Évaluation municipale et valeur marchande : deux concepts à ne pas confondre

L'une des confusions les plus fréquentes chez les propriétaires québécois concerne la différence entre l'évaluation municipale et la valeur marchande de leur propriété. Bien que ces deux mesures portent sur la valeur du même bien immobilier, elles répondent à des objectifs distincts et sont établies selon des méthodologies différentes. Comprendre cette distinction est fondamental pour tout propriétaire, acheteur ou investisseur, et le courtier hypothécaire joue un rôle essentiel dans cette éducation.

L'évaluation municipale : un outil fiscal

Au Québec, l'évaluation municipale est régie par la Loi sur la fiscalité municipale (RLRQ, c. F-2.1). Chaque municipalité est tenue de dresser un rôle d'évaluation foncière qui attribue une valeur à chaque propriété sur son territoire. Ce rôle est généralement mis à jour tous les trois ans (cycle triennal). Les valeurs inscrites au rôle reflètent les conditions du marché immobilier à une date de référence précise, soit 18 mois avant l'entrée en vigueur du nouveau rôle. L'évaluateur municipal, qui doit être membre de l'Ordre des évaluateurs agréés du Québec (OEAQ), utilise des méthodes reconnues incluant la comparaison avec des ventes récentes, l'approche par le coût de remplacement et l'approche par le revenu pour les immeubles locatifs.

La valeur marchande : le reflet du marché actuel

La valeur marchande correspond au prix le plus probable qu'une propriété obtiendrait dans une vente de plein gré entre un acheteur et un vendeur informés, dans des conditions normales de marché. Elle est influencée par de nombreux facteurs : l'emplacement, la superficie, l'état de la propriété, les rénovations effectuées, les tendances du marché local, les taux d'intérêt, et l'offre et la demande dans le secteur. La valeur marchande fluctue continuellement, contrairement à l'évaluation municipale qui reste fixe pendant la durée du rôle triennal. Pour les fins hypothécaires, la valeur marchande est déterminée par une évaluation agréée réalisée par un évaluateur membre de l'OEAQ, ou par un modèle d'évaluation automatisé (AVM) utilisé par certains prêteurs.

L'écart entre les deux valeurs

L'écart entre l'évaluation municipale et la valeur marchande varie selon les conditions du marché. Dans un marché en forte hausse comme celui observé au Québec entre 2020 et 2022, l'évaluation municipale pouvait être significativement inférieure à la valeur marchande, parfois de 20 % à 40 %. À l'inverse, dans un marché en correction ou en stagnation, l'évaluation municipale peut se rapprocher de la valeur marchande ou même la dépasser. Le ratio entre la valeur marchande médiane et l'évaluation municipale médiane dans un secteur donné, appelé « facteur comparatif », est un indicateur utile que les courtiers immobiliers et les évaluateurs consultent régulièrement.

Implications pour le financement hypothécaire

Les prêteurs hypothécaires calculent le ratio prêt-valeur (RPV) en se basant exclusivement sur la valeur marchande. Un client qui s'attend à refinancer sa propriété en se fiant à son évaluation municipale risque d'être déçu si la valeur marchande s'avère différente. Par exemple, si l'évaluation municipale est de 500 000 $ mais que la valeur marchande est de 450 000 $, le montant maximal de refinancement sera calculé sur 450 000 $. Inversement, un client dont l'évaluation municipale est de 400 000 $ pourrait accéder à plus d'équité si la valeur marchande réelle est de 480 000 $. Le courtier hypothécaire doit sensibiliser ses clients à cette réalité dès les premières discussions.

Conseils pratiques pour les propriétaires

• Consulter le rôle d'évaluation en ligne sur le site de votre municipalité pour connaître votre évaluation municipale actuelle et la date de référence utilisée.
• Comparer les ventes récentes de propriétés similaires dans votre secteur via Centris.ca ou les registres publics pour estimer votre valeur marchande.
• Ne jamais utiliser l'évaluation municipale seule pour fixer un prix de vente ou estimer votre capacité de refinancement.
• Contester l'évaluation municipale si elle semble trop élevée (ce qui augmente vos taxes foncières) en déposant une demande de révision dans les délais prescrits.
• Faire appel à un évaluateur agréé pour obtenir une estimation professionnelle de la valeur marchande avant une transaction importante.