Prêt relais (bridge financing) : fonctionnement et coûts

RefinancePro.club

Le prêt relais : financer un achat-vente simultané au Québec

L'achat-vente simultané est l'une des transactions les plus complexes du marché immobilier québécois. Il survient lorsqu'un propriétaire souhaite acheter une nouvelle propriété tout en vendant la propriété actuelle, souvent dans un délai très serré. Le prêt relais, également connu sous le nom de financement pont ou bridge financing, est l'outil financier conçu spécifiquement pour faciliter cette transition.

Comment fonctionne le prêt relais

Le mécanisme du prêt relais est relativement simple. Lorsque vous achetez une nouvelle propriété avant que la vente de votre propriété actuelle ne soit finalisée, il existe un écart temporel où vous avez besoin de fonds pour la mise de fonds et les frais de clôture de la nouvelle acquisition. Le prêteur vous avance ces fonds sous forme de prêt à court terme, garanti par l'équité de la propriété en cours de vente.

Concrètement, le montant du prêt relais correspond à l'équité nette que vous tirerez de la vente : le prix de vente convenu, moins le solde hypothécaire restant, moins les frais de clôture (commissions de courtage immobilier, frais de notaire, ajustements de taxes). Le prêteur verse cette somme au moment de la prise de possession de la nouvelle propriété, et le prêt est remboursé intégralement lorsque la vente de l'ancienne propriété est finalisée chez le notaire.

Conditions d'admissibilité et exigences des prêteurs

Promesse d'achat ferme et inconditionnelle : c'est la condition sine qua non. Le prêteur doit avoir la certitude raisonnable que les fonds de la vente seront reçus dans un délai précis.
Approbation hypothécaire pour la nouvelle propriété : vous devez être qualifié pour la nouvelle hypothèque, incluant le test de résistance du BSIF (taux contractuel + 2 % ou plancher de 5,25 %).
Dates de transaction définies : les dates de clôture de la vente et de prise de possession de l'achat doivent être clairement établies.
Durée maximale : la plupart des prêteurs limitent le prêt relais à 90 ou 120 jours. Au-delà, des solutions alternatives devront être envisagées.

Coûts détaillés du prêt relais

Le coût d'un prêt relais se compose de deux éléments principaux. Premièrement, les intérêts sont calculés quotidiennement sur le montant emprunté, généralement au taux préférentiel de la Banque du Canada majoré de 1 % à 3 %. Deuxièmement, des frais d'administration fixes s'appliquent, typiquement entre 200 $ et 500 $. Pour illustrer, un prêt relais de 150 000 $ à un taux de 7,5 % sur 45 jours coûterait environ 1 387 $ en intérêts plus les frais administratifs, soit un coût total d'environ 1 700 $ à 1 900 $.

Stratégies pour optimiser un achat-vente simultané

La meilleure façon de réduire les coûts est de synchroniser les dates de clôture. Idéalement, la vente et l'achat se concluent le même jour chez le notaire, éliminant le besoin d'un prêt relais. Si ce n'est pas possible, réduisez au minimum le nombre de jours entre les deux transactions. Travaillez étroitement avec votre courtier immobilier pour négocier des dates de clôture compatibles dans les deux promesses d'achat.

Une autre stratégie consiste à utiliser la portabilité hypothécaire en combinaison avec le prêt relais. La portabilité transfère votre hypothèque actuelle vers la nouvelle propriété, évitant la pénalité de remboursement anticipé, tandis que le prêt relais couvre la période de transition financière. Cette combinaison est souvent la solution la plus économique pour un achat-vente simultané.

Questions fréquentes

Qu'est-ce qu'un prêt relais et quand en ai-je besoin?

Un prêt relais est un financement temporaire qui couvre l'écart entre l'achat de votre nouvelle propriété et la réception du produit de la vente de votre propriété actuelle. Vous en avez besoin lorsque la date de prise de possession de la nouvelle maison précède la date de clôture de la vente de l'ancienne. C'est un outil courant dans les transactions d'achat-vente simultané au Québec.

Combien coûte un prêt relais au Québec?

Le coût comprend des intérêts calculés au taux préférentiel majoré de 1 % à 3 %, plus des frais d'administration variant de 200 $ à 500 $ selon le prêteur. Par exemple, pour un prêt relais de 200 000 $ sur 30 jours à un taux de 8 %, les intérêts seraient d'environ 1 315 $, auxquels s'ajoutent les frais administratifs. Le coût total reste modeste comparé à la pénalité de remboursement anticipé.

Quelles sont les conditions pour obtenir un prêt relais?

La condition principale est d'avoir une promesse d'achat acceptée, ferme et inconditionnelle sur votre propriété actuelle. Le prêteur doit pouvoir confirmer que les fonds de la vente seront disponibles dans un délai déterminé. Vous devez aussi être approuvé pour l'hypothèque de la nouvelle propriété. Certains prêteurs exigent que les deux transactions soient effectuées chez eux.

Que se passe-t-il si la vente de ma propriété tombe à l'eau pendant le prêt relais?

C'est un risque réel. Si la vente échoue, vous pourriez vous retrouver avec deux hypothèques et un prêt relais à rembourser. C'est pourquoi les prêteurs exigent une promesse d'achat inconditionnelle. En cas d'annulation, vous devrez trouver un autre acheteur rapidement ou envisager un financement alternatif, possiblement auprès d'un prêteur privé à des conditions moins favorables.

Existe-t-il des alternatives au prêt relais?

Oui, plusieurs alternatives existent : synchroniser les dates de clôture pour que la vente et l'achat se fassent le même jour, utiliser une marge de crédit hypothécaire existante, négocier une condition de vente dans la promesse d'achat de la nouvelle propriété, ou envisager un séjour temporaire en location entre les deux transactions. La portabilité hypothécaire peut aussi simplifier la logistique financière.