Refinancer pour changer de produit hypothécaire au Québec

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Changer de produit hypothécaire par le refinancement

Le marché hypothécaire canadien offre une variété de produits : taux fixe, taux variable, taux hybride, hypothèque conventionnelle, hypothèque collatérale, terme ouvert ou ferme. Le choix initial n'est pas toujours le plus adapté aux circonstances qui évoluent. Le refinancement permet de changer de produit hypothécaire en cours de terme, mais cette opération comporte des coûts qui doivent être soigneusement évalués par rapport aux avantages attendus.

Passer d'un taux variable à un taux fixé

Le passage du variable au fixé est la conversion la plus fréquente, surtout en période de hausse des taux d'intérêt par la Banque du Canada. L'emprunteur cherche la sécurité d'un paiement stable et prévisible. La bonne nouvelle est que la pénalité de bris d'un taux variable est presque toujours limitée a trois mois d'intérêt, ce qui la rend généralement abordable. Toutefois, deux options s'offrent a vous : la conversion interne chez votre prêteur actuel (souvent gratuite mais au taux affiche, moins compétitif) ou le refinancement auprès d'un nouveau prêteur (pénalité de 3 mois + frais, mais taux potentiellement meilleur).

Passer d'un taux fixe à un taux variable

Cette conversion est plus complexe financièrement car la pénalité de bris d'un taux fixe peut être calculée selon le différentiel de taux d'intérêt (DTI/IRD), un montant potentiellement élevé. Ironiquement, c'est souvent quand les taux baissent (rendant le variable attrayant) que le DTI est le plus élevé, car l'écart entre votre taux contractuel et le taux actuel du prêteur se creuse. Il est essentiel de faire le calcul du point mort avant de procéder.

Hypothèque collatérale vs conventionnelle

Hypothèque collatérale: Type d'hypothèque enregistrée pour un montant supérieur au prêt réel, généralement sous forme d'obligation collatérale au Québec. Elle permet au prêteur d'augmenter le crédit disponible sans repasser chez le notaire, mais elle ne peut pas être cédé (transférée) à un autre prêteur au renouvellement. Un changement de prêteur exigé la radiation de l'hypothèque collatérale et l'enregistrement d'une nouvelle hypothèque, avec les frais juridiques associés.

Si vous avez une hypothèque collatérale chez l'une des grandes banques et que vous souhaitez avoir la flexibilité de changer de prêteur au renouvellement sans frais, le refinancement vers une hypothèque conventionnelle peut être stratégique. Les prêteurs monoline comme First National, MCAP et Merix Financial offrent généralement des hypothèques conventionnelles qui peuvent être transférées (cédées) à un autre prêteur au renouvellement sans frais juridiques significatifs. Cette portabilité est un avantage important pour les emprunteurs qui souhaitent magasiner leur taux à chaque renouvellement.

Les coûts du changement de produit au Québec

Pénalité de bris : 3 mois d'intérêt (variable) ou le plus élevé entre 3 mois et le DTI (fixé). Le montant varie considérablement selon le type de taux et la durée restante au terme.
Frais de notaire : le CCQ exige un acte notarie pour toute nouvelle hypothèque immobiliere au Québec. Prévoyez 1 000 $ a 2 000 $.
Frais de mainlevée : nécessaires si vous changez de prêteur, surtout pour radier une hypothèque collatérale. Comptez 400 $ a 800 $.
Évaluation de la propriété : souvent exigée par le nouveau prêteur, au coût de 300 $ a 500 $.
Test de stress du BSIF : vous devez requalifier au taux contractuel + 2 % ou 5,25 % (le plus élevé), ce qui peut limiter vos options si vos revenus ou votre endettement ont change.

L'alternative : attendre le renouvellement

Dans bien des cas, la stratégie la plus économique est d'attendre l'échéance du terme pour changer de produit. Au renouvellement, aucune pénalité ne s'applique et vous avez toute la latitude pour changer de type de taux, de terme et même de prêteur. Votre courtier hypothécaire certifié AMF peut commencer a préparer votre dossier 120 jours avant l'échéance pour sécuriser les meilleurs taux disponibles. Si votre hypothèque actuelle est conventionnelle, le transfert à un nouveau prêteur peut se faire par simple cession, sans frais de notaire majeurs. En vertu de la LDPSF, votre courtier doit vous informer de toutes les options disponibles et vous aider à déterminer si le refinancement immédiat ou l'attente du renouvellement est la stratégie optimale pour votre situation.

Questions fréquentes

Quelle est la différence entre une hypothèque collatérale et conventionnelle?

L'hypothèque conventionnelle est enregistrée pour le montant exact du prêt et peut être transférée à un autre prêteur au renouvellement sans frais juridiques (cession). L'hypothèque collatérale est enregistrée pour un montant supérieur au prêt (souvent 125 % de la valeur) sous forme de charge collatérale. Elle ne peut pas être cédée à un autre prêteur sans radiation et nouveau contrat, entraînant des frais de notaire. Les grandes banques comme TD et RBC utilisent principalement des hypothèques collatérales.

Combien coûte la conversion d'un taux variable à un taux fixe chez le même prêteur?

La plupart des prêteurs offrent une option de conversion gratuite du variable au fixé, mais le taux fixe offert est généralement le taux affiche courant pour le terme choisi, pas un taux préférentiel. Il est souvent plus avantageux de magasiner auprès d'autres prêteurs via votre courtier AMF, en tenant compte de la pénalité de 3 mois d'intérêt pour briser le variable.

Est-il avantageux de passer du fixé au variable en période de baisse des taux?

Cela dépend de la pénalité de bris du taux fixe. Si le DTI est élevé (ce qui arrive souvent quand les taux baissent), la pénalité peut annuler les économies espérées. Il faut calculer le point mort en comparant la pénalité aux économies projetées sur le nouveau terme variable. Votre courtier hypothécaire peut effectuer cette analyse.

Puis-je changer de produit au renouvellement sans frais?

Oui. Au renouvellement du terme, vous pouvez changer de type de taux (fixé, variable, hybride) et même de prêteur sans pénalité de remboursement anticipé. C'est le moment idéal pour revoir votre stratégie hypothécaire. Si vous changez de prêteur avec une hypothèque conventionnelle, le transfert peut se faire sans frais juridiques importants.

Quels prêteurs au Québec offrent des hypothèques conventionnelles?

Les prêteurs monoline (First National, MCAP, Merix Financial) et certains prêteurs alternatifs offrent généralement des hypothèques conventionnelles. Desjardins offre aussi des hypothèques conventionnelles dans certains cas. Les grandes banques (TD, RBC, BMO) utilisent principalement des charges collatérales. Votre courtier AMF peut vous orienter vers le type d'hypothèque le plus adapté à vos besoins.