Choisir le bon moment pour briser son hypothèque

Le timing est un facteur souvent sous-estimé dans la décision de briser une hypothèque. Pourtant, le moment choisi peut faire varier la pénalité de plusieurs milliers de dollars. Comprendre les facteurs temporels qui influencent le calcul de la pénalité permet de planifier stratégiquement cette opération et de maximiser les économies nettes pour l'emprunteur.

Le facteur temps dans le calcul du DTI

Le différentiel de taux d'intérêt (DTI) est directement proportionnel au nombre de mois restants au terme. La formule de base est : solde hypothécaire x écart de taux x (mois restants / 12). Chaque mois qui passe réduit donc mécaniquement le DTI. Par exemple, avec un solde de 300 000 $ et un écart de taux de 1,50 %, le DTI à 36 mois restants serait de 13 500 $, mais à 24 mois restants il tombe à 9 000 $, et à 12 mois restants il n'est plus que de 4 500 $. Cette réduction naturelle signifie que plus vous approchez de la fin de votre terme, moins la pénalité est coûteuse.

L'influence de l'évolution des taux

Les taux hypothécaires fixes au Canada sont liés au rendement des obligations du gouvernement du Canada, particulièrement celles à 5 ans. L'écart de taux entre votre taux contractuel et le taux actuel de comparaison fluctue donc en fonction du marché obligataire. Quand les taux du marché baissent significativement par rapport à votre taux contractuel, l'écart se creuse et le DTI augmente. Paradoxalement, c'est au moment où le refinancement est le plus avantageux (taux bas) que la pénalité DTI est potentiellement la plus élevée. Cette tension entre l'économie de taux et la pénalité est au coeur du calcul de rentabilité du bris.

La Banque du Canada influence les taux variables par son taux directeur, qu'elle révise huit fois par année. Ses décisions sont annoncées à des dates fixes publiées en avance. Pour les taux variables, la pénalité étant de 3 mois d'intérêts, le timing est moins critique. C'est sur les taux fixes que le timing a le plus d'impact sur la pénalité.

La stratégie de la date anniversaire

La date anniversaire de votre contrat hypothécaire est un moment clé pour planifier un bris. C'est à cette date que votre privilège de remboursement anticipé se réinitialise. En coordonnant le bris avec le cycle de votre privilège, vous pouvez combiner deux stratégies de réduction de pénalité : le remboursement anticipé qui réduit le solde, et le passage du temps qui réduit le nombre de mois restants au calcul.

Facteurs de timing à considérer

• Nombre de mois restants au terme : chaque mois qui passe réduit le DTI. Si votre terme se termine dans moins de 12 mois, la pénalité est généralement modeste.
• Évolution des taux obligataires : si les rendements obligataires remontent, l'écart de taux se rétrécit et le DTI diminue. Surveiller les obligations du Canada à 5 ans donne des indications utiles.
• Cycle du privilège de remboursement : attendre la réinitialisation du privilège vous permet de réduire le solde avant le bris, diminuant ainsi la pénalité.
• Décisions de la Banque du Canada : les huit dates de décision annuelles peuvent influencer les anticipations de taux et donc les rendements obligataires qui déterminent les taux fixes.
• Projets personnels : le timing idéal dépend aussi de vos objectifs (achat d'une nouvelle propriété, consolidation de dettes, rénovation). Coordonnez le bris avec vos besoins réels.
• Conditions du marché immobilier local : au Québec, le marché immobilier connaît des cycles saisonniers. Le printemps est typiquement la haute saison, avec plus de concurrence entre prêteurs.

Le calcul de rentabilité temporel

Pour déterminer le moment optimal, il faut comparer le coût total du bris (pénalité + frais de notaire + frais d'évaluation + frais de mainlevée) avec les économies mensuelles réalisées grâce au nouveau taux, multipliées par le nombre de mois restants au terme original. L'horizon de rentabilité, soit le nombre de mois nécessaires pour récupérer les frais du bris, est l'indicateur clé. Si cet horizon est inférieur à la durée restante du nouveau terme, le bris est financièrement justifiable. La SCHL et le BSIF recommandent aux emprunteurs de considérer l'ensemble des coûts avant de procéder à un bris de contrat.

En résumé, le timing optimal pour briser une hypothèque dépend de l'interaction entre le temps restant au terme, l'évolution des taux, le cycle de votre privilège de remboursement et vos objectifs personnels. Une planification rigoureuse, idéalement avec l'aide d'un courtier hypothécaire professionnel, peut transformer un bris de contrat coûteux en une opération financièrement avantageuse.