Mutation professionnelle et hypothèque au Québec | Guide

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Une mutation professionnelle, qu'elle soit au sein du Québec, vers une autre province canadienne ou à l'international, pose des défis hypothécaires importants. Le propriétaire doit décider rapidement entre trois options principales : vendre la propriété, la louer ou la conserver vacante. Chaque option a des implications hypothécaires, fiscales et financières distinctes. La portabilité hypothécaire (porting) est une caractéristique offerte par certains prêteurs qui permet de transférer son hypothèque existante vers une nouvelle propriété sans pénalité de remboursement anticipé, en conservant le taux et les conditions du prêt actuel. Toutefois, tous les prêteurs n'offrent pas cette option, et des conditions s'appliquent : la nouvelle propriété doit généralement être achetée dans un délai de 30 à 120 jours suivant la vente de l'ancienne propriété, et l'emprunteur doit se requalifier selon les critères en vigueur. Si la portabilité n'est pas disponible, vendre la propriété avant la fin du terme peut entraîner une pénalité de remboursement anticipé (différentiel de taux d'intérêt ou trois mois d'intérêts). Certains employeurs offrent des programmes de relocalisation qui peuvent couvrir une partie de ces frais. La location de la propriété pendant l'absence est une option viable, mais le prêteur doit en être informé, car les conditions de l'hypothèque peuvent changer si le bien n'est plus une résidence principale. De plus, les revenus locatifs sont imposables au Canada. Un courtier hypothécaire peut analyser l'ensemble de ces options et recommander la stratégie la plus avantageuse en fonction de la situation particulière du client, des conditions du marché et des politiques du prêteur.

Mutation professionnelle : les trois options pour votre hypothèque

Lorsqu'un employeur annonce une mutation professionnelle, les propriétaires doivent rapidement évaluer leurs options hypothécaires. Le temps presse souvent, car les délais de relocalisation sont généralement de quelques semaines à quelques mois. Trois stratégies principales s'offrent à vous : vendre la propriété, la louer ou utiliser la portabilité hypothécaire pour transférer votre prêt vers une nouvelle propriété.

Option 1 : Vendre la propriété

La vente est souvent la solution la plus simple, surtout si votre mutation est permanente ou de longue durée. Si votre terme hypothécaire n'est pas échu, vous devrez payer une pénalité de remboursement anticipé. Pour un prêt à taux variable, cette pénalité équivaut généralement à trois mois d'intérêts. Pour un prêt à taux fixe, la pénalité correspond au montant le plus élevé entre trois mois d'intérêts et le différentiel de taux d'intérêt (DTI). Le DTI peut être considérable si les taux ont baissé depuis la signature de votre hypothèque. L'avantage fiscal est que le gain en capital sur la vente d'une résidence principale est exonéré d'impôt au Canada en vertu de l'article 40(2)(b) de la Loi de l'impôt sur le revenu.

Option 2 : La portabilité hypothécaire

La portabilité permet de transférer votre hypothèque existante vers votre nouvelle propriété, en conservant votre taux et vos conditions actuels. Cette option est particulièrement avantageuse si vous avez un taux d'intérêt inférieur aux taux actuels du marché. Les conditions de portabilité varient considérablement d'un prêteur à l'autre. La majorité des grandes banques canadiennes offrent cette option, mais les caisses Desjardins et certains prêteurs alternatifs ont des politiques différentes. Le délai pour compléter l'achat de la nouvelle propriété est généralement de 30 à 120 jours après la vente de l'ancienne. Vous devrez vous requalifier au taux de qualification actuel.

Option 3 : Louer la propriété

Si la mutation est temporaire ou si le marché n'est pas favorable à la vente, louer votre propriété peut être une option judicieuse. Vous devez cependant informer votre prêteur, car la plupart des hypothèques résidentielles exigent que le bien soit occupé par le propriétaire. Le prêteur peut accepter la situation, modifier vos conditions ou exiger une conversion en hypothèque locative. Les revenus de location doivent être déclarés comme revenus imposables. Vous pourrez déduire les dépenses liées à la propriété (intérêts hypothécaires, taxes foncières, assurance, entretien, amortissement du bâtiment) dans votre déclaration de revenus. Si la propriété cesse d'être votre résidence principale, un changement d'usage réputé se produit aux fins fiscales, ce qui peut avoir des implications sur l'exemption pour résidence principale.

Le prêt relais pour la transition

Si vous devez acheter dans votre nouvelle ville avant d'avoir vendu votre propriété actuelle, le prêt relais (bridge financing) offre une solution temporaire. Ce prêt à court terme, généralement de 30 à 180 jours, couvre l'écart entre les deux transactions. Les taux d'intérêt sur les prêts relais sont généralement supérieurs au taux hypothécaire standard, souvent le taux préférentiel majoré de 1 % à 2 %. Le prêteur exige habituellement une promesse d'achat ferme sur votre propriété actuelle avant d'accorder le prêt relais. Un courtier hypothécaire peut coordonner l'ensemble de cette transition et s'assurer que le financement est en place pour les deux propriétés.

Questions fréquentes

Qu'est-ce que la portabilité hypothécaire?

La portabilité hypothécaire (porting) permet de transférer votre prêt hypothécaire existant vers une nouvelle propriété en conservant le taux d'intérêt, le solde et les conditions actuels. Cela évite la pénalité de remboursement anticipé. Le délai pour compléter la transaction est généralement de 30 à 120 jours et vous devez vous requalifier selon les critères du prêteur.

Puis-je louer ma maison si je suis muté et conserver mon hypothèque?

Oui, mais vous devez obligatoirement informer votre prêteur. Certains prêts résidentiels contiennent une clause de propriétaire-occupant. Le prêteur peut modifier les conditions, exiger un taux différent ou demander que vous convertissiez en prêt locatif. Les revenus de location sont imposables et doivent être déclarés à l'ARC et à Revenu Québec.

Quelles pénalités dois-je payer si je vends avant la fin de mon terme?

Pour un taux variable, la pénalité est généralement de trois mois d'intérêts. Pour un taux fixe, c'est le plus élevé entre trois mois d'intérêts et le différentiel de taux d'intérêt (DTI), qui peut représenter des milliers de dollars. Vérifiez les conditions exactes de votre contrat hypothécaire et demandez une estimation écrite à votre prêteur.

Mon employeur peut-il couvrir les frais liés à la vente de ma propriété?

Plusieurs employeurs offrent des programmes de relocalisation qui peuvent couvrir les pénalités hypothécaires, les frais de vente (commission de courtier immobilier, notaire), les frais de déménagement et parfois même la différence de coût de logement. Ces avantages sont négociables et doivent idéalement être convenus avant d'accepter la mutation. Notez que certains avantages de relocalisation sont considérés comme un avantage imposable.

Puis-je avoir deux hypothèques si j'achète dans ma nouvelle ville avant de vendre?

Oui, c'est possible grâce au prêt relais (bridge financing). Ce prêt temporaire couvre la période entre l'achat de la nouvelle propriété et la vente de l'ancienne. Les deux hypothèques seront considérées dans le calcul de vos ratios d'endettement (ABD et ATD). Un courtier hypothécaire peut vous aider à structurer cette transition.