Cadre réglementaire de la location à court terme au Québec
Au Québec, la location à court terme est encadrée par la Loi sur l'hébergement touristique (RLRQ, c. H-1.01). Depuis les réformes de 2022-2023, tout propriétaire souhaitant offrir de l'hébergement touristique — que ce soit une chambre, un appartement entier ou une maison — doit obtenir un numéro d'enregistrement auprès de la Corporation de l'industrie touristique du Québec (CITQ). Ce numéro doit figurer sur toutes les annonces publiées sur les plateformes comme Airbnb, Vrbo ou Booking.com. Les plateformes elles-mêmes ont l'obligation de retirer les annonces qui ne comportent pas de numéro d'enregistrement valide.
Les municipalités disposent également d'un pouvoir réglementaire important. La Ville de Montréal, par exemple, a adopté un règlement qui limite la location à court terme à la résidence principale du propriétaire dans la plupart des arrondissements. La Ville de Québec applique des restrictions similaires dans certains secteurs. Avant de vous lancer, vérifiez toujours les règlements municipaux en vigueur dans votre secteur.
Impact sur votre financement hypothécaire
L'impact de la location à court terme sur votre hypothèque est significatif et souvent sous-estimé. Les prêteurs de type A (grandes banques canadiennes) considèrent généralement les revenus Airbnb comme non admissibles au calcul des ratios d'endettement, car ils sont jugés instables, saisonniers et sans garantie de continuité. Contrairement aux revenus locatifs traditionnels (baux de 12 mois), que les prêteurs reconnaissent typiquement à hauteur de 50 % à 80 %, les revenus de plateformes ne bénéficient pas du même traitement.
Si vous achetez une propriété spécifiquement pour la location à court terme, certains prêteurs alternatifs ou coopératives de crédit peuvent accepter ces revenus dans leur analyse, à condition que vous présentiez un historique fiscal d'au moins deux ans démontrant des revenus stables. Le taux d'intérêt offert sera généralement plus élevé que pour un prêt résidentiel standard, et la mise de fonds exigée pourrait être de 20 % ou plus, puisque l'assurance prêt SCHL ne couvre habituellement pas les propriétés destinées uniquement à la location à court terme.
Changement d'usage et clauses hypothécaires
La plupart des contrats hypothécaires contiennent une clause stipulant que le bien doit être occupé par l'emprunteur comme résidence principale ou utilisé conformément à l'usage déclaré lors de la demande de prêt. Convertir entièrement votre résidence en location à court terme constitue un changement d'usage. Si votre prêteur en est informé — ou le découvre —, il pourrait exiger le remboursement anticipé du solde hypothécaire. Certains prêteurs adoptent une approche plus souple pour la location partielle (une chambre) ou occasionnelle, mais la prudence est de mise.
Obligations fiscales et perception des taxes
- Déclarer vos revenus: Tous les revenus de location à court terme doivent être déclarés dans votre déclaration de revenus fédérale (formulaire T776) et provinciale. Vous pouvez déduire les dépenses raisonnables : intérêts hypothécaires, taxes foncières, assurances, entretien, fournitures et frais de plateforme.
- S'inscrire à la TPS/TVQ si nécessaire: Si vos revenus bruts de location à court terme dépassent 30 000 $ sur une période de 12 mois, vous êtes tenu de vous inscrire aux fichiers de la TPS (fédérale) et de la TVQ (provinciale) et de percevoir ces taxes auprès de vos locataires.
- Percevoir la taxe sur l'hébergement: Au Québec, une taxe sur l'hébergement de 3,5 % s'applique à toute location touristique. Airbnb perçoit et remet automatiquement cette taxe pour les réservations faites via sa plateforme, mais si vous utilisez d'autres canaux, vous devez la percevoir et la remettre vous-même à Revenu Québec.
- Conserver vos documents: Gardez tous vos reçus, relevés de plateforme et documents justificatifs pendant au moins six ans. L'ARC et Revenu Québec peuvent demander une vérification à tout moment.