Le mandat de protection : planifier pour l'inaptitude

Le mandat de protection, anciennement appelé mandat d'inaptitude ou mandat en prévision de l'inaptitude, est un outil juridique essentiel de planification successorale au Québec. Régi par les articles 2166 à 2174 du Code civil du Québec, il permet à toute personne majeure et apte de désigner à l'avance un mandataire de confiance qui prendra les décisions relatives à sa personne et à la gestion de ses biens en cas d'inaptitude. En matière hypothécaire, ce document est crucial car il détermine qui pourra gérer la propriété immobilière, effectuer les paiements hypothécaires, procéder à un refinancement ou vendre la propriété si le propriétaire devient inapte à la suite d'une maladie, d'un accident ou du vieillissement.

Types de pouvoirs accordés dans le mandat

Simple administration

Le mandataire est limité aux actes de gestion courante et de conservation des biens : paiement de l'hypothèque, des taxes foncières et des assurances, entretien courant de la propriété, perception des loyers si le bien est locatif. Le mandataire ne peut pas vendre, hypothéquer ou autrement aliéner le bien sans obtenir une autorisation spécifique du tribunal.

Pleine administration

Le mandataire peut effectuer tous les actes nécessaires à la bonne gestion du patrimoine du mandant, incluant les actes de disposition comme la vente de la propriété, la constitution d'une nouvelle hypothèque, le refinancement et toute autre transaction immobilière. Ce type de pouvoir étendu doit être explicitement et clairement prévu dans le texte du mandat de protection.

Vérifications essentielles pour le courtier hypothécaire

1. Obtenir le jugement d'homologation: Demandez une copie certifiée du jugement d'homologation du mandat de protection. Vérifiez la date du jugement, le tribunal qui l'a rendu et les pouvoirs spécifiques accordés au mandataire.
2. Confirmer l'identité et les pouvoirs du mandataire: Vérifiez que la personne se présentant comme mandataire est bien celle désignée dans le mandat. Confirmez que le mandat accorde explicitement les pouvoirs nécessaires pour la transaction hypothécaire envisagée (simple ou pleine administration).
3. Vérifier l'étendue des pouvoirs pour la transaction: Si le mandat est de simple administration, le mandataire ne pourra pas hypothéquer ou vendre le bien sans autorisation judiciaire supplémentaire. Si le mandat est de pleine administration, confirmez que les pouvoirs couvrent la transaction spécifique envisagée.
4. Coordonner avec le notaire: Le notaire instrumentant vérifiera la validité juridique du mandat et l'étendue des pouvoirs avant de procéder. Une consultation préalable avec le notaire est recommandée pour anticiper tout problème.
5. Informer le prêteur et prévoir les délais: Avisez le prêteur de la situation dès le début du dossier. Les prêteurs exigent généralement un avis juridique supplémentaire confirmant la validité du mandat. Prévoyez des délais de traitement significativement plus longs.

Rôle du notaire et du tribunal

Le notaire joue un rôle central dans toute transaction immobilière impliquant un mandataire agissant en vertu d'un mandat de protection. Il vérifie la validité et l'étendue du mandat, s'assure que l'homologation est en vigueur et que la transaction est autorisée par les pouvoirs accordés. Si les pouvoirs du mandat sont insuffisants pour la transaction envisagée, le mandataire devra présenter une demande d'autorisation au tribunal, ce qui allongera considérablement les délais. Le Curateur public du Québec tient un registre des mandats de protection homologués, que les notaires peuvent consulter pour confirmer la validité d'un mandat.

Acceptation par les prêteurs et considérations pratiques

Les prêteurs acceptent les transactions effectuées par un mandataire, mais avec des vérifications supplémentaires rigoureuses. La plupart des institutions financières exigeront une copie certifiée du mandat de protection et du jugement d'homologation, un avis juridique de leur propre conseiller confirmant la validité de la transaction, la preuve que le mandataire agit dans l'intérêt du mandant, et parfois une autorisation supplémentaire du conseil de famille ou du tribunal. Les délais de traitement sont généralement plus longs de quatre à huit semaines par rapport à un dossier standard. Le courtier hypothécaire doit communiquer ces réalités au mandataire dès le début du processus pour gérer adéquatement les attentes.

Travailler avec des mandats de protection dans le contexte hypothécaire exige du courtier une expertise spécialisée qui dépasse les procédures de financement standard. Le courtier doit comprendre le cadre juridique régissant l'inaptitude, la distinction entre la simple et la pleine administration, le processus d'homologation et les exigences spécifiques que les prêteurs imposent lorsqu'ils traitent avec des mandataires. Développer des relations professionnelles avec des notaires spécialisés en mandats de protection et demeurer informé de la jurisprudence pertinente sont des pratiques précieuses pour tout courtier qui souhaite servir efficacement cette clientèle.