Frais de décharge et radiation hypothécaire au Québec

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Frais de décharge et radiation hypothécaire au Québec

Le refinancement hypothécaire implique nécessairement la fermeture de l'hypothèque existante et l'ouverture d'une nouvelle. Pour que le nouveau prêteur puisse inscrire son hypothèque en premier rang au registre foncier du Québec, l'ancienne hypothèque doit d'abord être radiée. Ce processus de décharge et de radiation génère des frais que tout emprunteur doit anticiper avant de s'engager dans un refinancement.

Le registre foncier du Québec et la publicité des droits

Au Québec, le système de publicité des droits réels immobiliers est encadré par le Code civil du Québec (articles 2934 à 2940). Toute hypothèque consentie sur un immeuble doit être publiée au registre foncier pour être opposable aux tiers. Le registre foncier est tenu par le Bureau de la publicité des droits relevant du ministère de la Justice du Québec. L'inscription d'une hypothèque lui confère un rang, et c'est ce rang qui détermine la priorité de paiement en cas de défaut. Lors d'un refinancement, le nouveau prêteur exige de détenir le premier rang, ce qui nécessite la radiation de l'hypothèque précédente.

Composantes des frais de décharge

Honoraires du notaire : entre 150 $ et 350 $ pour la préparation de l'acte de quittance (mainlevée). Le notaire vérifie le solde du prêt, obtient la décharge du prêteur et rédige l'acte de radiation à publier.
Droits de publication : environ 87 $ par formalité au registre foncier du Québec. Ce tarif est fixé par règlement et s'applique à la publication de l'acte de radiation.
Frais administratifs du prêteur sortant : entre 0 $ et 250 $ selon l'institution. Certaines banques facturent des frais de traitement pour préparer les documents de décharge. Les prêteurs monoline facturent généralement moins.
Frais supplémentaires possibles : si l'hypothèque est collatérale (fréquente chez TD, Desjardins), la décharge peut nécessiter des démarches additionnelles et des frais plus élevés, car l'acte collatéral couvre souvent d'autres produits financiers.

Processus de radiation au registre foncier

Demande de déclaration de solde: Le notaire du refinancement demande au prêteur sortant une déclaration de solde indiquant le montant exact à rembourser, incluant les intérêts accumulés et la pénalité de bris.
Obtention de la quittance: Une fois le solde remboursé, le prêteur sortant émet une quittance (mainlevée) autorisant la radiation de l'hypothèque. Les délais varient de 5 à 30 jours selon le prêteur.
Préparation de l'acte de radiation: Le notaire prépare l'acte de radiation conformément aux exigences du Code civil du Québec et le présente au Bureau de la publicité des droits.
Publication au registre foncier: L'acte de radiation est publié au registre foncier du Québec, ce qui efface officiellement l'hypothèque. Le délai de traitement est de 5 à 15 jours ouvrables.
Confirmation de la radiation: Le notaire obtient la confirmation que la radiation a été effectuée et en informe toutes les parties. L'index des immeubles est mis à jour en conséquence.

Stratégies pour minimiser les frais de décharge

Plusieurs options permettent de réduire ou d'éviter les frais de décharge. La subrogation, lorsque disponible, permet au nouveau prêteur de prendre le rang de l'ancien sans nécessiter de radiation. Cette option n'est toutefois possible que pour les hypothèques conventionnelles. Lors du renouvellement avec le même prêteur, aucune décharge n'est nécessaire. Enfin, certains prêteurs acceptent de rembourser les frais de décharge dans le cadre de leur offre de refinancement, surtout dans un marché concurrentiel. Votre courtier hypothécaire certifié AMF peut vous aider à identifier les prêteurs offrant ces avantages et à inclure ces frais dans votre analyse coût-bénéfice du refinancement.

Questions fréquentes

Qu'est-ce qu'une décharge hypothécaire exactement?

La décharge hypothécaire est le processus par lequel le prêteur actuel consent à retirer son hypothèque du registre foncier du Québec. Le notaire prépare un acte de quittance (mainlevée) qui est ensuite publié au registre foncier pour officialiser la radiation. C'est obligatoire pour enregistrer la nouvelle hypothèque du prêteur refinancant.

Combien coûtent les frais de décharge au Québec?

Les frais totaux varient généralement entre 250 $ et 600 $. Cela inclut les honoraires du notaire (150 $ à 350 $), les droits de publication au registre foncier (environ 87 $ par formalité), et les frais administratifs du prêteur sortant (0 $ à 250 $ selon l'institution). Les hypothèques collatérales coûtent généralement plus cher a déchargerer.

Quelle est la différence entre décharge et radiation?

La décharge est le consentement du prêteur a libérer la propriété de l'hypothèque. La radiation est l'inscription officielle au registre foncier qui efface l'hypothèque. En pratique, le notaire obtient la décharge du prêteur et procède à la radiation au registre foncier. Les deux termes sont souvent utilisés de manière interchangeable.

Est-ce que je peux éviter les frais de décharge?

Si vous transférez votre hypothèque chez le même prêteur (renouvellement ou blend-and-extend), aucune décharge n'est nécessaire. De plus, si le nouveau prêteur accepte de subroger (prendre la place de l'ancien prêteur sur l'hypothèque existante), les frais de décharge peuvent être évités. Toutefois, la subrogation n'est pas possible avec une hypothèque collatérale.

Combien de temps prend la radiation au registre foncier?

La publication de la radiation au registre foncier du Québec prend généralement de 5 à 15 jours ouvrables après le dépôt par le notaire. Le traitement peut varier selon le bureau de la publicité des droits concerné. Le notaire confirme la radiation une fois celle-ci effective.

Qui paie les frais de décharge lors d'un refinancement?

L'emprunteur est généralement responsable de tous les frais de décharge, incluant les honoraires du notaire et les droits de publication. Certains prêteurs offrent parfois de couvrir une partie de ces frais dans le cadre de promotions de refinancement, mais ce n'est pas la norme. Votre courtier hypothécaire AMF peut négocier ces conditions.