Régime d'accession à la propriété (RAP) : retrait REER 2025

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Le Régime d'accession à la propriété (RAP) : utiliser son REER pour acheter sa première maison

Le Régime d'accession à la propriété (RAP) est l'un des outils les plus puissants à la disposition des premiers acheteurs canadiens pour constituer leur mise de fonds. Ce programme fédéral permet de retirer des fonds de son REER sans déclencher d'imposition immédiate, à condition de les rembourser dans un délai de 15 ans. Depuis les modifications apportées au budget fédéral de 2024, le plafond de retrait a été majoré de 35 000 $ à 60 000 $ par personne, offrant un avantage significatif dans un contexte de prix immobiliers élevés.

Conditions d'admissibilité au RAP

Être considéré comme un acheteur d'une première habitation : ne pas avoir été propriétaire d'une habitation qui était votre résidence principale au cours des quatre années civiles précédant le retrait.
Avoir une entente écrite pour l'achat ou la construction d'une habitation admissible au Canada.
Avoir l'intention d'occuper l'habitation comme résidence principale dans l'année suivant l'achat ou la construction.
Être résident du Canada au moment du retrait et jusqu'à l'achat de l'habitation.
Les fonds doivent avoir été déposés dans le REER depuis au moins 90 jours avant le retrait.
Ne pas avoir de solde RAP impayé d'une participation antérieure au régime.

Comment fonctionne le retrait RAP

Vérifiez votre admissibilité: Confirmez que vous remplissez toutes les conditions d'admissibilité, notamment le statut d'acheteur de première habitation et la règle des 90 jours. Si vous avez un ancien RAP en cours de remboursement, celui-ci doit être entièrement remboursé avant de pouvoir participer de nouveau.
Remplissez le formulaire T1036: Présentez le formulaire T1036 « Régime d'accession à la propriété (RAP) - Demande de retrait de fonds d'un REER » à votre institution financière. L'institution effectuera le retrait sans retenue d'impôt à la source.
Effectuez le retrait et achetez votre propriété: Les fonds retirés doivent servir à l'achat ou à la construction d'une habitation admissible. Vous avez jusqu'au 1er octobre de l'année suivant le retrait pour acquérir ou construire l'habitation. Vous pouvez effectuer plusieurs retraits au cours d'une même année civile, tant que le total ne dépasse pas 60 000 $.
Commencez le remboursement: Le remboursement commence la deuxième année après le retrait. Vous devez rembourser un minimum d'un quinzième par année pendant 15 ans. Les remboursements sont effectués sous forme de cotisations REER que vous désignez comme remboursement RAP dans votre déclaration de revenus.

Avantages et considérations stratégiques

Le RAP offre un double avantage fiscal : les cotisations au REER sont déductibles d'impôt, et le retrait est exempt d'impôt s'il est remboursé dans les délais. Cependant, il est important de considérer le coût d'opportunité : les fonds retirés du REER ne profitent plus de la croissance à l'abri de l'impôt pendant la période de remboursement. Pour les acheteurs québécois, le RAP peut être combiné avec le CELIAPP et les programmes municipaux d'aide à l'accession pour maximiser la mise de fonds disponible. Un courtier hypothécaire certifié par l'AMF peut vous aider à élaborer une stratégie optimale en tenant compte de votre situation fiscale globale.

Questions fréquentes

Quel est le montant maximal que je peux retirer du REER avec le RAP?

Depuis 2024, le montant maximal du RAP est de 60 000 $ par personne (auparavant 35 000 $). Si vous achetez avec un conjoint qui est également un acheteur de première habitation admissible, vous pouvez retirer un total combiné allant jusqu'à 120 000 $ de vos REER respectifs.

Dois-je rembourser le montant retiré du RAP?

Oui. Le remboursement s'effectue sur 15 ans, à raison d'un quinzième du montant total retiré par année. Le premier remboursement est dû au plus tard la deuxième année suivant le retrait. Si vous ne remboursez pas le montant minimum requis dans une année, la différence est ajoutée à votre revenu imposable pour cette année, tant au fédéral qu'au provincial (Revenu Québec).

Les fonds doivent-ils être dans le REER depuis un certain temps avant le retrait RAP?

Oui, les fonds doivent avoir été déposés dans le REER au moins 90 jours avant le retrait. Cette règle vise à empêcher les contribuables de cotiser au REER uniquement pour bénéficier de la déduction fiscale et retirer immédiatement les fonds pour la mise de fonds.

Puis-je utiliser le RAP si j'ai déjà été propriétaire?

Oui, à condition de ne pas avoir été propriétaire d'une habitation servant de résidence principale pendant les quatre années civiles précédant le retrait. Par exemple, si vous avez vendu votre propriété en 2021, vous pourriez être admissible à partir de 2026, sous réserve de remplir toutes les autres conditions.

Puis-je utiliser le RAP et le CELIAPP en même temps?

Oui, il est possible de combiner le RAP et le CELIAPP pour maximiser votre mise de fonds. Un acheteur admissible pourrait potentiellement accumuler jusqu'à 60 000 $ via le RAP et jusqu'à 40 000 $ via le CELIAPP, pour un total de 100 000 $ par personne. Les deux programmes ont des conditions d'admissibilité distinctes qui doivent être respectées séparément.

Que se passe-t-il si je n'achète pas de propriété après avoir retiré les fonds du RAP?

Si vous n'achetez pas ou ne construisez pas une habitation admissible avant le 1er octobre de l'année suivant le retrait, vous devez rembourser la totalité du montant retiré à votre REER avant cette date limite. À défaut, le montant sera ajouté à votre revenu imposable.