Ratio prêt-valeur au refinancement : maximum 80 % et exceptions

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Le ratio prêt-valeur au refinancement hypothécaire

Le ratio prêt-valeur (RPV) représente la proportion entre le montant total de votre hypothèque et la valeur évaluée de votre propriété. Au Canada, la ligne directrice B-20 du Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF) impose un plafond de 80 % pour les refinancements effectués auprès des institutions financières sous réglementation fédérale. Cette règle est en vigueur depuis 2012 et constitue l'un des piliers de la réglementation prudentielle hypothécaire canadienne.

Ratio prêt-valeur (RPV): Le rapport entre le montant total du prêt hypothécaire et la valeur marchande évaluée de la propriété, exprimé en pourcentage. Par exemple, un prêt de 400 000 $ sur une propriété évaluée à 500 000 $ donne un RPV de 80 %. Au refinancement, le RPV maximal est de 80 % selon le BSIF.

Le calcul du RPV au refinancement

Le calcul du RPV au refinancement est plus complexe qu'il n'y paraît à première vue. Le prêteur doit tenir compte de plusieurs éléments dans le numérateur : le solde hypothécaire actuel, le montant additionnel souhaité (cash-out), la pénalité de bris si elle est ajoutée au prêt plutôt que payée comptant, et parfois les frais de refinancement capitalisés. Au dénominateur, c'est la valeur évaluée par l'évaluateur agréé de l'OEAQ qui sert de référence, et non le prix d'achat original ou l'évaluation municipale.

Exemple concret de calcul

Supposons une propriété évaluée à 600 000 $ avec un solde hypothécaire actuel de 320 000 $. Le propriétaire souhaite retirer 100 000 $ en équité pour des rénovations et devra payer une pénalité de bris de 8 000 $ qu'il souhaite ajouter au prêt. Le nouveau solde serait de 320 000 $ + 100 000 $ + 8 000 $ = 428 000 $. Le RPV serait de 428 000 / 600 000 = 71,3 %. Ce refinancement respecte la limite de 80 %. Le montant maximal empruntable serait de 600 000 $ x 80 % = 480 000 $, soit une marge supplémentaire de 52 000 $ si nécessaire.

Exceptions et alternatives au-delà de 80 %

La limité de 80 % s'applique aux institutions financières sous réglementation fédérale du BSIF. Les prêteurs privés et certains prêteurs alternatifs au Québec, qui opèrent sous la réglementation provinciale de l'AMF, ne sont pas nécessairement soumis à cette même contrainte. Ils peuvent offrir des refinancements à des ratios supérieurs, généralement jusqu'à 85 % ou 90 %, mais avec des taux d'intérêt considérablement plus élevés et des frais de prêteur additionnels.

Prêteur de catégorie A (banques, caisses) : maximum 80 % RPV, meilleurs taux, test de résistance obligatoire.
Prêteur de catégorie B (alternatif) : jusqu'à 85 % RPV possible, taux plus élevés de 1 % à 3 %, frais de prêteur de 1 % à 2 % du montant.
Prêteur prive : jusqu'à 85-90 % RPV, taux de 7 % à 15 %, frais de 2 % à 5 %, solution temporaire uniquement.
Deuxieme hypothèque : permet de combiner deux prêts pour un RPV total de 85 % à 90 %, taux variables selon le rang du prêteur.

Le test de résistance (stress test) du BSIF s'applique également au refinancement. L'emprunteur doit se qualifier au taux le plus élevé entre son taux contractuel plus 2 % et le taux plancher publié par la Banque du Canada. Cette qualification peut limiter le montant empruntable même si le RPV est sous les 80 %. Le courtier hypothécaire certifié AMF analyse ces deux contraintes simultanément pour déterminer le montant maximal réalisable pour votre refinancement.

Questions fréquentes

Pourquoi le refinancement est-il limité à 80 % de la valeur de la propriété?

La limité de 80 % est imposée par la ligne directrice B-20 du BSIF pour les institutions financières sous réglementation fédérale. Elle vise à protéger le système financier en assurant que les emprunteurs conservent un coussin d'équité suffisant. Les assureurs hypothécaires (SCHL, Sagen, Canada Guaranty) n'offrent pas de couverture pour les refinancements, contrairement aux achats où ils assurent jusqu'à 95 % du RPV.

Comment calcule-t-on le ratio prêt-valeur au refinancement?

Le RPV se calcule ainsi : (nouveau solde hypothécaire total / valeur évaluée de la propriété) x 100. Le nouveau solde inclut le solde actuel, le montant additionnel demandé, la pénalité de bris éventuellement ajoutée au prêt, et parfois les frais de refinancement capitalisés. La valeur évaluée provient de l'évaluation professionnelle commandée par le prêteur.

Peut-on refinancer au-delà de 80 % avec un prêteur alternatif?

Oui, certains prêteurs alternatifs ou privés au Québec offrent des refinancements jusqu'à 85 % ou même 90 % du RPV. Toutefois, les taux sont significativement plus élevés (souvent 2 % à 5 % de plus qu'un prêteur traditionnel) et des frais de prêteur supplémentaires s'appliquent. Ces solutions sont généralement temporaires, en attendant de se requalifier auprès d'un prêteur conventionnel.

Une deuxième hypothèque peut-elle contourner la limite de 80 %?

Techniquement, une deuxième hypothèque combinée à la première peut dépasser 80 % du RPV total. Le prêteur de deuxième rang accepte un risque plus élevé et charge un taux plus élevé. Les RPV combinées peuvent aller jusqu'à 85 % ou 90 % selon le prêteur de deuxième rang. Attention : le coût total de cette stratégie doit être analysé soigneusement avec votre courtier AMF.

La pénalité de bris est-elle incluse dans le calcul du RPV?

Oui, si la pénalité est ajoutée au nouveau solde hypothécaire plutôt que payée comptant, elle augmente le RPV. Par exemple, sur une propriété évaluée à 500 000 $ avec un solde de 350 000 $ et une pénalité de 10 000 $ ajoutée au prêt, le RPV serait de (360 000/500 000) x 100 = 72 %. Cela laisse de la marge sous le plafond de 80 %.

Le test de résistance du BSIF s'applique-t-il au refinancement?

Oui, le test de résistance (stress test) de la ligne directrice B-20 du BSIF s'applique au refinancement. L'emprunteur doit se qualifier au taux le plus élevé entre le taux contractuel plus 2 % ou le taux plancher publié par la Banque du Canada. Ce test affecte le montant maximal admissible, indépendamment du ratio prêt-valeur.