Échelonner les renouvellements hypothécaires | Guide investisseur

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Lorsqu'un investisseur immobilier détient plusieurs propriétés au Québec, le fait que toutes ses hypothèques arrivent à échéance en même temps constitue un risque majeur. Si les taux d'intérêt ont augmenté significativement au moment du renouvellement simultané, l'impact sur les flux de trésorerie peut être dévastateur. La stratégie d'échelonnement consiste à répartir les dates de renouvellement sur différentes années ou différentes périodes de l'année, de manière à limiter l'exposition à un seul environnement de taux. Par exemple, un investisseur possédant quatre immeubles pourrait choisir des termes de 2, 3, 4 et 5 ans afin que chaque prêt se renouvelle à un moment différent. Au Canada, la ligne directrice B-20 du Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF) exigé un test de résistance au renouvellement pour les prêts non assurés transférés à un nouveau prêteur, ce qui ajoute un facteur de risque supplémentaire lors du renouvellement. Un courtier hypothécaire peut jouer un rôle clé dans la planification de cette stratégie en analysant le portefeuille global du client et en recommandant la combinaison de termes la plus avantageuse selon les conditions de marché anticipées.

Le risque du renouvellement simultané

Un investisseur immobilier qui détient plusieurs propriétés locatives au Québec fait face à un risque souvent sous-estimé : le renouvellement simultané de toutes ses hypothèques. Lorsque tous les termes arrivent à échéance en même temps, l'investisseur est entièrement exposé aux conditions de marché du moment. Dans un contexte de hausse des taux — comme celui observé au Canada entre 2022 et 2024 où le taux directeur de la Banque du Canada est passé de 0,25 % à 5,00 % — cette concentration peut transformer un portefeuille rentable en source de pertes.

Principe de l'échelonnement

L'échelonnement des renouvellements hypothécaires fonctionne sur le même principe que la diversification d'un portefeuille d'obligations à échéances variées (stratégie de type « ladder » ou « échelon »). En choisissant des termes différents pour chaque propriété, l'investisseur s'assuré qu'une seule hypothèque — ou un nombre limité — se renouvelle à chaque période. Cela permet de lisser l'impact des fluctuations de taux sur l'ensemble du portefeuille et de maintenir une prévisibilité des flux de trésorerie.

Dresser l'inventaire du portefeuille: Listez toutes vos hypothèques avec leurs dates d'échéance, soldes, taux actuels et conditions de pénalité. Identifiez les regroupements de dates qui représentent un risque de concentration.
Définir un calendrier cible: Répartissez les renouvellements de manière à ce qu'un seul prêt (ou un nombre minimal) arrive à échéance chaque année. Par exemple, pour quatre immeubles : termes de 2, 3, 4 et 5 ans.
Choisir les termes adaptés: Sélectionnez le terme de chaque prêt en fonction de la courbe de rendement actuelle, de vos prévisions de taux et de votre tolérance au risque. Consultez votre courtier pour évaluer l'avantage entre un terme court (2-3 ans) et un terme long (5 ans).
Réévaluer annuellement: À chaque renouvellement, ajustez la stratégie selon les nouvelles conditions de marché. Le terme choisi pour le prêt qui se renouvelle doit maintenir l'échelonnement global du portefeuille.

Le test de résistance au renouvellement

En vertu de la ligne directrice B-20 du Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF), les emprunteurs qui restent chez le même prêteur au renouvellement ne sont généralement pas soumis à un nouveau test de résistance. Cependant, ceux qui souhaitent transférer leur hypothèque non assurée vers un autre prêteur pour obtenir un meilleur taux devront se requalifier au taux le plus élevé entre le taux contractuel majoré de 2 % et le taux plancher de 5,25 %. L'échelonnement offre ici un avantage supplémentaire : en ne renouvelant qu'un prêt à la fois, l'investisseur conserve la flexibilité de magasiner auprès de plusieurs prêteurs sans risquer de se retrouver bloqué avec un seul fournisseur pour l'ensemble de son portefeuille.

Rôle du courtier hypothécaire dans la stratégie d'échelonnement

Le courtier hypothécaire est le professionnel le mieux placé pour orchestrer une stratégie d'échelonnement efficace. Il dispose d'une vue d'ensemble du marché et peut comparer les offres de dizaines de prêteurs pour chaque renouvellement individuel. Le courtier peut aussi calculer le coût-bénéfice d'un renouvellement anticipé (avec pénalité de remboursement) pour repositionner un terme et corriger un déséquilibre dans le calendrier. Au Québec, les courtiers sont encadrés par l'Autorité des marchés financiers (AMF) et doivent agir dans le meilleur intérêt de leur client conformément à la Loi sur la distribution de produits et services financiers.

Questions fréquentes

Pourquoi est-il risqué de renouveler toutes ses hypothèques en même temps?

Si tous vos prêts arrivent à échéance simultanément et que les taux ont monté, vos paiements pourraient augmenter de façon importante sur l'ensemble de votre portefeuille, réduisant drastiquement votre liquidité et votre rentabilité. En échelonnant, vous ne subissez qu'une hausse partielle à chaque renouvellement.

Comment échelonner les renouvellements quand on achète plusieurs immeubles en même temps?

Vous pouvez choisir des termes différents pour chaque propriété au moment de l'achat. Par exemple, un terme de 3 ans sur un immeuble et un terme de 5 ans sur un autre. Vous pouvez aussi opter pour un renouvellement anticipé sur certains prêts moyennant une pénalité, si le gain à long terme justifie le coût.

Le test de résistance du BSIF s'appliqué-t-il au renouvellement?

Si vous restez chez le même prêteur, le test de résistance de la ligne directrice B-20 ne s'appliqué généralement pas au renouvellement. Toutefois, si vous transférez votre hypothèque non assurée vers un nouveau prêteur, le test de qualification au taux le plus élevé entre le taux contractuel majoré de 2 % et le taux plancher de 5,25 % s'appliquera.

Un courtier hypothécaire peut-il m'aider à planifier l'échelonnement?

Absolument. Le courtier hypothécaire analyse l'ensemble de votre portefeuille, vos dates d'échéance, vos taux actuels et les tendances du marché pour recommander un calendrier optimal de renouvellements. Il peut aussi négocier des termes adaptés lors de chaque nouveau financement ou renouvellement.

Quelle est la combinaison de termes idéale pour un portefeuille de quatre immeubles?

Il n'y a pas de réponse unique, car cela dépend des conditions de marché et de votre tolérance au risque. Une approche courante consiste à répartir les termes de façon égale (2, 3, 4 et 5 ans) pour qu'un seul immeuble se renouvelle chaque année. Votre courtier peut ajuster cette stratégie selon les courbes de rendement du moment.