Changement d'usage : résidence principale vers locatif | Guide fiscal

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Lorsqu'un propriétaire canadien convertit sa résidence principale en propriété locative, la Loi de l'impôt sur le revenu considère qu'il y a eu une disposition présumée du bien à sa juste valeur marchande (JVM) au moment du changement d'usage, en vertu de l'article 45(1). Cela signifie que le propriétaire est réputé avoir vendu et racheté immédiatement le bien à sa JVM, ce qui peut déclencher un gain en capital si la valeur a augmenté depuis l'achat. Toutefois, si le bien était la résidence principale du contribuable pendant toute la période de détention avant le changement d'usage, l'exemption pour résidence principale prévue à l'article 40(2)(b) pourrait éliminer entièrement ce gain. Pour éviter la disposition présumée, le contribuable peut faire un choix en vertu du paragraphe 45(2) de la Loi de l'impôt sur le revenu. Ce choix permet de continuer à désigner le bien comme résidence principale pendant un maximum de quatre années supplémentaires après le changement d'usage, à condition de ne pas réclamer de DPA sur le bien et de ne pas désigner un autre bien comme résidence principale pendant cette période. Le choix doit être fait dans la déclaration de revenus de l'année du changement d'usage. Du côté hypothécaire, un changement d'usage peut avoir des conséquences importantes. La plupart des contrats hypothécaires résidentiels exigent que l'emprunteur occupe le bien. Convertir le bien en locatif sans en aviser le prêteur peut constituer un bris de conditions. De plus, les intérêts hypothécaires deviennent déductibles fiscalement une fois le bien converti en locatif, puisque l'emprunt sert désormais à gagner un revenu.

La disposition présumée lors du changement d'usage

Lorsque vous cessez d'habiter votre résidence principale pour la convertir en propriété locative, l'article 45(1) de la Loi de l'impôt sur le revenu (L.R.C. 1985, ch. 1, 5e suppl.) prévoit une disposition présumée. Concrètement, vous êtes réputé avoir vendu le bien à sa juste valeur marchande (JVM) au moment du changement d'usage, puis l'avoir immédiatement racheté au même prix. Si la valeur du bien a augmenté depuis votre achat initial, un gain en capital est théoriquement réalisé. Toutefois, si le bien a été votre résidence principale pendant l'ensemble de la période de détention avant le changement, l'exemption pour résidence principale prévue à l'article 40(2)(b) peut éliminer la totalité de ce gain.

Le choix du paragraphe 45(2) : reporter la disposition

Le paragraphe 45(2) de la Loi de l'impôt sur le revenu offre une option précieuse : vous pouvez choisir de ne pas appliquer la disposition présumée et de continuer à désigner le bien comme votre résidence principale pour un maximum de quatre années supplémentaires après le changement d'usage. Ce choix est particulièrement utile si vous prévoyez revenir habiter dans le bien ou si vous souhaitez maximiser la couverture de l'exemption pour résidence principale.

Vous ne devez pas réclamer de déduction pour amortissement (DPA) sur le bien pendant la période du choix.
Vous ne devez pas désigner un autre bien comme résidence principale pendant la même période.
Le choix doit être fait dans votre déclaration de revenus pour l'année du changement d'usage (ou par lettre à l'ARC dans certains cas).
Le choix peut être prolongé au-delà de quatre ans si vous êtes relocalisé par votre employeur et revenez habiter le bien par la suite.

Impact sur votre hypothèque

Le changement d'usage a des implications directes sur votre contrat hypothécaire. La plupart des prêts résidentiels au Canada contiennent une clause d'occupation stipulant que l'emprunteur doit résider dans la propriété. Si vous convertissez le bien en locatif, vous devez en aviser votre prêteur. Certains prêteurs accepteront la conversion sans modification du prêt, tandis que d'autres pourraient exiger une modification des conditions, un refinancement, ou dans les cas extrêmes, le remboursement du solde. Si votre prêt a été assuré par la SCHL, Sagen ou Canada Guaranty, la conversion en locatif peut ne pas être compatible avec les conditions de l'assurance prêt.

Déductibilité des intérêts après la conversion

Un avantage fiscal du changement d'usage est que les intérêts hypothécaires deviennent déductibles de vos revenus locatifs. Comme le prêt est désormais utilisé pour gagner un revenu, les intérêts constituent une dépense admissible en vertu de l'alinéa 20(1)(c) de la Loi de l'impôt sur le revenu. Cette déduction n'est pas disponible lorsque le bien est occupé comme résidence principale. Il est toutefois important de bien documenter la date du changement d'usage pour séparer les intérêts personnels (non déductibles) des intérêts liés à la location (déductibles).

Questions fréquentes

Que se passe-t-il fiscalement quand je convertis ma résidence principale en locatif?

En vertu de l'article 45(1) de la Loi de l'impôt sur le revenu, il y a une disposition présumée à la juste valeur marchande au moment du changement d'usage. Si la valeur a augmenté depuis l'achat, un gain en capital est réputé réalisé. Toutefois, l'exemption pour résidence principale peut éliminer ce gain si le bien a été votre résidence principale pendant toute la période de détention précédente.

Qu'est-ce que le choix du paragraphe 45(2)?

Le choix du paragraphe 45(2) vous permet d'éviter la disposition présumée lors du changement d'usage et de continuer à désigner le bien comme résidence principale pendant un maximum de quatre ans supplémentaires. Vous devez toutefois ne pas réclamer de DPA sur le bien et ne pas désigner un autre bien comme résidence principale.

Dois-je aviser mon prêteur hypothécaire du changement d'usage?

Oui, c'est fortement recommandé. La plupart des contrats hypothécaires résidentiels contiennent une clause d'occupation exigeant que l'emprunteur habite le bien. Convertir en locatif sans aviser le prêteur peut constituer un bris de conditions et, dans le pire des cas, entraîner un rappel du prêt.

Les intérêts hypothécaires deviennent-ils déductibles après le changement d'usage?

Oui. Lorsque le bien est utilisé pour gagner un revenu locatif, les intérêts hypothécaires deviennent une dépense déductible dans le calcul de votre revenu locatif net. Cette déduction n'est pas disponible pour une résidence principale occupée par le propriétaire.

Est-ce que je dois obtenir une évaluation lors du changement d'usage?

Ce n'est pas obligatoire, mais c'est fortement recommandé. L'évaluation établit la juste valeur marchande au moment du changement d'usage, qui servira de nouveau prix de base rajusté pour le calcul du gain en capital futur. Sans évaluation, il sera difficile de prouver la valeur à l'ARC en cas de vérification.