Déductibilité des intérêts hypothécaires au Canada

La question de la déductibilité des intérêts hypothécaires est l'une des plus fréquemment posées par les propriétaires canadiens. Contrairement au système américain, où les intérêts hypothécaires sur la résidence principale sont déductibles du revenu imposable, le Canada ne permet pas cette déduction. Cette différence fondamentale entre les deux régimes fiscaux a des implications majeures pour la planification financière des propriétaires au Québec et dans l'ensemble du pays.

Résidence principale : aucune déduction

Pour la résidence principale, les intérêts hypothécaires sont considérés comme une dépense personnelle par l'Agence du revenu du Canada (ARC) et Revenu Québec. Ils ne peuvent être déduits ni du revenu d'emploi, ni d'aucun autre type de revenu. Cette règle s'applique uniformément, peu importe le montant de l'hypothèque, le type de propriété (maison, condo, maison en rangée), ou la province de résidence. Le seul avantage fiscal lié à la résidence principale au Canada est l'exemption pour résidence principale sur le gain en capital lors de la vente, qui permet de vendre sa résidence sans payer d'impôt sur la plus-value.

Propriété locative : intérêts déductibles

La situation est radicalement différente pour les propriétés locatives. L'alinéa 20(1)(c) de la Loi de l'impôt sur le revenu permet de déduire les intérêts payés sur un emprunt contracté dans le but de gagner un revenu. Pour un immeuble à revenus, les intérêts hypothécaires sont donc entièrement déductibles du revenu locatif brut. Cette déduction s'applique à la totalité des intérêts si l'immeuble est entièrement locatif, ou au prorata si le propriétaire occupe un logement dans un plex. Les intérêts déductibles ne se limitent pas au prêt hypothécaire principal : les intérêts sur une marge de crédit hypothécaire utilisée pour des améliorations à l'immeuble locatif ou les intérêts sur un prêt personnel ayant servi à la mise de fonds sont également déductibles.

La stratégie Smith (Smith Manoeuvre)

La stratégie Smith est une technique de planification financière qui exploite la distinction entre dette déductible et non déductible. Le principe consiste à emprunter sur une marge de crédit hypothécaire (MCGH) rechargeante au fur et à mesure que le capital de l'hypothèque résidentielle est remboursé. Les fonds empruntés sur la MCGH sont investis dans des placements admissibles (actions, fonds communs, FNB), ce qui rend les intérêts de la MCGH déductibles selon l'alinéa 20(1)(c). La légitimité de cette approche repose sur l'arrêt Singleton c. Canada (2001) de la Cour suprême du Canada, qui a confirmé que c'est l'utilisation actuelle des fonds empruntés — et non l'utilisation originale — qui détermine la déductibilité des intérêts.

• Avantage : conversion progressive d'une dette non déductible en dette déductible, réduisant l'impôt à payer et accélérant potentiellement le remboursement de l'hypothèque.
• Risque : les placements peuvent perdre de la valeur, augmentant le risque financier global du ménage.
• Condition essentielle : les fonds empruntés doivent être investis directement dans des placements admissibles — ils ne peuvent pas transiter par un compte personnel.
• Recommandation : consultez un fiscaliste ou un planificateur financier certifié avant d'entreprendre cette stratégie.

Un courtier hypothécaire certifié AMF au Québec doit bien comprendre ces distinctions fiscales pour orienter ses clients de manière appropriée. Bien que le courtier ne soit pas autorisé à fournir des conseils fiscaux, il peut sensibiliser l'acheteur à ces enjeux et le diriger vers un comptable ou un fiscaliste qualifié pour une planification optimale.