Les frais de clôture au Québec : ce que tout acheteur doit savoir
Lorsqu'on planifie l'achat d'une propriété au Québec, il est essentiel de prévoir entre 3 % et 5 % du prix d'achat en frais de clôture, en plus de la mise de fonds. Pour une propriété de 400 000 $, cela représente de 12 000 $ à 20 000 $ en dépenses supplémentaires. Ces frais ne peuvent pas être financés par le prêt hypothécaire (à l'exception de la prime d'assurance prêt) et doivent provenir de vos fonds propres. Un premier acheteur qui néglige de planifier ces coûts risque de se retrouver à court de liquidités au moment de la clôture.
Détail des principaux frais de clôture
- Honoraires du notaire (1 500 $ à 3 000 $): Le notaire instrumentant prépare l'acte de vente et l'acte d'hypothèque, effectue les recherches de titres au Registre foncier du Québec, vérifie l'absence de charges ou de servitudes problématiques, examine le certificat de localisation et publie les actes au registre. Les honoraires varient selon la complexité de la transaction et la région. Pour un premier achat avec hypothèque, prévoyez entre 1 500 $ et 3 000 $, taxes incluses.
- Droits de mutation immobilière (taxe de bienvenue): Les droits de mutation sont calculés par paliers progressifs sur le plus élevé du prix d'achat ou de l'évaluation municipale. Les paliers sont : 0,5 % sur la première tranche de 58 900 $, 1 % de 58 900 $ à 294 600 $, 1,5 % de 294 600 $ à 500 000 $ et 3 % au-delà de 500 000 $. Pour une propriété de 400 000 $, les droits s'élèvent à environ 4 875 $. La municipalité envoie le compte dans les semaines ou mois suivant la transaction, avec un délai de paiement de 30 jours. Montréal applique un palier supplémentaire de 3,5 % au-delà de 1 000 000 $.
- Ajustements de taxes foncières: Le vendeur a généralement payé les taxes foncières pour l'année complète ou une partie de l'année. L'acheteur doit rembourser au vendeur la portion des taxes correspondant à la période après la date de prise de possession. Ce montant est calculé au prorata par le notaire et déduit du solde dû au vendeur. Selon la municipalité et la valeur de la propriété, cet ajustement peut varier de quelques centaines à plusieurs milliers de dollars.
- Assurance habitation (800 $ à 2 500 $ par an): L'assurance habitation est obligatoire et doit être en vigueur avant le déboursement du prêt hypothécaire. Le prêteur exige une preuve d'assurance couvrant au minimum la valeur de reconstruction du bâtiment. Le coût varie selon le type de propriété, sa localisation, sa valeur de reconstruction et les couvertures choisies. Magasinez auprès de plusieurs assureurs et envisagez de regrouper avec votre assurance auto pour obtenir un rabais.
- Certificat de localisation (1 500 $ à 2 000 $): Le certificat de localisation est un document préparé par un arpenteur-géomètre qui illustre les limites de la propriété, l'emplacement des bâtiments et des servitudes. Il doit être à jour (moins de 10 ans, ou conforme à l'état actuel des lieux). Si le vendeur ne peut fournir un certificat valide, l'acheteur devra en assumer le coût, soit de 1 500 $ à 2 000 $.
L'assurance prêt hypothécaire
Si votre mise de fonds est inférieure à 20 % du prix d'achat, l'assurance prêt hypothécaire est obligatoire au Canada. Cette assurance protège le prêteur (et non l'emprunteur) en cas de défaut de paiement. Trois assureurs sont agréés : la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL), Sagen (anciennement Genworth) et Canada Guaranty. La prime est calculée en pourcentage du montant emprunté et varie selon le ratio prêt-valeur.
- Mise de fonds de 5 % à 9,99 % : prime de 4,00 % du montant du prêt
- Mise de fonds de 10 % à 14,99 % : prime de 3,10 % du montant du prêt
- Mise de fonds de 15 % à 19,99 % : prime de 2,80 % du montant du prêt
- Mise de fonds de 20 % et plus : aucune assurance prêt requise
Autres frais à anticiper
Au-delà des frais de clôture directs, plusieurs dépenses supplémentaires accompagnent l'achat d'une première propriété. L'inspection pré-achat coûte de 500 $ à 1 000 $. L'évaluation de la propriété, si exigée par le prêteur, peut coûter de 300 $ à 500 $. Le déménagement représente de 500 $ à 3 000 $ selon la distance et le volume. Enfin, prévoyez un fonds d'urgence pour les réparations et ajustements imprévus après l'emménagement : changement de serrures, petites réparations, achats d'équipement de base (tondeuse, outils, produits d'entretien). Un montant de 1 % à 3 % de la valeur de la propriété est recommandé comme réserve annuelle pour l'entretien.