Pourquoi une révision annuelle est indispensable
Le marché hypothécaire canadien est dynamique. Les taux d'intérêt fluctuent en fonction des décisions de la Banque du Canada, les prêteurs ajustent régulièrement leurs politiques et programmes, et la valeur de vos propriétés évolue avec le marché immobilier local. Un investisseur qui ne réévalue pas annuellement la structure de sa dette risque de laisser de l'argent sur la table ou de conserver des conditions devenues défavorables. La révision annuelle du portefeuille hypothécaire est l'équivalent financier d'un examen médical préventif : elle permet de détecter les problèmes avant qu'ils ne deviennent coûteux.
Les éléments à analyser
- Comparaison des taux: Pour chaque prêt, comparez votre taux actuel aux taux en vigueur sur le marché. Si l'écart est significatif (typiquement 0,50 % ou plus), un refinancement ou un transfert pourrait être rentable même en tenant compte de la pénalité.
- Analyse de l'amortissement: Vérifiez la progression du remboursement de capital sur chaque prêt. Un amortissement plus court accélère la constitution d'équité mais augmente les paiements mensuels. Évaluez si la durée d'amortissement actuelle est toujours alignée avec vos objectifs.
- Calcul de l'équité disponible: Estimez la valeur marchande actuelle de chaque propriété et soustrayez le solde hypothécaire pour déterminer l'équité accumulée. Une équité significative peut être mobilisée pour financer de nouvelles acquisitions via un refinancement ou une MCGH.
- Évaluation du RCSD: Calculez le ratio de couverture du service de la dette pour chaque immeuble locatif : revenus nets d'exploitation divisés par le service de la dette annuel. Un RCSD supérieur à 1,20 est généralement considéré sain par les prêteurs.
- Calendrier des renouvellements: Révisez les dates d'échéance de tous vos termes. Identifiez les occasions d'échelonnement (voir capsule E3.4.1) et commencez à magasiner les taux 120 jours avant chaque échéance pour maximiser votre pouvoir de négociation.
Identifier les occasions d'optimisation
La révision annuelle peut révéler plusieurs types d'occasions. Si la valeur d'une propriété a significativement augmenté, un refinancement pourrait libérer de l'équité pour une mise de fonds sur un nouvel immeuble. Si un prêt est à un taux nettement supérieur au marché et que la pénalité de remboursement anticipé est raisonnable, un transfert vers un autre prêteur pourrait générer des économies substantielles. Si le RCSD d'un immeuble s'est amélioré grâce à des hausses de loyer, le prêteur actuel pourrait être disposé à offrir de meilleures conditions.
- Ratio de couverture du service de la dette (RCSD)
- Indicateur financier qui mesure la capacité d'un immeuble locatif à couvrir ses obligations hypothécaires. Il se calculé en divisant les revenus nets d'exploitation (revenus bruts moins les dépenses d'exploitation, excluant le service de la dette) par le total des paiements hypothécaires annuels (capital et intérêts). Un RCSD de 1,20 signifie que les revenus nets couvrent 120 % du service de la dette.
Le courtier : votre partenaire de révision
Un courtier hypothécaire du Québec, encadré par l'Autorité des marchés financiers (AMF), possède les outils et les relations nécessaires pour mener cette révision efficacement. Il peut accéder aux programmes de dizaines de prêteurs, calculer les scénarios de refinancement incluant les pénalités, et produire un rapport comparatif permettant de prendre des décisions éclairées. L'objectif de la révision annuelle n'est pas nécessairement de tout changer, mais d'avoir une vision claire de la performance de votre portefeuille et des leviers disponibles pour l'améliorer. En programmant cette révision chaque année avec votre courtier, vous vous assurez que votre stratégie hypothécaire reste alignée avec vos objectifs d'investissement à long terme.