Retirer un co-emprunteur de l'hypothèque | Guide Québec

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Retirer un co-emprunteur : pourquoi et quand

Lors d'une séparation ou d'un divorce, l'un des enjeux financiers les plus importants concerne l'hypothèque conjointe. Si l'un des ex-conjoints souhaite conserver la propriété, il devra retirer l'autre du prêt hypothécaire. Cette démarche est également nécessaire lorsqu'un co-emprunteur non conjugal (parent, ami) souhaite se désengager. Au Québec, le cadre juridique du patrimoine familial (articles 414 à 426 du Code civil du Québec) et les règles de la Loi sur le divorce (L.R.C. 1985, ch. 3) encadrent le partage des biens entre époux, incluant la résidence familiale.

Le processus de requalification

Le prêteur ne retirera un co-emprunteur que si l'emprunteur restant démontre qu'il peut prendre en charge seul la charge hypothécaire. Cela implique une requalification complète selon les critères de la ligne directrice B-20 du Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF). L'emprunteur restant doit satisfaire aux ratios d'amortissement brut (ABD, maximum 39 %) et d'amortissement total de la dette (ATD, maximum 44 %), calculés au taux de qualification (le plus élevé entre le taux contractuel plus 2 % et le taux plancher de 5,25 %).

Évaluer votre capacité financière: Calculez vos ratios ABD et ATD en utilisant uniquement votre revenu personnel. Incluez le paiement hypothécaire, les taxes foncières, le chauffage et toutes vos dettes (cartes de crédit, prêt auto, marge de crédit).
Contacter votre prêteur ou courtier: Informez votre institution financière de votre intention. Le prêteur vous indiquera si une simple modification au contrat est possible ou si un refinancement complet est requis.
Fournir les documents requis: Préparez vos preuves de revenus (talons de paie, avis de cotisation, T4), un relevé de crédit à jour, et tout document juridique pertinent (jugement de divorce, entente de séparation, convention de rachat de part).
Obtenir une évaluation de la propriété: Le prêteur exigera généralement une évaluation agréée récente pour confirmer la valeur marchande de la propriété et calculer le ratio prêt-valeur.
Passer chez le notaire: Le notaire procédera à la radiation de l'ancienne hypothèque et à la publication du nouvel acte hypothécaire au Registre foncier du Québec. L'ex-conjoint signera une quittance et, le cas échéant, un acte de transfert de propriété.

Frais à prévoir

Honoraires du notaire : entre 1 000 $ et 2 500 $ pour la radiation, le nouvel acte hypothécaire et le transfert de propriété, le cas échéant
Évaluation de la propriété : de 300 $ à 500 $ pour une évaluation agréée par un évaluateur membre de l'Ordre des évaluateurs agréés du Québec (OEAQ)
Pénalité de remboursement anticipé : variable selon le type de taux et le contrat, pouvant atteindre plusieurs milliers de dollars
Frais de dossier du prêteur : certains prêteurs facturent entre 200 $ et 500 $ pour le traitement administratif
Droits de mutation (taxe de bienvenue) : applicables si un transfert de propriété a lieu entre les ex-conjoints, sauf exemption lors d'un transfert entre conjoints en vertu de la Loi concernant les droits sur les mutations immobilières

Options si la requalification échoue

Si l'emprunteur restant ne se qualifie pas seul, plusieurs avenues peuvent être explorées. L'ajout d'un nouveau co-emprunteur ou garant (parent, nouveau conjoint) peut compenser l'insuffisance de revenus. Le refinancement auprès d'un prêteur alternatif, incluant les sociétés de fiducie ou les prêteurs privés, offre parfois des critères plus souples, mais à un taux d'intérêt généralement plus élevé. Certaines coopératives de crédit (caisses Desjardins) peuvent aussi offrir une certaine flexibilité. En dernier recours, la vente de la propriété permet de rembourser l'hypothèque et de partager le produit net selon l'entente de séparation ou le jugement de la cour.

Questions fréquentes

Peut-on simplement retirer un nom de l'hypothèque sans refinancer?

En règle générale, non. La plupart des prêteurs exigent un refinancement complet ou à tout le moins une requalification formelle de l'emprunteur restant. L'hypothèque est un contrat solidaire : retirer un co-emprunteur modifie fondamentalement le risque pour le prêteur, qui doit s'assurer que l'emprunteur restant peut assumer seul l'obligation.

Quels sont les ratios exigés pour se requalifier seul?

Selon la ligne directrice B-20 du BSIF, le ratio d'amortissement brut (ABD) ne doit pas dépasser 39 % et le ratio d'amortissement total de la dette (ATD) ne doit pas excéder 44 %. Ces ratios sont calculés en utilisant le taux de qualification, soit le plus élevé entre le taux contractuel plus 2 % et le taux plancher de 5,25 %.

Quels frais faut-il prévoir pour retirer un co-emprunteur?

Les frais typiques incluent les honoraires du notaire (entre 1 000 $ et 2 500 $ pour la radiation et la publication du nouvel acte), les frais d'évaluation de la propriété (300 $ à 500 $), et possiblement une pénalité de remboursement anticipé si le terme actuel est brisé. Certains prêteurs peuvent aussi facturer des frais de dossier.

Que se passe-t-il si je ne me qualifie pas seul?

Vous pouvez explorer plusieurs options : ajouter un nouveau co-emprunteur ou garant, négocier un arrangement temporaire avec votre prêteur, refinancer auprès d'un prêteur alternatif avec des critères différents, ou envisager la vente de la propriété. Un courtier hypothécaire peut vous aider à identifier la meilleure solution selon votre situation.

Le patrimoine familial influence-t-il le retrait d'un co-emprunteur?

Oui. Au Québec, la résidence familiale fait partie du patrimoine familial (articles 414 à 426 du Code civil du Québec), peu importe qui en est propriétaire. Le partage de la valeur nette de la résidence doit être réglé avant ou en même temps que le retrait du co-emprunteur. Un jugement de divorce ou une entente de séparation est souvent exigé par le prêteur.