entièrement, même si la valeur du bien est inférieure au solde dû.