L'évaluation de propriété dans le cadre d'un refinancement
Lorsque vous refinancez votre hypothèque au Québec, le prêteur doit confirmer la valeur marchande de votre propriété. Cette étape est essentielle puisqu'elle détermine le montant maximal que vous pouvez emprunter en fonction du ratio prêt-valeur (RPV). Selon les lignes directrices du Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF), le refinancement conventionnel est limité à 80 % de la valeur de la propriété. L'évaluation joue donc un rôle central dans l'approbation de votre dossier.
Quand l'évaluation est-elle requise?
La majorité des prêteurs exigent une évaluation professionnelle pour tout refinancement. Cependant, il existe des exceptions. Certains prêteurs, notamment les prêteurs monolignes comme First National ou MCAP, peuvent accepter un modèle d'évaluation automatisée (AVM) lorsque le ratio prêt-valeur demandé est inférieur à 65 %. D'autres prêteurs offrent une évaluation de bureau, où l'évaluateur analyse des données sans visiter physiquement la propriété. Ces options dépendent du profil de risque de l'emprunteur, de l'emplacement de la propriété et des politiques internes du prêteur.
Le processus d'évaluation au Québec
- Demande par le prêteur: Après la soumission de votre dossier de refinancement, le prêteur mandate une firme d'évaluation. L'évaluateur doit être un membre en règle de l'Ordre des évaluateurs agréés du Québec (OEAQ), conformément au Code des professions du Québec.
- Prise de rendez-vous: L'évaluateur communique avec vous pour planifier une visite de la propriété. Le délai habituel est de 3 à 7 jours ouvrables après la demande. En période achalandée, ce délai peut s'allonger.
- Visite et inspection: L'évaluateur inspecte l'intérieur et l'extérieur de la propriété. Il note la superficie, l'état général, les rénovations effectuées, le nombre de pièces, et tout élément affectant la valeur. Des photos sont prises pour le rapport.
- Analyse des comparables: L'évaluateur identifie des propriétés similaires vendues récemment dans le même secteur (idéalement dans les 6 derniers mois et dans un rayon de 1 km). Il ajuste les prix de vente en fonction des différences avec votre propriété.
- Rapport d'évaluation: Le rapport final est transmis directement au prêteur. Il inclut la valeur marchande estimée, la méthodologie utilisée, les comparables retenus et les ajustements appliqués. Le délai de réception est généralement de 5 à 10 jours ouvrables après la visite.
Coûts d'évaluation par type de propriété
- Maison unifamiliale ou condo : 350 $ à 500 $
- Duplex : 500 $ à 700 $
- Triplex ou quadruplex : 600 $ à 900 $
- Propriété de luxe ou atypique : 800 $ à 1 500 $
- Terrain vacant : 300 $ à 500 $
Contester une évaluation défavorable
Si l'évaluation est inférieure à ce que vous attendiez, cela peut compromettre votre projet de refinancement. Plusieurs options s'offrent à vous. D'abord, rassemblez des ventes comparables récentes qui soutiennent une valeur supérieure. Votre courtier hypothécaire peut les soumettre au prêteur pour demander une révision. Si le prêteur maintient sa position, vous pouvez commander une deuxième évaluation auprès d'un autre évaluateur agréé de l'OEAQ, quoique celle-ci soit entièrement à vos frais. Finalement, votre courtier peut soumettre le dossier à un autre prêteur dont le panel d'évaluateurs pourrait produire un résultat différent.