Frais de titre et assurance titre lors d'un refinancement

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Frais de titre lors d'un refinancement hypothécaire au Québec

Les frais de titre font partie des coûts inevitables d'un refinancement hypothécaire au Québec. Ils assurent que la propriété offerte en garantie au nouveau prêteur est libre de tout vice de titre et que le prêteur obtiendra un premier rang valide au registre foncier. Bien que ces frais soient parfois confondus avec les honoraires généraux du notaire, ils constituent une categorie distincte qui merite une attention particulière dans le calcul du coût total d'un refinancement.

La recherche de titre au Québec

Au Québec, le systeme de publicite des droits immobiliers repose sur le registre foncier, tenu par le Bureau de la publicite des droits conformement au Code civil du Québec (articles 2969 a 2980 et suivants). La recherche de titre consiste à examiner l'historique complet de la propriété pour vérifier que la chaine de titres est ininterrompue et valide. Le notaire consulte l'index des immeubles, qui contient l'ensemble des inscriptions affectant un lot donne : hypothèques, servitudes, droits de passage, avis d'exercice de droits hypothécaires, saisies et autres charges.

Chaine de titres: Succession ininterrompue de transferts de propriété depuis l'enregistrement initial jusqu'au propriétaire actuel. Chaque maillon de la chaine doit être juridiquement valide pour que le titre soit considéré comme bon. Un bris dans la chaine peut créer un vice de titre.

L'assurance titre : protection contre l'imprevu

L'assurance titre est une police d'assurance a prime unique qui protégé contre les risques lies aux vices de titre non detectes lors de la recherche. Au Québec, les principaux fournisseurs sont FCT (First Canadian Title), Stewart Title et Chicago Title. Contrairement à l'assurance hypothécaire de la SCHL qui protégé le prêteur contre le défaut de paiement de l'emprunteur, l'assurance titre protégé contre les défauts du titre de propriété lui-même.

Erreurs dans la description légale de la propriété inscrite au registre foncier.
Fraude ou falsification de documents dans les transactions antérieures.
Hypothèques, privileges ou charges non radies et non detectes lors de la recherche.
Empiètements non declares sur la propriété voisine ou vice versa.
Vices de procédure lors d'une vente antérieure (ex. : vente sans le consentement du conjoint lorsque requis par le patrimoine familial du CCQ).
Non-conformite aux règlements municipaux d'urbanisme decouverte apres le refinancement.

Quand le prêteur exigé-t-il une assurance titre?

De plus en plus de prêteurs canadiens exigent une assurance titre comme condition de refinancement. C'est particulièrement le cas pour les prêteurs fédéraux reglementes par le BSIF, qui doivent respecter des normes strictes de gestion du risque. Les prêteurs monoline comme First National et MCAP l'exigent quasi systematiquement. Les grandes banques (RBC, TD, BMO, Scotia, CIBC) la recommandent fortement et l'incluent souvent dans les frais de cloture. Les caisses Desjardins et la Banque Nationale ont leurs propres pratiques qui varient selon le dossier.

Votre courtier hypothécaire certifié par l'AMF peut vous orienter vers le meilleur choix en matière d'assurance titre et intégrer ce coût dans l'analyse globale de la rentabilite de votre refinancement. N'oubliez pas que ces frais, bien que modestes individuellement, s'ajoutent aux autres coûts du refinancement et doivent être inclus dans votre calcul du point mort (break-even).

Questions fréquentes

Qu'est-ce qu'une recherche de titre exactement?

La recherche de titre est un examen détaillé de l'historique de propriété d'un immeuble au registre foncier du Québec. Le notaire consulte l'index des immeubles pour vérifier la chaine de titres, identifier les hypothèques existantes, les servitudes, les droits de passage et toute autre charge pouvant affecter la propriété. Cette recherche est encadrée par les articles 2934 et suivants du Code civil du Québec.

L'assurance titre est-elle obligatoire au Québec?

L'assurance titre n'est pas légalement obligatoire au Québec, mais de nombreux prêteurs l'exigent comme condition de financement lors d'un refinancement. Même lorsqu'elle n'est pas exigée, elle peut être recommandée par le notaire si des irregularites mineures sont detectees lors de la recherche de titre. La prime est un paiement unique, contrairement à l'assurance hypothécaire de la SCHL.

Quels sont les coûts typiques des frais de titre?

Les frais de recherche de titre effectuée par le notaire sont généralement inclus dans ses honoraires de refinancement (500 $ a 1 500 $). L'assurance titre ajoute entre 250 $ et 500 $ en prime unique. Au total, les frais lies au titre représentent typiquement entre 300 $ et 500 $ en surplus des honoraires de base du notaire.

Que couvre l'assurance titre?

L'assurance titre couvre les vices de titre non detectes lors de la recherche, comme les erreurs dans la description légale, les fraudes sur le titre, les hypothèques non radiees, les empiètements non declares, les vices de procédure dans une vente antérieure et les problèmes de conformite municipale. La couverture est en vigueur tant que vous etes propriétaire ou que le prêt existe.

Est-ce que l'assurance titre du prêt précédent est encore valide?

L'assurance titre souscrite lors d'un achat ou d'un refinancement précédent protégé généralement le prêteur d'origine uniquement. Lors d'un refinancement avec un nouveau prêteur, une nouvelle police est habituellement requise pour protéger le nouveau créancier hypothécaire. Verifiez avec votre notaire si l'ancienne police peut être transferee ou mise a jour.