Utiliser le privilège de remboursement anticipé pour réduire sa pénalité
Quand un emprunteur envisage de briser son hypothèque avant la fin du terme, la pénalité peut représenter des milliers voire des dizaines de milliers de dollars. Cependant, une stratégie simple et légale permet souvent de réduire significativement ce coût : utiliser son privilège de remboursement anticipé avant de procéder au bris. Cette approche est particulièrement pertinente pour les hypothèques à taux fixe où le différentiel de taux d'intérêt (DTI) produit des pénalités élevées.
Comment fonctionne le privilège de remboursement anticipé
La quasi-totalité des contrats hypothécaires à taux fixe ferme au Canada incluent un privilège de remboursement anticipé annuel. Ce privilège vous autorise à rembourser un pourcentage supplémentaire de votre prêt sans pénalité, typiquement entre 10 % et 25 % du montant original. Ce privilège se réinitialise généralement à chaque date anniversaire du contrat hypothécaire. Certains prêteurs offrent aussi la possibilité d'augmenter vos versements réguliers, ce qui constitue une autre forme de remboursement anticipé.
La stratégie étape par étape
- Obtenir le calcul exact de la pénalité: Contactez votre prêteur pour demander le montant exact de la pénalité au moment où vous envisagez le bris. Ce calcul est fourni sans frais. Demandez aussi le détail du calcul DTI utilisé.
- Vérifier les conditions de votre privilège: Consultez votre contrat hypothécaire pour déterminer le pourcentage de remboursement anticipé autorisé, s'il est basé sur le montant original ou le solde actuel, et la date anniversaire de réinitialisation.
- Calculer l'économie potentielle: Si votre privilège est de 20 % et votre solde de 350 000 $, un remboursement de 70 000 $ réduit le solde à 280 000 $. Si le DTI était de 2 % par année sur 3 ans restants, la pénalité passe de 21 000 $ (350 000 $ x 2 % x 3) à 16 800 $ (280 000 $ x 2 % x 3), soit une économie de 4 200 $.
- Effectuer le remboursement anticipé: Procédez au remboursement anticipé selon les modalités prévues au contrat. Assurez-vous de respecter les délais requis par votre prêteur avant de procéder au bris.
- Procéder au bris après le remboursement: Une fois le remboursement effectué et le délai respecté, procédez au bris de l'hypothèque. La pénalité sera calculée sur le nouveau solde réduit.
Exemple chiffré détaillé
Prenons le cas de Marie, propriétaire à Laval avec une hypothèque de 425 000 $ à un taux fixe de 4,75 % sur un terme de 5 ans. Après 2 ans, il lui reste 3 ans au terme et son solde est de 390 000 $. Elle souhaite briser pour obtenir un taux de 3,50 %. Son prêteur calcule un DTI de 1,25 % (4,75 % - 3,50 % pour un terme de 3 ans). Sans remboursement anticipé, la pénalité DTI serait d'environ 14 625 $ (390 000 $ x 1,25 % x 3). Marie dispose d'un privilège de 20 % sur le montant original, soit 85 000 $. Après remboursement, le solde tombe à 305 000 $. La nouvelle pénalité DTI est d'environ 11 437 $ (305 000 $ x 1,25 % x 3). L'économie est de 3 188 $.
Points importants à considérer
- Vérifiez si votre privilège annuel a déjà été partiellement utilise cette année. Seul le montant restant du privilège peut être appliqué.
- Si la date anniversaire de votre contrat approche, il peut être avantageux d'attendre pour bénéficier d'un nouveau privilège de remboursement.
- Le montant utilisé pour le remboursement anticipé n'est pas perdu : il réduit votre dette hypothécaire et vous économisez les intérêts futurs sur ce montant.
- Cette stratégie est plus efficace lorsque la pénalité est calculée par DTI. Si la pénalité correspond à 3 mois d'intérêts, l'économie est proportionnellement moindre.
- Un courtier hypothécaire certifié AMF peut vous aider à optimiser le timing de cette opération et coordonner le refinancement avec le nouveau prêteur.
Cette stratégie est parfaitement légale et constitue un droit prévu à votre contrat hypothécaire. Elle est reconnue par les prêteurs et par la réglementation. La LDPSF au Québec oblige le courtier à vous informer de toutes les options pour minimiser vos coûts, incluant l'utilisation du privilège de remboursement anticipé avant un bris de contrat.