Taux hypothécaire variable au Canada : fonctionnement et stratégie

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Le taux hypothécaire variable : fonctionnement et stratégie

Le taux hypothécaire variable est une option qui séduit les emprunteurs disposés à accepter une certaine incertitude en échange d'un taux initial généralement plus bas et d'une pénalité de remboursement anticipé moins élevée. Contrairement au taux fixé, qui est verrouillé pour la durée du terme, le taux variable évolue tout au long du contrat en fonction des décisions de politique monétaire de la Banque du Canada.

Le lien avec le taux préférentiel

Le taux variable est directement lié au taux préférentiel (prime rate) du prêteur. Ce taux préférentiel est lui-même déterminé en grande partie par le taux directeur (taux cible du financement à un jour) fixé par la Banque du Canada. Lorsque la Banque du Canada augmente son taux directeur, les prêteurs augmentent leur taux préférentiel, et vice versa. Le taux variable est généralement exprimé sous la forme « taux préférentiel moins X % ». Par exemple, si le taux préférentiel est de 5,95 % et votre escompte est de 0,80 %, votre taux variable effectif est de 5,15 %. L'escompte (ou la prime) est fixé au moment de la signature et demeure constant pour toute la durée du terme.

Taux préférentiel (Prime Rate): Taux de référence établi par chaque institution financière canadienne, généralement basé sur le taux directeur de la Banque du Canada plus une marge standard de 2,20 %. Il sert de base au calcul du taux hypothécaire variable et des marges de crédit hypothécaires. Les grandes banques canadiennes ajustent habituellement leur taux préférentiel dans les jours suivant une modification du taux directeur.

Paiement fixé versus paiement ajustable

Au Canada, les prêts à taux variable se déclinent en deux variantes qui ont des implications très différentes pour l'emprunteur. Le prêt à paiement fixé maintient le même montant de versement mensuel indépendamment des fluctuations de taux. Lorsque les taux montent, une plus grande portion du paiement est consacrée aux intérêts et une moindre portion au remboursement du capital. Inversement, lorsque les taux baissent, davantage de capital est remboursé. Le risque principal est le point de déclenchement (trigger point), où les intérêts dépassent le paiement mensuel. Le prêt à paiement ajustable, en revanche, modifie le montant du versement dès qu'une variation de taux survient. Si le taux préférentiel augmente de 0,25 %, votre paiement augmente immédiatement pour refléter le nouveau taux. Cette approche garantit que l'amortissement prévu est toujours respecté, mais elle expose l'emprunteur à des fluctuations budgétaires.

Avantages stratégiques du taux variable

Taux initial généralement inférieur au taux fixé, ce qui signifie des économies d'intérêt dès le premier mois si les taux restent stables ou baissent.
Pénalité de remboursement anticipé limitée à trois mois d'intérêt, offrant une flexibilité considérable pour vendre, refinancer ou changer de prêteur.
Performance historique favorable : le taux variable a coûté moins cher que le taux fixé dans la majorité des cycles économiques canadiens.
Bénéfice immédiat des baisses de taux de la Banque du Canada, sans avoir à attendre le renouvellement du terme.
Possibilité de convertir en taux fixé en cours de terme chez la plupart des prêteurs, offrant un filet de sécurité si les taux montent de façon soutenue.

Quand le taux variable est-il le bon choix?

Le taux variable convient aux emprunteurs qui disposent d'une marge budgétaire suffisante pour absorber des augmentations de paiement, qui ont une bonne tolérance au risque financier et qui prévoient possiblement vendre ou refinancer avant la fin du terme (bénéficiant ainsi de la pénalité plus faible). Il est également judicieux lorsque les taux sont élevés et que des baisses sont anticipées, car l'emprunteur profitera des réductions dès qu'elles surviennent. Un courtier hypothécaire certifié AMF au Québec peut effectuer une simulation comparant le coût total d'un taux fixé et d'un taux variable selon différents scénarios de taux, vous permettant de prendre une décision éclairée basée sur des chiffres concrets plutôt que sur des suppositions.

Questions fréquentes

Comment fonctionne le taux hypothécaire variable au Canada?

Le taux variable est indexé au taux préférentiel du prêteur et exprimé comme taux préférentiel plus ou moins un ajustement (ex. : taux préférentiel - 0,80 %). Lorsque la Banque du Canada modifie son taux directeur, les prêteurs ajustent leur taux préférentiel, ce qui fait varier votre taux hypothécaire et, selon le type de prêt, votre paiement mensuel.

Quelle est la différence entre paiement fixé et paiement ajustable sur un prêt variable?

Avec un paiement fixé, votre versement mensuel reste le même, mais la portion capital/intérêts varie selon les fluctuations de taux. Avec un paiement ajustable, votre versement mensuel change immédiatement lorsque le taux préférentiel bouge. Le paiement fixé offre plus de stabilité budgétaire mais comporte le risque d'un point de déclenchement si les taux montent trop.

Qu'est-ce que le point de déclenchement (trigger point) sur un prêt variable à paiement fixé?

Le point de déclenchement survient lorsque les taux d'intérêt montent suffisamment pour que votre paiement fixé ne couvre plus la totalité des intérêts dus. À ce moment, le prêteur peut augmenter votre paiement ou l'amortissement négatif commence. Depuis 2022, plusieurs emprunteurs canadiens ont atteint ce point après les hausses rapides de la Banque du Canada.

Le taux variable est-il vraiment moins cher que le taux fixé à long terme?

Historiquement, des études montrent que le taux variable a coûté moins cher que le taux fixé dans environ 80 à 90 % des périodes de 5 ans au Canada. Cependant, les performances passées ne garantissent pas les résultats futurs, et certaines périodes de hausse soutenue des taux peuvent rendre le variable plus coûteux.

Quelle est la pénalité pour briser un prêt à taux variable?

La pénalité est presque toujours de trois mois d'intérêt, sans le calcul du DTI/IRD applicable aux taux fixes. C'est un avantage majeur du taux variable, car la pénalité est généralement beaucoup moins élevée, offrant plus de flexibilité si vous devez vendre, refinancer ou changer de prêteur avant la fin du terme.

Le taux variable convient-il à un premier acheteur?

Cela dépend de votre profil. Si vous avez une bonne marge budgétaire (capacité à absorber une hausse de 1 à 2 % de votre taux), une tolérance au risque adéquate et un horizon de propriété possiblement inférieur à 5 ans, le taux variable peut être avantageux grâce à sa pénalité moins élevée et son taux initial généralement inférieur. Consultez un courtier hypothécaire AMF pour une analyse personnalisée.