Taux hypothécaire hybride / combiné : portion fixé et variable

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Le taux hypothécaire hybride, aussi appelé taux combiné ou « split rate », est un produit qui divise le prêt hypothécaire en deux portions distinctes : une portion à taux fixé et une portion à taux variable. Cette structure permet à l'emprunteur de diversifier son exposition aux fluctuations de taux, en combinant la stabilité du taux fixé avec le potentiel d'économies du taux variable. Au Canada, cette option est proposée par plusieurs institutions financières et est particulièrement populaire auprès des emprunteurs qui ne veulent pas choisir exclusivement entre le fixé et le variable. La répartition entre les deux portions est généralement flexible : l'emprunteur peut choisir de mettre 50 % à taux fixé et 50 % à taux variable, ou toute autre combinaison selon les politiques du prêteur. Au Québec, chaque portion est assujettie aux conditions habituelles de son type de taux respectif, incluant les modalités de pénalité de remboursement anticipé. La portion fixé est soumise àu calcul du différentiel de taux d'intérêt (DTI), tandis que la portion variable est assujettie à la pénalité de trois mois d'intérêt. Le courtier hypothécaire certifié AMF doit expliquer clairement les implications de chaque portion, notamment en ce qui concerne le renouvellement et la transférabilité du prêt.

Le prêt hypothécaire hybride : diversifier son exposition aux taux

Le débat entre taux fixé et taux variable est un classique du financement hypothécaire canadien. Le prêt hybride, aussi appelé prêt combiné ou « split mortgage », propose une solution élégante pour les emprunteurs qui ne veulent pas mettre tous leurs oeufs dans le même panier. En divisant le prêt en deux portions distinctes, chacune avec son propre type de taux, cette approche permet de mitiger le risque tout en conservant un potentiel d'économies.

Structure et fonctionnement du prêt hybride

Le prêt hybride divise le montant total du financement hypothécaire en deux tranches. La première tranche porte un taux fixé pour la durée du terme, offrant la prévisibilité des paiements. La seconde tranche porte un taux variable indexé au taux préférentiel du prêteur, offrant le potentiel de payer moins d'intérêt si les taux restent stables ou diminuent. Les deux tranches partagent le même terme, la même période d'amortissement et sont garanties par la même propriété.

Prêt hypothécaire hybride (split mortgage): Prêt hypothécaire divisé en deux portions : l'une à taux fixé et l'autre à taux variable. Les deux portions partagent le même terme et la même propriété en garantie, mais chacune est assujettie aux conditions propres à son type de taux, incluant les modalités de pénalité de remboursement anticipé.

Répartitions courantes et stratégies

50 % fixé / 50 % variable : répartition équilibrée qui offre une exposition égale aux deux types de taux. Option populaire pour les emprunteurs qui veulent un compromis simple.
70 % fixé / 30 % variable : répartition conservatrice qui privilégie la stabilité tout en conservant une portion variable pour bénéficier d'éventuelles baisses de taux.
30 % fixé / 70 % variable : répartition agressive qui maximise le potentiel d'économies du variable tout en gardant un coussin fixé pour la prévisibilité.
Répartition personnalisée : certains prêteurs permettent de choisir librement le pourcentage alloué à chaque portion, par tranche de 10 %.

Implications pour la pénalité de remboursement anticipé

L'un des avantages méconnus du prêt hybride concerne la pénalité de remboursement anticipé. Si l'emprunteur décide de briser son hypothèque avant terme, chaque portion est calculée selon les règles propres à son type de taux. La portion fixé est soumise àu plus élevé entre trois mois d'intérêt et le DTI, tandis que la portion variable est limitée à trois mois d'intérêt. En conséquence, la pénalité totale d'un prêt hybride est souvent significativement inférieure à celle d'un prêt entièrement à taux fixé, ce qui offre plus de flexibilité à l'emprunteur.

Points à vérifier avant de choisir un prêt hybride

Transférabilité du prêt: Vérifiez si les deux portions du prêt sont transférables à un nouveau prêteur au renouvellement. Certains prêteurs limitent la transférabilité des prêts hybrides, ce qui pourrait réduire votre pouvoir de négociation.
Conditions de remboursement anticipé: Assurez-vous de bien comprendre comment les privilèges de remboursement anticipé s'appliquent à chaque portion. Le pourcentage annuel permis (généralement 10 % à 20 % du solde initial) peut s'appliquer globalement ou par portion.
Conversion de la portion variable: Demandez si la portion variable peut être convertie en taux fixé en cours de terme sans pénalité. Cette option de conversion offre une protection additionnelle si les taux augmentent de manière importante.

Questions fréquentes

Comment la répartition fixé-variable est-elle déterminée dans un prêt hybride?

La répartition est généralement choisie par l'emprunteur selon les options offertes par le prêteur. Les combinaisons les plus courantes sont 50/50, 60/40 ou 70/30 entre la portion fixé et la portion variable. Certains prêteurs offrent une flexibilité totale par tranche de 10 %, tandis que d'autres proposent des répartitions prédéfinies.

Quelle est la pénalité de remboursement anticipé sur un prêt hybride?

Chaque portion est traitée séparément. La portion à taux fixé est soumise àu plus élevé entre trois mois d'intérêt et le DTI, tandis que la portion à taux variable est soumise à trois mois d'intérêt seulement. La pénalité totale est la somme des deux, ce qui la rend souvent inférieure à celle d'un prêt entièrement à taux fixé.

Puis-je modifier la répartition fixé-variable en cours de terme?

Non, la répartition est déterminée au moment de la souscription ou du renouvellement et reste fixé pendant toute la durée du terme. Pour modifier la répartition, il faut attendre le renouvellement ou briser le prêt, ce qui entraîne des pénalités.

Le prêt hybride est-il admissible à l'assurance de la SCHL?

Oui, un prêt hybride peut être assuré par la SCHL dans la mesure où il respecte les critères d'admissibilité habituels, notamment le ratio prêt-valeur maximal de 95 % pour un achat. Les deux portions du prêt sont couvertes par la même police d'assurance hypothécaire.

Quels sont les avantages fiscaux d'un prêt hybride pour un immeuble locatif?

Pour un immeuble locatif, les intérêts hypothécaires sont déductibles d'impôt. Un prêt hybride permet de bénéficier de la déductibilité sur les deux portions. La portion variable peut générer des économies d'intérêt en période de taux bas, ce qui optimise le rendement net après impôt de l'investissement. Consultez un comptable pour valider votre situation.